后世博，上海“发力”旅游、商业地产

--从迪士尼千亿级投入看上海新开发时代

上海世博会圆满结束了，不得不承认的是之前借世博会的东风，上海房价在世博前两年到世博前夕还是着实火了一把，尽管期间政府一再调控，但开发商也好，政府也好，相关产业链也好，该赚的还是“狠狠地赚了一把”。

那么，世博会以后呢？世博会以后上海房地产机遇与风险如何？世博会以后上海房地产还有没有新的亮点？

我在一次邀约的官方政府报告中已经谈到这个问题，也在相关论文中阐述了这个问题，每每记者问我，外地的同行问我，我总是这样告诉他们：“上海房地产从来不缺乏亮点！”

世博会走了，大虹桥来了，大浦东成了，迪士尼近了。上海的发展我曾经在做演讲时用过“扁担模式”来生动形象比喻：扁担的东部一头是迪士尼，扁担的西部一头是大虹桥，扁担的中间是上海围绕母亲河黄浦江，用南北高架和轨道在不断发展，沿着苏州河，用延安高架和轨道在不断发展，连接浦东和浦西，延伸崇明和青浦，长江隧道、东海大桥、五洲大道、沪青平高速、低速磁悬浮……上海，就这样被“扁担”挑了起来。

如今，重任在肩，后世博时代，上海如何发展？就房地产行业而言，我以为“发力”旅游、商业地产是契机。迪士尼带来什么？外国主题公园抢滩中国给我们带来了思考。

位于浦东新区的上海国际旅游度假区总面积约20平方公里的上海迪士尼乐园项目，标志着中国内地首个、亚洲第三个、世界第六个迪士尼主题乐园在上海全面启动。首期开发的主题乐园将于“十二五”期间建成开园。它将引导上海、长三角区域乃至全国范围内的主题公园发展水平全面升级。

　　之前，中国主题公园建设盲目模仿、缺乏内涵。而迪士尼是把一种产品设计、项目运营、环境营造等方面的模式带到中国，这对中国旅游、娱乐、文化、创意、动漫等相关行业都会产生影响。旅游业有一种说法，主题公园每1元的门票收入，将会给其他相关行业带来7元的收益。在世界各地开发的迪士尼乐园，对地区旅游业以及相关行业、就业、旅游竞争力等都有十分明显的带动作用。

那么，建成后的迪士尼能带给我们什么？上海迪士尼对中国主题公园业的最大意义在于帮助我们产业化，给我们提供了一个近距离学习、借鉴的机会。

接着，城市经济发展与迪士尼如何共赢？就项目对房产而言得影响是显而易见的，迪士尼带来千亿级投入，周边住宅均价截止目前为止已经接近2万。上海楼市下一轮领跑者或让位于旅游、商业地产，而主题公园、生态岛等大项目的规划与建设也进一步深化。

迪士尼对商业地产利好大于住宅，因此，迪士尼来了，上海将迎来商业、旅游与地产协作发展重要机遇，楼市明星排行榜可能被刷新，昔日风头十足，如今倍受宏观调控煎熬的商品住宅，可能被本来处于配角地位的商业地产和旅游地产所取代，成为下一轮楼市的领跑者。

迪士尼来了，旅游地产或成市场新热点。就世博年而言，上海迎来旅游与地产协作发展重要机遇，不仅连锁型酒店预定火热，世博园区周边全装修民居的短租需求也异常火爆，租金较半年前普遍上涨20%至40%。收入水平不断提高，可支配时间逐渐增多，休闲产业逐渐兴旺。瞄准休闲度假消费的旅游地产也顺势而起，可能成为市场新的热点。

上海瞄准休闲度假消费的旅游地产空间比比皆是。本市除了原有的松江佘山、青浦朱家角和奉贤海湾外，崇明岛这一世界级生态岛的开发计划也已落地。    

由此可见，我对我的观点“上海房地产从来不缺乏亮点”表示坚信。世博会走了，大虹桥来了，大浦东成了，迪士尼近了，迪士尼近了，旅游、商业地产火了。

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