“我的顶楼住户将住宅改成了员工宿舍，每天电梯被他们霸占，同时楼里经常有很多陌生人进出，感觉很不安全。”昨日，张女士致电本报询问，此类行为是否属于此次“住宅禁商”范畴。

    张女士所提的“住宅禁商”，是指明年元旦起实施的《武汉市物业管理条例》中的规定，“规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所”。

    这是武汉首次以法律的形式明确“住宅禁商”。但此条的规定有些含混。15日，《武汉市房屋租赁管理办法》规定，“未经利害关系人同意，不得将住宅房屋出租用于生产经营活动。”

大户型变身宿舍

    张女士居住的楼栋，是一栋11层的住房。

    顶层一大户型业主，私自将楼层加盖了一层，将11楼变成了12楼。同时，该业主将房屋变成了一家酒店的员工宿舍。据张女士了解，11楼，大概住了五六十人。

    张女士说，“每天电梯上下班高峰时间，都被11楼住户霸占。这些员工，可以自由出入楼栋各层，存在着很大的安全隐患。”期间，张女士联名同一栋的数位业主，劝说11楼业主放弃出租。但遭到11楼业主拒绝。

    此后，张女士将问题投诉到物业公司与当地城管部门。但物业公司与城管部门上门后，认为问题不由他们处理。

    对此，北京大成律师事务所武汉分所律师蔡江林认为，大量员工聚居的场所，噪音多人员杂，存在着安全隐患。比如，易发生火灾或发生火灾时有逃生障碍。尤其是实行倒班制度的公司，部分员工作息时间与普通居民相差较大，极大地影响了业主的日常生活。因此，将住宅用作员工宿舍，也应归入“住宅商用”的范畴。
   

谁来“禁商”是关键

    像张女士的遭遇一样，目前很多“住宅禁商”问题，是由哪个部门负责“禁止”。

    是居委会、街道办、房管部门、城管部门，这在此次的《条例》中并未明确。条例仅在“法律责任”条款中规定，“业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本条例的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。”

    其中的“有关部门”，到底是什么部门？蔡江林律师表示，工商局审查用作经营的住宅是否符合法律、法规和管理规约的规定，及其是否得到利害关系业主的同意。房产局按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。公安局对常住人员有权进行治安管理。

    按照《建筑物区分所有权司法解释》第10条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

    第11条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第77条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”

    蔡江林表示，与《物权法》第77条相比，这两条规定更具有可操作性，尤其是进一步明确了“有利害关系的业主”的范围和证明方式，明文规定了“有利害关系的业主”的物权请求权和损害赔偿请求权。

来源：武汉晚报   记者 杨光华