富人住房找市场，穷人住房找市长

2010年11月2日/董秀成

    最近，房地产市场表现令人惊奇，从媒体披露数据来看，市场没有出现公众预期的“冰冷”状态，主要大城市北京、上海、广州的房价虽略有降幅或停滞，但是成交量仍然是处于旺盛状态。

    无论是四月份的“国十条”调控，还是九月份的“新五条”调控政策，看来效果不甚明显，预期目标似乎都难以实现，与公众期待更是相差甚远。

    从政府层面上，政策“组合拳”频繁出击，包括套数限购、加息和预售资金监管、取消首套房贷利率7折优惠和大力整顿中介市场和渲染房产税政策等，可谓严厉程度超常，不能说政府调控决心不大。

    然而，市场表现似乎有些“反常”，需求依然强势，繁荣依然，量跌而价不跌，个别楼市甚至逆势上扬。

    如此，我们不得不产生反思，是什么力量在支持繁荣？为何政策目标难以实现？

    仔细分析，不难发现，问题的关键还是在于政策本身和市场需求之间的力量对比存在差异。从政府政策层面看，一系列调控政策诸如抑制需求、增加供给、限制投机和房贷金融管制，其根本性质属于国家行政力手段。而行政力往往具有临时效应，房地产商和公众对行政力缺乏信心，对长期房地产市场趋势依然趋于乐观，进而坚信房地产价格未来看涨。

    经济快速发展，工业化和城镇化趋势，再加上市场资金庞大，流动性异常过剩，通货膨胀压力增大，这些使人们预期未来房地产市场将保持趋生趋势，因此无论是自住者还是投资者都会将资金投向房地产市场。

    市场力和行政力一直是一种相互较量的力量，但一般地说，行政力具有短期性、临时性，而市场力具有长期性、稳定性，从市场经济国家看，市场力将是决定市场价格的决定力量。

    行政政策往往不能治本，因此依靠政府行政力调控政策，不能从根本上动摇市场格局，或者根本触及不到市场本源，其短期心理影响可能大于实际效果，或许在短期对市场产生影响，但对长期影响很有限制，无法从根本上解决房地产市场的结构性问题。

    从政策效应来看，国家应该回归市场经济本源，必须从根本制度层面上动手术，回到经济调控手段上来，尤其是要建立一套具有长期性、适应中国基本国情、不违背市场经济基本规律、以税收政策为主导的房地产市场调控体系。

    同时，要建立起普遍的社会保障房制度体系，市场就是是市场，政府就是政府，两者功能要严格区分，“富人住房找市场，穷人住房找市长”，政府负责解决民生问题，而不要让市场来解决民生问题。