谢逸枫:广州2010年最后一块商业用地内定给谁

评论
10 views

谢逸枫:广州2010年最后一块商业用地内定给谁

  2010年11月5日,广州市国土房管局又推出市中心白云新城四块靓地，其中三幅住宅用地和一幅商业用地，搅热广州土地市场，这是白云新城首次推出住宅用地，其中一幅宅地地价底价达7153元/平方米，创了白云区起拍地价新高。2010年11月5日,广州市国土房管局发出公告，将于12月16日正式拍卖白云新城云城西路地段的四块用地，除一块为商业金融用地外，其余的三块均是住宅用地，这三块地总占地面积达到87278平方米，总建筑面积达到229897平方米，楼面地价最高为7153元/平方米。

  根据公告，即将拍卖的四块用地中，一块编号为白云区云城西路东侧AB2910001地块是 唯一的商业金融业用地，用地面积为39780平方米，容积率为5.03，建筑面积达20万平方米。 起始地价已近10亿元，折合楼面地价约4900元/平方米。 其中这宗商业金融业用地，对竞买人的限制条件指向明确，被业界质疑给竞买人“量身定做”。白云区的这宗商业金融业用地。据广州市国土房管局的公告，地块对竞买人的要求十分严格。

  与此前白云新城推出的商业地块一样，也对拿地开发商设有门槛：一，要求竞买人2009年企业总资产达到700亿元以上，净资产达到150亿元以上。具备开发180米以上高层项目的经验（已竣工）；持有经营商业地产的面积不得低于70万平方米；具有单个建筑面积不低于20万平方米的城市综合体开发经验；二，境内竞买申请人，还必须具有银行认定的A A级或以上企业信用等级，境外竞买申请人具备银行推荐书表明其有能力开发投资项目不少于人民币50亿元，无不良信用记录。三，竞买申请人同时须承诺在商业部分引入世界500强企业，且具有与国际知名商业运营商合作经验。地块还对竞买人过去的开发经验有要求。此外，项目主体商业部分不得分割预销售；项目须在成交之日起12个月内开工，在成交之日起48个月内竣工。
 
  资深房地产专家谢逸枫表示，如果计入城中村改造等三旧改造地块，基本完成到七成。如果不计入，今年前10个月广州市仅完成了年度住宅供地计划的四成左右。而在年初公布的即将出让地块名单上，白云新城片区的住宅地用地面积约达到了50万平方米，但此前却一直都未有推出。相比之下，原芳村高尔夫地块、番禺地区都已经陆续推出了住宅地，所以目前政府开始推出白云新城住宅地也是正常的。
 
  进入2010年底，广州市国土部门必须为完成年度5平方米公里的推地计划，避免被认为是2平方米公里的下限说。当然，也是增加市场土地供应，解决市场土地供应不平衡的现象。另外，就是广州亚运会投资了1200亿，广州市财政需要补充资金。因此，广州国土部不断加快卖地步伐，例如，继2010年10月底日，推出黄沙大道老南站261507平方米巨无霸地块，到11月25日正式拍卖。为保持开发商对拿地的热情和市场的关注度，2010年12月16日正式拍卖白云新城云城西路地段的四块用地，可以说是2010年底又一次大规模卖地会。
 
  为什么A B2910001白云新城商业金融地块竟地的条件这么苛刻或非常严厉？是定向吗？
 
  资深房地产专家谢逸枫表示，首先此前广州市发改委发布《关于加快经济发展方式转变的实施意见》，并正式明确提出推动白云新城、珠江新城等新兴商业集聚区建设，此次出让的四幅地块正属于广州城市规划中的热点板块。由于白云新城被定位为未来广州的CBD之一，因此，本次地块对竞买人设定了比较高的申请门槛。其次，广州市政府希望通过“定向”拍卖白云新城A B2910001商业金融地块，捆绑世界500强企业，发展白云新城。同时，也是通过定向”拍卖的方式，吸引更多有实力和资金雄厚及开发经验丰富的房企参加竟地，尤其是通过房企自身的影响力引进世界500强。所以，对竞买人的限制条件指向明确，其实就是给竞买人“量身定做”。
 
  例如,2010年11月1日，分属海珠区和白云区的两宗商业金融业用地。据广州市国土房管局的公告，两地块对竞买人的要求十分严格。其中用地面积约3.8万平方米的琶洲地块，要求竞买人“须具有地铁线网开发建设管理资质”。而用地面积约2.3万平方米的白云新城地块，要求竞买人“须为国家批准的航空集团或其控股的公共航空运输企业”。这两个地块的出让条件应该是为广州市地下铁道总公司和南方航空公司量身定做，其中白云新城地块有望建成南航总部大楼，成为白云新城的标志性建筑之一。
 
  例如，2010年11月月1日拍卖的白云新城云城东路西侧A B2910002地块商业金融业用地，由于门槛较高，最后只有中国南方航空集团公司一家企业报名，以底价6.7361亿元成交。例如，2009年10月，琶洲村40万平方米的地块也因为特定的出让条件，被“内定”给保利地产，最终被保利以底价1.42亿元夺得。例如，2009年10月,中石化集团旗下的一个工程公司也因为“独家中标”广州一块住宅用地，并以低价拿下。该地块的出让条件为——“必须是拥有石油化工国家综合甲级设计资质的高新技术企业，而且其企业总部应设在或迁至广州。该地块原本就是为吸引中石化南迁而准备。

  例如，2009年10月，广州市国土房管局首次挂出白云新城范围内总用地面积超过12.6万平方米的4幅商业地块。挂牌公告显示，出让的四幅地块属于广州市原旧机场跑道地块，总用地面积超过12.6万平方米，商业项目总体量高达28万平方米。根据要求，开发的大型商业中心必须在2010年10月底前开业。出让条件要求竞买企业必须同时具备“注册资本15亿元以上，2007、2008年总资产均达120亿元以上，2007、2008年净资产均达20亿元以上。同时要具有在国内大中城市成功开发累计总建筑面积不少于200万平方米大型商业中心、五星级酒店项目的经验等”。

  笔者接受南方都市报和广州日报采访时就表示过，符合上述条件的开发企业只有大连万达，因此推测广州市国土房管局已将该地块“内定”给大连万达。而最终结果是，该地块只有大连万达独家报名并以底价11.22亿元中标。2009年10月29日，大连万达商业地产有限公司以11.22亿元的底价拿下广州市白云新城四宗商业金融地块，折合楼面地价4006元/平方米。

  万达集团董事长王健林表示，广州白云万达广场项目总投资50亿元，总建筑面积39.2万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平方米。项目内容包括商业中心、五星级酒店、商务酒店、室外步行街、甲级写字楼等。白云万达广场是万达集团目前已开业和在建60多座万达广场中第一个A级旗舰店。A级店是万达广场中建设标准最高的，目前全国只有四个。白云万达广场作为A级店中的旗舰，其单位建筑面积投资之大、设计理念之先进、引入品牌档次之高，将使其成为中国最好的商业中心。今后几年，万达集团将进一步加大在珠三角地区的投资，预计至少在该区域建设5个以上的万达广场，成为万达广场全国布局的重点区域。

  哪家开发商会获得这块未来CBD的中心地块？资深房地产专家谢逸枫表示，从地块竞买申请人的限制条件看，万达比较有可能拿下这块地。首先万达在资产或企业信用或等级符合条件。其次，万达与世界500强品牌企业有密切的合作关系，且具有与国际知名商业运营商合作经验。最后，万达在商业地产开发运作绝对是老大的位置，没有哪家房企敢相提并论的。另外，例如富力和保利也是不可忽略的，也是有机会的。

  未来商业地产价格会上涨到多少？资深房地产专家谢逸枫表示，AB2910001地块位于云城西路西侧，占地3.978万平方米，建筑面积20.01万平方米，总价9.997亿元，楼面地价4996元/平方米。从目前已经销售完成的广州白云万达步行街商铺售价看，已经达到5万元/m2-8万元/平方米。未来三年，白云新城CBD商业地产价格将达到8万元-10万元/平方米，与珠江新城CBD价格相媲美。

  白云新城商业地块地价在4000-5000元/平方米，住宅用地地价首次推出已经高达6900-7153元/平方米，为什么出现了住宅用地地价和商业用地地价倒挂的现象？

  资深房地产专家谢逸枫表示，主要是受政府土地竟拍的方式和地块拍卖的条件限制产生的.

  其余三块均为住宅用地，总面积达到87278平方米，总建筑面积为229897平方米。其中AB2907008-1、AB2907009地块占地4.7485万平方米，建筑面积12.2247万平方米，出让起始价8.4353亿元；AB2907008-2地块占地1.8998万平方米，建筑面积5.3384万平方米，出让起始价3.6835亿元；AB2907008-3地块占地2.0795万平方米，建筑面积5.8586万平方米，出让起始价4.0424亿元。 其中，第一块宅地还兼公共服务设施用地性质，减去公建用地面积后，折合楼面地价最高，达到7153元/平方米；其余两幅地都是纯粹住宅地，楼面地价均为6900元/平方米。
 
  资深房地产专家谢逸枫认为，这三块住宅用地最好由一家开发商单独拿下，不要分散，有利用降低开发成本和拿地成本，最主要可以形成区域连片的开发规模。此前，白云区金沙洲住宅用地出让地价底价都在3000-4500元/平方米，金沙洲地块最高成交价达到8769元/平方米。而广州单价最高的“地王”——白云区云祥路“地王”虽然当年成交价高达18729元/平方米，当时起拍价也仅3300多元/平方米。可以预见，白云新城住宅用地可望拍出新高价。毫无疑问，三块住宅地块中，最高楼面地价肯定会达到上万元/平方米，突破金沙洲的新地王楼面价，甚至达到12000元左右/平方米的楼面价。

  另外，2010年11月1日广州白云区金沙洲地块最高成交价达到8769元/平方米，毫无疑问，让广州国土部对白云新城三块住宅地的定价非常信心，尤其是白云新城定位为高端住宅区域。同时，广州市中心六区地块非常的稀缺，肯定会吸引大批的房企抢夺土地。可以享受到广州万达白云商业广场集商业中心、五星级酒店、商业步行街、甲级写字楼、精品名店等功能的大型城市综合体的配套。

  首先，从周围环境和资源上看，高层可看白云山，具有丰富的景观资源。从地块的位置上看，是未来白云新城CBD城市中心，三幅紧邻的住宅用地，其位于云城西路东侧，横二路南侧，白云二线北侧。从规划图上看，三幅住宅用地位于白云新城北部，靠近二号线地铁站白云文化广场站，是市中心罕有的地铁上盖大型住宅用地，交通非常的方便。目前商业配套也逐渐的完善，例如将开业的万达商业广场。

  其次，从地块的体量看，三幅住宅用地占地总面积达到87278平方米，总建筑面积为229897平方米，算得上是市中心罕有的巨无霸地块了，有利于形成开发的规模。另外广州市中心的地块本来就稀少，而白云新城又是新城区，属于价格洼地，未来一定会有巨大的升值潜力。尤其是地块没有户型比例限制，可以开发大户型产品，走高端的产品，例如豪宅或者高端的洋房等产品。

  最后，白云新城作为全新规划的市中心新城，其楼价将会高于白云区其他区域。起拍价都达到7153元/平方米，白云新城住宅用地最高地价超过1万元/平方米完成是有可能，甚至会达到12000元左右/平方米。另外两块地价至少在9000元左右/平方米。如果按照地价和建安等成本计算，毛坯价至少已经要卖到2万-3万元/平方米。白云新城板块基本可以支撑2万-3万元/平方米的房价。今年年中，白云万达广场推出公寓楼产品，售价1.8万-2.5万元/平方米，平均价格达到2万元/平方米，这意味着白云新城楼盘售价未来三年之后，可以卖至2万元/平方米以上，甚至达到3万元/平方米。

谢逸枫

2010/11/23