京城年底前或有多项目“低开高走”
文/董成竹
调控政策频繁发布，影响开盘策略及价格预期
自8月份以来，楼市二次调控的呼声越来越高，从9月底开始，一系列调控政策出台，土地监管、“新五条”等政策相继推出，越来越多的城市推出了限购令，10月中旬，央行启动加息，10月底，北京出台了预售资金监管政策，前不久又发布了加强预售方案监管的通知，从此开发商进入了“裸售”时代，最近，央行又宣布上调存款准备金率，进一步缩紧银根。如此密集的调控政策不可能不对北京的楼市造成影响，据亚豪机构调查统计，9月底二次调控以来，京城楼市成交量出现了明显的下滑，数据显示，10月，日均成交的期房商品住房套数为213套，而9月份则为304套，日均成交下降了29.9%。不仅成交量受到了调控政策的影响，供应量乃至开发商的价格策略及预期均会受到影响。据亚豪机构10月中旬调查统计，11月计划开盘的项目有23个，其中纯新盘较多，达12个。而据亚豪机构最新统计数据显示，截至11月12日，仅13个项目开盘，而且多数项目为老项目后期开盘。原先预计开盘的纯新盘，目前多数还没有入市。从已经开盘的项目价格来看，整体开盘均价为20004元/平米，与10月份开盘均价相比，下降了8.5%。对于这些变化，笔者分析认为，由于二次调控来势汹汹，楼市受其影响比较明显，尤其是开发商层面，必然会受到影响，无论是推盘计划还是价格预期，都会受到影响。尤其是首次开盘的纯新盘项目，由于没有前期的开盘经验和积累，必然会愈加谨慎。
预售资金监管等政策或导致项目加快入市
10月25日，北京市发布了商品房预售资金监管的文件，规定从12月1日起，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。此规定一发布，立刻引起了市场的较大反映，业内普遍认为，预售资金监管等于给开发商戴上了“紧箍咒”，能够有效的防止开发商囤地、炒地，并能够促使开发商加快开发销售，利于价格回调。此后不久，11月8日，北京市又发布了《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》，该规定对于开发商的开盘方案、预售资金监管、争议解决、责任承担等多个方面进行了非常细致而详尽的规定。难怪有业内人士感叹，开发商即将进入“裸售”时代。受这些政策因素的影响，一些即将开盘的项目，势必会加快开盘步伐，力图在新政策实施前入市销售。据亚豪机构调查了解，目前计划在12月1日前开盘的纯新盘项目约有11个。这些项目虽然入市比较谨慎，但都明确表示能在11月份实现开盘。而据调查了解，12月计划开盘的纯新盘项目并不多。对此，笔者分析指出，预售资金及预售流程的监管，从根本上讲是为了防止烂尾楼出现，为了使预售行为更加规范、公平和透明，客观来讲，对于防止囤地、捂盘惜售、变现涨价等许多不规范行为的确能够起到很好的监督管理作用。但是，从另一方面来看，预售资金监管和预售方案的上报，必然会让开发商有一个不太适应的阶段，因此，对于能够在近期拿证开盘的项目来讲，自然会加快步伐。
试探性“低价策略”有效提升项目性价比，
蓄客增多或导致年底前多个纯新盘“低开高走”
虽然当前市场监管调控力度愈加严厉，但据亚豪机构调查发现，有一些尚未开过盘的纯新盘项目很可能会出现“低开高走”的现象。据统计数据显示，目前，约有8个纯新盘项目的开盘均价比最初预计的价格有所上调，例如，凌云名苑、富力金禧花园、远洋傲北(巴摩梭罗)等项目如今的预售均价比10月中旬的价格均有所上涨，每平米涨幅在1000-5000元之间不等。在市场大势低迷的情况下，这些项目缘何会出现开盘价格预期上调的现象呢？对此，笔者在分析了相关数据资料后指出，这些价格上调的项目，在区域位置、产品类型方面均有一定的优势，例如，有的是位于三四环之间的核心区域如凌云名苑项目，有的是位于丰台、房山等热点开发区域如芭蕾雨·悦都、中景·未山赋项目，还有的项目是知名房企打造的产品，如万科红项目等。这些项目本身多为适合改善型客户购买的产品，具备了较强的抵抗能力。另外从项目的定价来看，10月份，由于节假日及二次调控因素影响，市场交易量下滑明显，许多开发商对楼市的预期及走向不甚明朗，尤其是在即将开盘项目的价格策略上，有许多开发商不能确定价格，即便是能明确价格的项目，价格水平也相对保守，多数开发商都试探性的打出了相对较低开盘价格，以此来试探市场的反应，在实际的蓄客过程中，有些项目由于产品品质较好、与市场主流消费比较对位，加之开盘价格相对较低，因此，吸引了众多消费是关注，有的项目还受到了热捧，例如，本月已经开盘的远洋东方和首开常青藤项目，实际开盘均价都高于当时预计的价格。而据亚豪机构调查了解，一些目前尚未开盘的纯新盘项目，实际蓄客量均较为不错。如香江别墅二期项目等。笔者指出，正是因为这些项目在初期的报价相对较低，有效提升了项目的性价比，因此受到了购房者的追捧，导致了前期蓄客情况也相对较好，这也在很大程度上提升了开发商对产品销售的信心，客观上导致了近期开盘价格的相对上调。按照目前的趋势来看，这些项目很有可能会出现“低开高走”的局面。
笔者同时指出，虽然目前这些尚未入市的纯新盘项目可能会出现“低开高走”的现象，但当前市场环境较为复杂，各项目自身的情况也复杂，因此，也还是存在着一定的不确定因素，因此并不能一概而论。