重庆晚报专栏14

市场呼唤存量，市场存量在哪里？

近段时间，在受一个企业委托，对重庆市315网站上数据进行梳理细分，并力图从更微观和更纯粹的行业角度来看待这几年市场现状和市场现状后被我们忽略了的事实。

我们一直很疑惑，这么火热的市场，市场还有存量存在么？二手房尚人如潮涌，新房还有存量？至少我们从新开盘项目火热的场面丝毫感受不到这种存量的存在。只有产品供不应求的时候，市场才会出现购买的人潮涌动。

但数据确实告诉我们，市场的确有存量存在。只不过这些存量存在的地方，被我们所忽视了。依据315网站公开数据处理，从2008年1月到2010年10月，巴南区有存量164万方，占三年总成交量的46%，换算成月平均成交量，约为15.8个月的市场交易量存量；北碚区总存量为88万方，占三年成交量的73.3%，换算成月平均成交量，约相当于22.7个月的市场存量；九龙坡251万方存量，相当于交易量的47.8%，换算成月平均交易量，相当于16.2个月的市场存量；沙区149万方存量，相当于交易量的31%，换算成月平均交易量，相当于10.5月交易量。渝北区155万方存量，相当于交易量的22%，换算成月均交易量，相当于7.6个月交易量。但市场并不总是如此，数据还显示出北部新区三年累计负存量，供需缺口累计为：26万方；渝中区市场缺口9万方，大渡口缺口1万方，江北区只有47万方的存量。

市场是如此清晰的显示出一个特征，即销售市场的马太效应，越是市场热的区域，需求越旺盛，市场存量越少，整个北部组团显示出来为整个城市需求最为强劲的地方，从价格来看也属于最贵的区域。但远离城市核心与热点板块的区域，比如九龙坡区，沙区，地产市场其实是一种不温不火的状态，或者说火的没有人们想象那么厉害；而对于远郊的北碚巴南，市场则呈现出典型的供过于求的状态。

北碚巴南九龙坡沙区有如此巨大的存量，而没有给市场形成价格压力的主要原因在于金融系统评估中的估值参照物选择，在大多数存贷过程中，评估依据都会以市场热点板块北部城区作为价格和市场前景的评估，给予了较高的评估价值，享受了非卖而火的市场成果。

数据告诉我们，市场是火，但只是局部的，不用呼唤市场存量，存量是真实存在的！