谢逸枫:拿房企资金链说房价会跌纯粹是白痴
房企“不差钱”手握1.8万亿现金可撑到明年6月
11月14日国务院温总理和11月26日住建部都亲口同意或承认，左一个国十条右一个国十条，中国房价很难降。调控很难对付房价，十八般武器搬出来就是降不了房价。难道部分经济学者或教授搬出什么经济理论，或找一些莫名其妙的数据，说幼稚的话，就可以把房价压下来？难道说万科武汉降点价格，就说房企资金很紧张，房价要大跌了？难道部分非房企退出地产业，就可以说房企活不了？
物价已经回落，今年最主要的问题解决通胀和热钱，现在政府很为难，上调存款资本金和加息对抗物价和通胀，却容易吸引热钱，房价又要上涨了。让人民币升值抗通胀，这样一来，房价又要上涨了。而在国际金融市场上，美元进一步贬值，并利用各种渠道逼使人民币升值。美联储持续的量化宽松政策正使得与美元挂钩的资产价格处于大幅升值通道，而正处于升值通道的人民币资产，无疑成为资本关注的对象。
国家统计局11月11日发布了10月份国民经济运行主要指标。数据显示，10月份CPI同比上涨4.4%，涨幅比9月份扩大0.8个百分点。这进一步表明，CPI一直高昂不下，居民生活成本进一步提高，经济倒挂现象依然存在，物价上涨比房价上涨对民生的影响更大更深远。11月11日，央行发布了2010年10月金融统计数据报告，十月份人民币贷款新增了5877亿元，同比多增3347亿元。由此可见，货币因素是导致资产大牛市的主要原因。自本月16日起，存款准备金率再次上调0.5个百分点，这也是今年第四次上调准备金率。央行想利用金融手段调节市场，减少流通性过剩，固化实体经济的软着陆。但在市场经济环境下，市场自我控制能力依然和市场需求关系成正比。
央行一直对通胀风险保持警惕，不会放任通货膨胀加剧，据市场行情的变动，出台相关的货币政策，净化调节金融市场。可以预见，未来楼市的走向很大程度取决于货币政策。在今年国家一系列的楼市新政调控下，一贯善于在楼市中投资投机的信托资金和民间游资，一部分退出楼市，转向农副产品和其它资源型行业，以期在短期内获得效益。央行已动用存款准备金率、央票、加息等在内的所有金融手段扼制货币流动性，防患国外的热钱和民间游资危害中国实体经济。
现在政策调控已经达到遏制部分房价上涨趋势，1月11日国十一条和4月17日国十条及9月27日国五条中，没有一条规定说把房价下降多少，只是说不要让房价上涨过快，房价慢慢上涨。通过限价房和结构调整及保障房等清理空置土地，另外是加快土地推地计划和增加有效房源供应及遏制投资投机炒房需求。现在，物价又得到控制，大部分高价格的物价又普遍回落。
为什么非得拿房企资金链说事，说什么房企资金链快崩溃了，很差钱，支撑不了一个月，就得死或活不了，除了下降房价就等死。理由就是一些消息不正确或自己幻想的，一是货币政策收紧，开发商就得找钱过日子。难道货币政策真的收紧了吗？2009年把房地产商品房项目资本金从35%拉下到20%，到目前并没有上调到35%，有收紧吗？2010年前10月贷款超过了2009年同期月贷款额，货币政策收紧了。
二是房企融资渠道堵塞，IPO上市推迟，银监会调查房企资金等，开发商就得销售下降价保资金链。真的堵塞死了融资渠道吗？为什么开发商还可以通过信托或银行或股上融资，再进行大量的土地储备？大家都知道，手上的货币握着不花是会吃亏的，没看见国企或央企或民企到处拿地吗？难道他们不知道资金的重要性吗？
三是信贷政策收紧，民间贷款利率提高，开发商就得吃老本。难道目前收紧信贷，开发商就会下降房价，靠吃老本可支撑到年底吗？现在很多人都说：“货币和信贷政策收紧，房企活不了今年。”其实，这简直是危言耸听。开发商在前10个月就已经完成贷款计划，况且银行在10月前就已经完成贷款率80%-90%，剩余是10%-20%是留给部分中心房价度过困难的。既然该贷的该贷了，该放的放了。现在货币和信贷政策收紧还有什么实际意义吗？
四是虽然预售款监督和限购限贷，开发商本来就不差钱。今年11月前，开发商普遍多收三五斗，地产巨头多提前完成年销售任务。根据近期各大房企披露的销售数据，包括万科、保利、复地、SOHO中国在内的多个国内知名房地产企业均已提前完成全年销售计划，其中万科的销售收入更是创下历史新高。根据数据表明，多数开发企业销售量并没有出现大的下滑，而房价则持续上涨，因此收入继续攀升。
今年万科全年的销售目标是800亿元，结果前10月就完成了869亿元，其中公司10月份实现销售面积130.7万平方米，销售金额155.1亿元，分别同比增长114.9%和137.3%，这是万科在8月份实现单月销售超百亿元之后连续第三个月创造销售新纪录，业内普遍预计万科年销售有望突破千亿元大关。
万科并不是个案。保利地产全年销售目标500亿元，前10月已经实现签约金额503.20亿元，同比增长36.51%；金地集团全年销售目标210亿元，今年前10月累计签约198.26亿元，同比增长19.9%，公司披露今年11月-12月尚有推盘面积约为55万平方米，想必超额完成全年任务不是难事；复地今年1至10月累计实现权益后销售金额约113.9亿元，也已基本完成全年115亿元的销售目标。商业地产方面，SOHO中国更是在9月25日便完成合同销售额183亿元，用不到9个月的时间提前完成全年180亿元的销售目标。
五是万科武汉“降价”仅为试探市场。开发商手握大量的现金，为什么要让自己的利润下降呢，为什么要下降房价吗？今年万科和其它许多房地产 开发商一样，都是大丰收的一年，这些大的开发商无论在资金还是在市场上都有更多的回旋余地，在这种情况下，一部分城市的楼盘进行价格调整是很正常的。另外，万科、保利今年销售量比去年均有所增长，平均销售价格也高于去年，因此提前两个月完成全年销售计划也就不奇怪了。此外，还有的开发企业虽然销量有所下降，但价格优势明显，因此销售收入仍超过去年同期水平。
六是开发商手握1.8万亿现金，开发商根本不靠银行贷款，都能够度过政策调控期。今年10月份房地产开发商完成的投资不到4万亿，目前已经有5.69万亿的到位资金，手里还有1.8万多亿现金，总体现金流是巨大的，熬到明年6月份应该没有任何问题。现在还说2011年房价会下降20%或30%或50%,开发商很差钱吗?
房企最担心就是房地产商品房项目资本金上调35%和取消商品房预售制及贷款总量减少到5万亿,去年贷款总量超过10万亿,导致去年没花完的钱留到今年发,因此今年贷款量达到7.5万亿,其中有10%-20%贷款额度是2009年剩余的.因此,今年贷款总量和去年比较没差多少.毫无疑问,明年贷款总量也不会有太大的减少幅度,2011年贷款量也在7万亿以上,和2010年相持平
另外,货币政策中的房地产项目资本金也不会上调到35%,说明2011年货币政策和信贷政策依然保持宽松适度的政策。另外，在保经济稳定增长的影响力，GDP还要靠房地产推动。地方政府债务巨大的压力下，地方政府还得靠卖土地还债务。城镇化的进程、土地价格上涨、家庭结构分裂快速、三旧改造、户籍制度、土地制度、城乡差别等人口增加，在2011年人民币升值和通货膨胀预期及热钱的冲击下,资金自然流回到楼市,房价将来保持稳定的上涨。
由于受到中国部分城市区域供应不平衡，例如土地供应今年未完成和保障房土地供应不及时，资金不到位，开发建设缓慢，影响到市场供应，及限价房土地计划今年未完成和限价房市场供应紧张等商品房源供应紧张，导致结构性出现问题，不排除部分部分城市房价出现上涨幅度达到20%，甚至超过30%的现象。但是受到货币政策收紧和信贷额减少及2011年开工量的增加，中国整体房价上涨幅度在10%-20%之间。
谢逸枫
2010/11/29