内容摘要：住区社会空间分异日趋明显并成为人们关注与争议的焦点。为了更好地说明不同类型的住区在住区社会空间分异上的差别，本文以南京为例，重点研究了以高级别墅住区为主体的顶级住区。为了描述该类住区的时间和空间的变迁过程借用了生态学的一个概念“演替”。发现极高档住区在时空变迁上具有住区数量增长快与高端化、交通带与资源片状分布相结合、资源可及性与私有性非常强、空间外扩等特点。在具体个案的社区要素，具有成员构成的圈层性转移、地域意识的私有与隔离、制度文化营造出作为生活方式的社区、较强的社区心理归属感与身份认同以及特殊性的社会互动与交往等特点。

关键词：住区社会空间分异  极化  南京 顶级住区 时空演替

  

一、从住区分化到极化住区的研究背景

在异质性的城市社会里，分化是其在所难免的特征之一，纵向分化因为代表的资源的不公平分配和地位的不平等而更易被人关注。在对于住区纵向分化的多个序列里面，以高级别墅区为主体的顶级住区和以政策性住房和棚户区为主题的低档住区构成了两个极端，是分化较为典型的表现。分化及其所代表住区的分异在到达一定的程度之后就是极化。

如何确定极化的概念？ “极化”概念的科学化、清晰化是深入研究社会极化问题的前提条件。“极化”一词经常出现在各种报刊杂志中，但经济学中的“极化”和社会学中的“极化”是两个不同的概念。经济地理学的“极化”是指经济活动在某一地理位置集中，各要素也被吸引到这里而形成的产业集中和地理集中的过程。而社会学注重对社会阶层的研究。由于在市场经济体制下，社会分层的机制主要是职业分层和收入分层，因此，从最一般的意义上，社会极化可以认为是在一个社会实体内贫富差距的不断拉大。简单的说，分化到极点就是极化。

从以上概念可以看出，极化都指的是一种社会阶层的差距拉大，表现为贫富差距过大，从这个意义上界定社会极化几乎没有太多的争议。社会极化更多的是测量收入差距的情况，基尼系数是国际上最常用的一种收入差距的测量指标。自2000年开始，我国的基尼系数已越过0.4的警戒线， 2008年估计已经超过0.5，这说明我国的贫富差距已经非常严重，社会极化已经是不争的事实。居住是阶层化的生活方式，笔者更关心的是，社会极化是否已经体现为住区的极化？自从上世纪90年代初期南京房地产开发兴起以来，根据笔者的观察与相关资料整理，发现出现了越来越多的高级别墅区，也就是笔者所界定的顶级住区。这些住区的出现到底呈现一种什么样的态势？在时空上是如何演变的？他们的社区样态究竟如何？居住群体与其他社区要素究竟怎么样？这些问题很需要明确的研究与解释，尤其是对最典型社区的“解剖麻雀”，发现现象背后的东西，以便更充实南京住区社会空间分异的研究成果。

作为住区社会空间分异研究的重要对象，代表着极化社区顶端的高级别墅区在过去的历史中是如何演替的？这是本文要关注的一个重点。如前所述，除了民国时期兴建的颐和路公馆区，目前南京留存的别墅区都是上世纪90年代以后兴起房地产开发的产物，至今不过20年时间。从1992年邓小平南巡讲话后兴起的投资热潮算起，1994年建成了又一高档别墅区帝豪花园别墅，截止2009年刚好十五年的时间。笔者以为，可以从1994年开始，将5年作为一个时间段，考察南京别墅区在过去十五年中所呈现的空间表现，并试图探索其中存在的分异规律，为下文对阶层分化、趋势与动力的研究提供较好的研究背景与素材。

笔者查阅资料，结合实地探访，收集了南京截至2009年较为完整的别墅住区66个。将他们的分布状况进行描述，试图发现他们在社会空间分异上的规律。

二、1994年以来的时空变异过程

通过对顶级住区按照1994年、1999年、2004年、2009年四个时间段进行分类，这66个不同时间段的别墅住区在南京空间分布上有明显表现。它们或分散或集中，或旧或新地分布在城市的各个位置。为了更好的说明和理解这些别墅住区的基本特性，笔者进行了较为充分的文献搜集与现场探访，将这个66个别墅住区的名称、建成年代、地址与所属时间段进行了整理。

1994年代存在的别墅区时位于市中心颐和路的颐和路公馆区（建成于1948年），位于紫金山环陵路的帝豪花园别墅（建成于1994年）。1999年代存在的别墅是玄武湖畔的金陵御花园和盛世华庭，还有月牙湖东侧紫金山下的月牙湖花园。到了2004年代，位于仙林大学城的沁兰雅筑，宁南新区的仁恒玉兰山庄，位于江宁汤山的养龙山庄、东湖丽岛、汤山公馆，百家湖附近的佳湖绿岛等五个别墅住区，位于江宁将军山的的运盛美之国等七个别墅住区，还有相对分散一些的白鹭湖山庄、碧水湾别墅。到了2009年代，新兴起的别墅住区有位于城中乌龙潭公园的观园翔龙，下关小桃园的锋尚国际公寓，位于河西新城的紫檀雅居，位于紫金山环陵路的钟山国际高尔夫、紫金山庄、钟山美庐，位于仙林大学城的栖园等五个别墅区，位于江宁汤山的汤山公馆，位于百家湖与九龙湖的颐和美地等五个别墅住区，位于将军山沿线的玛斯兰德等五个别墅住区，位于方山的雷丁Town等四个别墅住区，位于江北老山的山河水花园等五个别墅住区，还有相对分散的位于江宁的秦淮绿洲、上善居、罗托鲁拉、世纪天城，位于青龙山的鸿信·云深处，位于空港附近的奥斯博恩庄园，位于溧水卧龙湖的卧龙湖国际社区、恒大金碧天下，天生桥风景区的凤凰小镇，位于江北滁河的蒙塔卡利。

           

三、顶级住区分化的结构性特点

从以上分布可以看出，南京顶级社区也就是高级别墅区呈现如下分配特征：

一是别墅住区数量增长较快。从以上统计可以看出，南京顶级住区在数量上呈现逐年递增的趋势，实际上在1998年房改之后呈现了几何级数递增。截至1994年，南京只有帝豪花园一个新建的高级别墅区，与颐和路公馆区一起组成了那时候顶级住区的样本；到1999年，南京增加了盛世华庭、金陵御花园、月牙湖花园等三个高级别墅区；截至2004年底南京又增加了19个高级别墅区；到了2009年，5年的时间，高级别墅区数量再次增加了42个。由于别墅对土地资源的浪费和奢侈消费的属性，我国多年来一贯主张严控别墅用地和别墅项目。虽然国家2004年以来三番五次出台政策，严格控制别墅用地的供应，但是高端消费人群的存在与开发高利润的诱惑使得别墅住区增长速度有增无减，远高于普通住宅项目的增长速度。而且，在地方执行上，各方面巨大的利益诱惑使得执行困难重重，造成了别墅用地和别墅项目的快速增长。

二是山水相连的条状分布。将66个别墅住区在南京地图上按照时间段分别标示，可以看出南京别墅住区呈现条状分布的特征。如果将1999年及之前的别墅区划分为一阶段的话，可以发现他们位于城中颐和路到紫金山一线，中间涵盖玄武湖、月牙湖两湖区域；将1999年后，2004年及之前建成的别墅归纳为二阶段的话，可以发现他们主要位于江宁，就江宁来说又主要分布在三山板块至月牙湖板块，汤山和汤泉湖也有三个项目，以山水为纽带构成片区；将2004年后至2009年作为第三阶段的话可以发现，南京的别墅住区较为集中的地区是江宁的方山至溧水卧龙湖一线，紫金山东至仙林大学城一线，老山至汤泉一线。

再进一步说，这些别墅区的阶段性分布的条状特征十分明显，并且是由山水相联系所组成的条状结构，与南京最优美的山水资源带相吻合。比较典型的三山板块也被称为将军路板块，所包括的范围主要是秦淮新河以南，佛城西路以北，将军路以西，将军山、翠屏山和韩府山以东区域。但该板块中有些居住社区并非严格地位于将军路上，如复地朗香和江南青年城等。而三山板块既可以包括将军路区域，也可以包含周边更大的范围，而且，未来三山以南及西线都有可能成为新的住宅开发地段。

三是资源可及性和私有性非常强。通过对这些别墅的分析可以发现，它们在资源属性上占据极为有利的山水资源，几乎没有别墅项目不靠近优越的山水资源（颐和路作为民国遗存的城中经典别墅是个例外）。从玄武湖、月牙湖、紫金山到花神湖、百家湖、汤山、三山（将军山、翠屏山、韩府山），到九龙湖、汤泉、卧龙湖与方山、老山，分布在附近的别墅住区无不占尽山水资源之精华。在某些湖畔别墅社区，售楼处外面专门设有码头，配有游艇送客户到湖对岸看样板房，以此强化客户对于山水资源的占有感和私有性认知，案例不胜枚举。

四是空间上呈现逐渐向外扩张的趋势。从最早的玄武湖、月牙湖、紫金山到百家湖、汤山、三山（将军山、翠屏山、韩府山），到最近的九龙湖、汤泉、卧龙湖与方山、老山，总体上呈现出范围逐渐扩大的趋势。现阶段南京别墅主要集中在江宁，江北、栖霞、溧水四个区县，其中江宁板块在售别墅比重最高，达到56.52%。根据来自搜房网南京站统计数据，自2008年开始以溧水为代表的南京远郊新兴别墅板块也初步成型，其在售别墅量目前已经占到南京别墅总量的14.29%。南京别墅08年以来出现了一次快速发展期，无论从产品类型还是别墅发展板块方面都出现了较大的变化。

从别墅的发展板块看，2008年除原有的将军山、紫金山以及汤泉三大主流板块外，江宁的九龙湖方山、溧水的别墅板块已经成为南京两大新兴别墅区，其在售项目比重已经占到南京在售别墅总量近五成的比例。另一方面2004年代的别墅区中，将军山别墅区随着近年来别墅项目房源的减少在南京市场的影响力逐渐淡化。别墅产品方面，现阶段南京别墅用途更趋于多样化，以往南京别墅多作为第二居所，自2007年以来南京别墅开始向第一居所转变，而进入08年之后更是出现了城中别墅，2009年甚至出现地铁概念别墅。而在产品特性上，开发企业在产品开发中不再以环境为主要卖点，而一些功能性的特色别墅开始进入南京市场，南京别墅开始进入多元化竞争模式。

四、顶级住区分异的动力机制探析

南京的顶级住区为何呈现如此分化趋势？笔者归纳了以下几点原因：

一是不断升级的住房消费需求。住房消费如同其他消费形式一样，是存在梯度层次的，别墅物业一般都是消费者二次置业或者多次置业才会选择的居住形式，在顶级物业中表现更为明显。正如在对南京顶级别墅F营销部C经理的访谈所说：“只有住过别墅的人才会买F，没有住过别墅的人很难这种最顶级的居住体验，也很难有这种需求，就不会花几千万买我们的房子。至于那些人为什么愿意买，一个是他们有这个更高层次的居住需求，另一方面我们所提供的居住体验满足了他们的要求。”按照马斯洛的需求层次论，人类需求的强度按由低到高相互递进的顺序分成五个层次，层次从低到高有生理需求、安全需求、社会需求、尊重需求、自我实现需求。层次低的需求为强度大的基础需求，层次越高的需求为强度弱的需求理想。随着生活水平的提高，人们对居住要求越来越高，而高级别墅正好满足了人们的居住理想，甚至为人们在居住上的自我实现提供了平台，自然成为富有人群的追求对象。

二是城市化带来的空间拓展。别墅往往占据较好的山水资源，而这些资源在主城是相当有限的。没有城市化所带来的城市外扩，没有汽车的兴起增加了人们的通勤距离，这些资源的可及性就会非常差，也不会在主城外产生大规模的别墅群带。郊县Z项目营销负责人Z总表示：“以前在Z这种地方开发别墅是很难想象的，最多只是在一些小景区的小规模开发，只是小众行为。别说Z，甚至江宁较远一点的地方人们一开始也不大认可，也要花很长时间才打开市场。后来随着交通的不断完善，宁杭高速、宁高高速都贯通了，到溧水也很方便了，开发公司也认可这些地段，所以我们公司会花大成本在这里拿下大片土地。事实上客户也逐渐接受这些地方了。现在一般客户来看房，开车也就是二三十分钟的时间。有车有路有钱，有别墅住。”

政府在城市建设的过程中也注重各类开发地块的增值性运作，如在老山森林风景区规划中就提出了依托浦口、汤泉两镇，规划建设“南京长江旅游开发区”，从而使得老山周边的高端居住价值得到较大提升，山河水、玫瑰园、自然天城等高端别墅项目不断涌现。

三是房地产业高端化的发展。房改之后的房地产市场开始了真正的市场化进程，以市场为导向，反映市场、引导市场成为开发公司的不二选择。从外部环境看，早期进入南京这些城市进行开发的外资房地产企业在开发时候有着明显的高档化倾向。根据英国学者凯伊·奥尔兹对环太平洋地区20世纪90年代跨国房地产企业的开发行为的分析，跨国房地产市场开发往往集中在如下一些方面，包括高档（A级）写字楼、实行物业管理集中的豪华住宅区、高级宾馆、城郊闲置地带、可租赁的住宅和工业用地，并且经常用“在全世界房地产市场背景下”这一概念为指导对其开发建设阶段和市场化阶段进行战略的通盘考虑。以南京为例，早期进入南京的外资开发商主要是新加坡仁恒和香港运盛集团，开发了玄武湖、月牙湖等风景区的盛世华庭、梅花山庄等高档外销项目，从而开启了商品房高端化的先河。

从购买人群看，人们具有购买力后选择高档住宅尤其是选择购买别墅，一般都是居住升级的要求，加上反映市场需求的高端产品往往也带来较高的利润，房地产业的高端化也就顺应而生。这在开发企业的定位和宣传上都有所体现，都强调自己是高品质生活供应商，并通过广告和产品开发进行强化。比如仁恒定位直言“生活方式运营商”；新世界中国地产企业愿景是“成就理想生活新世界”；内地最大的开发商万科地产的理念是“建筑无限生活”；世茂集团出发点是“缔造生活品位”；中国房地产第一品牌中海地产自进军内地市场以来，以“诚信卓越，精品永恒”的经营宗旨，在主流城市主流地段兴建各类高端住宅······

 

参考文献

江洪、张艳丽、James.R.Strittholt. 干扰与生态系统演替的空间分析. 生态学报,2003.9

凯伊·奥尔兹.经济全球化与浦东开发开放.海外学者论浦东开发开放(俞可平等主编).中央编译出版社,2002

杨上广．中国大城市社会空间的演化．华东理工大学出版社，2006

黄志宏．城市居住区空间结构模式的演变．社会科学文献出版社，2006

（作者孟祥远系城市社会学博士）