深圳房地产律师/颜宇丹
一方违约后，违约方是否能够要求守约方继续履行合同，答案是：不能。一方违约后，守约方是否能够要求违约方继续履行合同，答案是：可以。
真实案例：
卖方李小姐与买方王先生于今年7月10日签订了一份二手房买卖合同，合同成交价为190万元人民币，合同约定：“买方应于签署本合同之日起45日内付清首期款。”，双方又在补充条款中约定“如果买方在45天没有做首期监管，时间顺延30天，具体时间双方协商后待定。”并约定“如买方逾期履行义务超过拾日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之拾的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方逾期履行义务超过拾日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之拾的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”
到了合同签订后的45天，买方王先生表示未凑足首期款，需要继续顺延首期款监管时间，在合同约定延长的30日内，因卖方李小姐计划用出售这套房的房款为在澳洲工作的儿子购买一套住房，便打了几个电话催促买方付款但买方一直以未凑足首期款为由拖延。到了约定的延长最后期限合同签订后的75日以后，李小姐向王先生陆续发出了三份催告函，告知王先生已逾期付款，并分别又给出了几天时间要求王先生继续履行合同，并在最后一份催告函中给了王先生一个最后期限，如果还不付款卖方即解除合同，但王先生从未回复。而这时由于李小姐计划在澳洲购买的商品房已升值，即使王先生这时候付款，李小姐也买不起澳洲那套房了，而且9月底国家发布“限贷令”和深圳发布“限购令”以后，成交量逐渐萎缩，李小姐也很难再出售了，于是李小姐放弃了出售这套房屋的想法并搬回了这套房里居住。
而王先生在李小姐解除合同后的一个多月以后，发出一份书面通知要求李小姐继续履行合同，并解释双方约定“如果买方在45天没有做首期监管，时间顺延30天，具体时间双方协商后待定。”的意思是根据买方的资金到位情况如果45天买方没有做首期款监管就再顺延30天以后，具体时间再由双方协商而定，虽然李小姐发出过三份催告函分别给出几天时间要求王先生继续履行合同，但没有得到王先生的回应，也即是双方没有协商好具体支付首期款的时间，卖方有义务配合买方办理首期款监管手续。如果李小姐拒绝，买方除需继续履行合同外，仍需承担包括支付违约金和法院诉讼费等法律责任。
颜宇丹律师解析：
以上案例中双方的争议焦点在于对“如果买方在45天没有做首期监管，时间顺延30天，具体时间双方协商后待定。”的理解上，根据商业惯例和交易习惯，卖方不可能同意买方无限期地付款，并且结合合同的文意解释和体系解释，这一条应解释为如果买方在45天没有做首期监管，那么顺延到最后期限30天，在延长的30天内双方再约定具体时间。如果照买方的解释延长30天后双方再协商具体时间的话，就造成付款时间的不确定性，又何必约定“时间顺延30天”的期限呢？
按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。本案例中，买方王先生在合同约定的最长做首期监管的期限合同签订后的75天内未支付首期款到监管银行，在卖方李小姐发出三份书面催告函后都没有做回应，与其协商付款时间。买方迟延履行合同义务已达到双方约定的解除合同的条件，我国《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”作为守约方的卖方李小姐有单方解除权。
根据《合同法》第九十五条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，买方王先生在收到卖方李小姐的解除合同的通知后并未提出异议，因此双方签订的买卖合同已经解除。合同已经解除后王先生要求继续按原合同条件履行，是发出一份新要约，只有李小姐同意的情况下才能作为承诺形成新的合同，否则违约方无权要求守约方继续履行合同。
根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，买方没有按照合同约定的最后期限内履行支付首期款的付款义务是违约方，作为守约方的卖方李小姐可以按合同约定的解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之拾的违约金。
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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976