新政打压下全城大户型不好卖，开发商见风转舵，改走中小户型路线
千万级豪宅改推64万/套小户型
金陵晚报记者 李子墨
“这家楼盘不是南京有名的大户型豪宅楼盘吗？一套房总价接近千万。怎么现在反而主推64万元/套的40平方米小户型了？这个反差也太大了。”昨天，长期关注楼市的市民周先生致电本报。
周先生说，他看到的这家楼盘，就是位于下关小桃园、明城墙畔的“豪宅楼盘”天正桃源：“以前单知道天正桃源是一家定位高端的大户型豪宅楼盘，没想到它也会推出40平米迷你小户型，而且价格便宜得令人大跌眼镜。”
大户型受打压改推小户型
本报记者立即奔赴天正桃源进行采访。这确实是一家位于主城并且占据明城墙、护城河、小桃园等稀缺资源的豪宅楼盘，在售房源全是大户型，均价2.9万/平米，一套300平米的房子总价870万，确实可以大致称为“千万级豪宅楼盘”。
“现在新政对全城的大户型销售都有影响，所以我们准备在本周或下周，推出一批40平米左右的小户型。均价1.6万元/平米，大约64万/套。”天正桃源的一位营销负责人告诉记者，这批小户型一共也就88套，集中在一栋5层的楼，这栋楼就命名为“八八公寓”，邻近中山北路。
缘何大户型卖2.9万/平米，小户型反而卖1.6万/平米这么便宜？
“这批小户型是40年的商业办公性质产权，所以定价较低。”这位负责人介绍，“但我们的小户型真的非常好，出门就是小桃园和绣球公园，还邻近大观天地Mall，生活很方便。我们还花了很大力气，开通了管道煤气，以方便年轻人或老两口居住。这样一套小户型就算出租，也能租个2500元/平米左右。”
据悉，由于是商业办公性质，所以64万/套的小户型，最低首付5成，利率上浮10%。但很多资金实力较强的人，已准备一次性付款，自住或投资。
开发商见风转舵取悦刚需
记者采访河西、城东多家开发商获悉，南京不准买第三套房的限购令出台后，再加上144平米以上大户型契税上调到3%、商业银行和公积金对第三套房停贷等政策的打击，许多大户型楼盘成为“重灾区”，集体陷入了滞销。
“我们对大户型的客户群体做过统计，90%以上都是第三套房及以上的客户。现在南京新政不准买第三套房，那我们怎么卖？”河西一家大户型楼盘的老总直言，其实自己楼盘的产品是很受买房人认可的，但在新政的威慑下，很多人都退缩了，毕竟政策不支持。
据了解，在新政打压下，河西一家纯大户型豪宅项目，近1个多月的销量不到20套。原因就是该楼盘的户型都是170-226平米的大户型，一套房最便宜也要300多万-400多万元，能买得起的大多是第三套房客户。虽然南京不准买第三套房的政策尚未真正执行，但这种政策威慑力让买房人陷入观望。
记者挨家采访发现，河西的御江金城、保利香槟国际、天正滨江花园、融侨玫瑰纪
、中海凤凰熙岸，这些大户型楼盘在10月份以来的销售已集体放缓。多家开发商叹气：“产品很好，受市场欢迎，但受政策打压，怎么办？”
正是因为全城大户型集体滞销，所以很多开发商开始见风使舵，改走中小户型路线，以取悦刚需和改善型需求这一主力购房群体。保利地产的一位负责人告诉记者：“保利香槟国际现在主推115平米复式和120平米平层，上周开盘，115平米复式已卖光。120平米平层也很受刚需和改善型客户的欢迎。”
江宁同曦地产旗下的江宁一号，因为主要是总价较高的大户型，去化较慢，近期干脆主打小户型楼盘胜泰华府，吸引刚需来买。
满城尽是中小户型
“现在南京楼市70%以上都是刚需在买房，所以开发商看到大户型不好卖，改推中小户型，是明智的选择。”南京市房协秘书长王良春表示。
记者盘点发现，为了迎合政策和市场需求，开发商纷纷改推中小户型，导致目前南京楼市“满城尽是中小户型”，竞争可用白热化来形容。
上周开盘的新盘城北晓庄国际广场，一下就推出920套房，全部是30多平米到90平米的中小户型。
就连河西大户型豪宅中海凤凰熙岸在上周开盘时，也把户型全面“缩小”，主推100平米的两房、142平米的三房
，这比此前推出的170-360平米大户型，面积要小很多。南京万达广场一贯主打80平米两房和120平米三房，苏宁睿城也将在下周五推出2栋楼，主力户型是89平米两房，118、140平米三房。
江宁已经上市及将要上市的小户型，更是多达近4000套。城市之光国际公寓、天泰青城、胜泰华府、诚基百家湖小公馆、亚都天元居、21世纪国际公寓等小户型楼盘扎堆上市，使得江宁成为小户型竞争最为激烈的地区。这也给年轻刚需增加了多元化选择。
置业建议：
小户型或过剩，可一步到位买三房
“市场上的中小户型扎堆推出，对经济实力不足的年轻人来说，是一件好事，因为可以较低的总价买套小房子，实现买房梦。”一位业内专家分析，“但是事情总是有利有弊。现在开发商集体主推中小户型，可能导致未来中小户型相对过剩，升值有限。而当这批房主过几年需要换三房、四房来改善居住条件时，那时三房、四房又将更具稀缺性，升值幅度也将较大。”
“更何况，现在买套小户型，将来再换房，按照认贷的原则，就属于买第二套房，首付要5成，利率要上浮10%，而且卖房再买房要交一大笔税费。这样，换房的成本就比较高，买房人要认真考虑。”这位专家给出建议，综合考虑，对买房人来说，如果有资金实力，最好还是一步到位买套三房更好一些。