香城时评27：货币政策于房地产调控无效

毋庸思考，这明显就是一个伪命题。但这却是今天房地产行业的事实。

央行提高银行准备金，对于房地产行业或者专注于房地产行业调控者来说，无疑可以理解为对房地产行业的再次调控，尽管本次增加存款准备金从时间背景甚至央行自身动机来分析，都很难成立。虽然统计数据表明房价已经连续环比上涨三个月，成交量依然高位运行。

929调控的思路是在中央政府对房地产行业的地位与态度基础上几乎用尽了所有的可能的调控手段和方法，但连续上涨的房价与巨量的成交与土地市场的地王频出，显示出929调控政策的市场效用并不高。

央行提高存款准备金，如果将中国经济放到一个封闭的经济体来分析，可以肯定的说，会对房地产行业产生一定的影响，至于影响的程度和范围，则必须要看房地产行业与其他行业对资金的比较吸引力而言。如果房地产行业对资金依然具有相对优势，那么调控最终会转嫁到其他行业上，房地产行业影响会相对小于其他行业。

而问题的另一方面，中国经济现在本身就不是一个封闭经济体，境外资金与我们的货币政策总是存在着相反的利益需求和动机。降息会增加国内资金供应面，但国外资金流入会减少；反之依然成立。而如果资金盈利能力不改变，只改变国内资金供应面，那么境外资金会随着央行的收缩而加速进入，毋庸担心境外资金进入渠道，这个渠道对资金流入限制作用几乎微乎其微。因此决定当前房地产行业资金量的总体关系，在开放的经济体系下，与央行的货币政策相关性已经大为减小。

如果央行调整手段，改用加息的方式调控房地产。一方面境外资金套利需求催生的涌入会加速，另一方面中央政府不得不认真考虑购房群体中中低收入的支付情况，在通胀和利息双向作用下，他们是否能够安全度过本轮这波通胀，而不至于在通胀高峰期嘎然而止形成经济风险。

从调控的具体执行来看，中央政府显然是站在一个裁判的角度看待市场。正如裁判本身是一种平衡的艺术，尽管有影响力，但也会有他自己限定的空间。过渡则会引发其他后遗症，正如足球场过渡的裁判判罚会引发球场骚乱一样。因此中央政府的每声哨音都会对供需双方同时产生反应。但当前的问题在于供应方明显对哨音更加敏感，而需求方则相对迟钝。因此每次调控哨音想起以后，供应方总是率先作出反应，而需求方则滞后，两者结构上与时间上的错位导致整个市场基本规则总体保持着对供应方有利的一种局面。

而当前市场供求的基本关系是存量无（有些存量已经进入银行体系，套现与否并不影响在运行的地产企业），即时供需关系平衡。在供求平衡的局面下，要抑制价格体系的变化，显然不具备市场的基本动力。

而存量的形成甚至产生压力，从房地产行业自身特性来说，供应最少应该领先三分之一个身位，即供应最少要领先市场需求三个月，即市场有3个月以上的存量，才会有压力的呈现。但按照当前总体市场供求关系约1.1—1.2:1的关系，要达到3个月以上的存量，显然需要半年或者更长的时间段。

因供应方率先对调控产生反应，而考虑到房地产企业资金来源的多元化。中央政府调控手段和空间已经大为有限的情况下。房地产企业资金短期急遽短缺的可能性极小（股市被抑制导致地产企业价值较现状已经被低估，继续跌又回到刚才的问题上，境外资金通过购买房地产股可以产生更大的套利空间，而在低估值基础上，房地产行业自身也具有了较强对风险抵御能力）。在无生存压力，无市场存量压力，人口红利，且城市化预期高速运行的背景下，房企自身主动降价的动因显然极弱。

问题又回到了需求方，在中央政府动用了各种可能的手段抑制需求以后，需求依然保持如此旺盛的态势，对需求的分析角度显然已经不能站在传统的人口红利和城市化背景中去。因此笔者要把需求放到另外一个角度的供需层面去分析。

考虑到房地产行业的金融属性以及与货币的对换关系，笔者认为房地产供应量与货币供应量存在着一种逻辑上的对应关系。在运用了限购，行政政策等手段以后，需求依然如此旺盛，这里的对应关系，显然转移到了货币供应量方面，而非购买主体数量界定方面。

十年时间M2增长了450%，显然国内货币供应量增速快于房地产产品供给的增速，如果考虑到外币的问题，那么货币供应量增速应该说远远快于房地产增速（房地产增速相对能准确量化），货币与房地产市场供需关系发生了显然的变化。即更多的货币才能对应一平方米的房屋，从这个角度来说，货币贬值在房地产领域表现的更为明显。这里的结论也在于房地产领域的核心问题是货币量供应过剩。

考虑到房地产领域对货币吸引力的比较优势，一方面在于当前货币供应量很难对行业产生较大的影响，另一方面货币总量也很难短期产生较大的影响。在两者都无法在短期产生较大影响下，货币政策对房地产行业的影响显然不具有实质意义。