27天回笼现金超2亿元 “京城第一降”打破7个月零成交尴尬

每经记者  叶书利  发自北京

    被称为调控后  “京城第一降”的楼盘京贸国际城自11月18日均价直降7000元/平方米至今，已收获超2亿元的销售额，打破了该项目在新政后近7个月的时间内零成交的尴尬。《每日经济新闻》记者调查后发现，该楼盘大幅降价的真实目的可能是为其另一个“兄弟项目”回收现金流。

降价获近2.1亿销售额

    11月18日，北京通州楼盘京贸国际城突然宣布将均价从26800元/平方米直降7000元至19800元/平方米，该楼盘如此大幅度的下调销售均价，被媒体戏称为“京城第一降”。

    该楼盘相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时透露，上月降价促销的是该楼盘一期第三批房源，随后于11月27日开盘的一期第四批房源，至今仍延续降价后19800元/平方米的均价。

    他介绍道，自降价促销后，楼盘销售量获得明显的回升，至今已销售出近百套房源，回收超过2亿元现金。

    北京市房地产交易管理网的统计数据显示，京贸国际城一期第三批575套上市房源中，已签约394套。《每日经济新闻》记者从京贸国际城开发商处获知，11月18日降价促销前的签约量为369套。也就是说，降价促销后，该批房源销售了25套房源。以其83.74平方米的已售户均面积和降价后的均价19800元/平方米计算，开发商可回收近4145万元现金。此外，于11月27日开盘的第四批420套房源中，已签约73套，已签约面积为8317.25平方米，成交均价为20599元/平方米，可回收近1.72亿元现金。粗略计算下来，京贸国际城促销后销售出去的98套房源，可为开发商带来近2.1345亿元的现金流。

实为回收现金流之举？

    对于11月18日的大幅调价，京贸国际城开发商北京天旭运河房地产开发有限公司对外解释说，本次降价是顺应市场之举，同时以此树立企业责任地产的形象。

    不过“京城第一降”大幅降价的行为仍招致市场不少人的猜测，甚至连华远地产总裁任志强也在第六届中国地产金融年会上质疑说：“降那么多是不是‘楼歪歪’？”

    “楼歪歪”只是戏说，《每日经济新闻》记者调查后发现，该楼盘开发商如此大幅降价，或为回收现金流之举。

    据悉，京贸国际城开发商北京天旭运河房地产开发有限公司，目前旗下只有两个地产项目：一个为京贸国际城，另一个为北京通州区半壁店居住项目。后一个项目是其于今年2月以28.2亿元竞得，眼下正处于项目的开发期，急需资金输入。因此，开发商手中的另一个楼盘京贸国际城就成了半壁店居住项目“当仁不让”的资金池。

    不过，记者从开发商处获悉，京贸国际城新政后几个月的销售情况并不理想。京贸国际城一期第三批共有575套入市房源，于3月28日拿到预售证并开盘，初期销售火爆，在4月新政前近20天的时间内，销售了369套房源，不过4月新政后至11月18日本次降价促销期间近7个月的时间中，竟然零成交。

    随后，北京相关部门规定，自12月1日起，北京开始实施预售资金监管制度。

    一位行内人士分析说，预售资金监管制度使得中小型开发商，尤其是手中项目不多的开发商的压力会更大。迫于资金链压力以及为赶在12月1日前开盘的第四批房源促销做准备，京贸国际城开发商于11月18日实施了大幅降价行为，而于11月27日开盘的第四批房源，也顺理成章地沿用了此促销政策。

周边楼盘涨跌不一

    京贸国际城大幅下调均价后，周边的楼盘反应并不一致。

    世纪星城·长城国际售楼处的一位工作人员告诉  《每日经济新闻》记者，该楼盘将于12月底或明年1月初开盘，预售均价已从11月时的22000元/平方米，下调至20000元/平方米。

    不过京贸国际城周边的另一个楼盘K2清水湾却逆势提价。记者以购房者身份致电该楼盘售楼处后获悉，K2清水湾一期第一批房源，近日销售均价已从25000元/平方米上调至26000元/平方米，第二批房源销售均价则一律上涨3500元/平方米至28500元/平方米。

    京贸国际城直降7000元/平方米，而K2清水湾却最高上涨3500元/平方米，两者均价价差已拉大到近万元。

    对于这种现象，这位行内人士认为，北京通州区房价经过数轮炒作后，目前房价泡沫已较严重。京贸国际城即使大幅降价，目前的房源签约率仅为近17%，虽然相较于降价促销前该楼盘近7个月内的零成交相比是个进步，但总体而言，17%的签约率仍较低，说明即使降价后仍未得到市场的充分认可。