光阴总是在不经意间匆匆流淌。从年初的癫狂到4.17新政，从八九月的回暖到9.29新政出台，再到地方政府似有非有的细则接连出台，今年的楼市给了人们更多的关注，话题、解读、分析、预测、争辩，一波又一波的浪潮袭来，让人应接不暇。时光却从未停歇，就在人们的争论中走到了又一个年底，市场的战车也将滚入下一个年轮，值得我们去看一看“这一年”——2010抑或2011年的关键点？

    一、调控——调控可怕，调控疲劳更可怕

    4.17和9.29两次突袭是过热市场现状逼迫出来的政府组合拳，应该说政策的密集程度和措辞的严厉程度恐怕是前所未有了，效果自然也是很显著的。这种效果更多体现在政策出台的短期之内，成交量的急剧萎缩，市场观望气氛浓郁。但是市场最根本的深层次问题并没有解决，供需不平衡和结构性短缺没有改观，所以当中央和地方的风风火火的风头过后，调控政策开始淡定，尤其是在执行侧面上。与房地产千丝万缕的关系使得地方政府出台细则雷声大雨点小，不少限购令甚至成了限时抢购令，购房者的信心在调控的过程中逐渐被消磨，调控疲劳的结果是什么？我想那将是政府公信力的下降，从而使得以后的调控难度更大！一个不基于科学调研的调控和一个没有有效执行的调控，只会起到反作用！

    二、分化——受影响的是弱者，大佬却更大佬了

    虽然没有完全控制住房价，也没有像一些购房者预期的那样降房价，但是市场的疯狂总是有些收敛了，调控的作用还是显而易见的，主要体现快速上涨的势头得到暂时的遏制。仔细分析可以发现，调控之后市场的变化主要是成交量略有下滑，价格方面变化不大，但市场的分化特征越来越明显了。从万科、中海、保利等一线房企的销售数据可以看出，一线企业的销售数据屡创新高，定价偏理性，但是销售量方面取得了比楼市疯狂时更疯狂的业绩，而楼市的整体平淡又说明了什么？只有一个解释，就是市场在分化。大佬越来越大佬，中小企业的日子却越来越难过——融资困难，拿地不易，销售无亮点，唯有降价一条路。所以我们就看到一个很有意思的现象：名企名盘基于大受追捧，中小企业的打折促销盘也在热销，没有品牌可以依靠又无价格优势的企业只有硬撑，但是却丧失了开疆拓土的有利时机。所以，每一轮的调控都是市场分化的契机，企业的分化、项目的分化，城市也在分化。

    三、上升——歇一歇，往往是为了更好的上升

    无论何时何地何市场，唱空似乎成了一些人的生活方式。然而在楼市，唱空者多，踏空者众。中国楼市弊病太多，甚至积重难返，但是这不足以成为楼价下跌的理由。在中国住房的历史欠账没有清算完以前，只要有相对宽松的货币供给、相对宽松的新城市人供给、相对宽松的人口结构供给没有结束以前，中国的房价仍将呈现整体性的上升态势。我们深知，任何一个变量的改变都不会是朝夕之间。而一个不成功的调控措施，却可能使得与快速成长的中国经济相绑定的房地产战机形成一个有效的俯冲，为下一个上扬积蓄多种能量！欲扬先抑，调控上的经验教训如斯！

    四、无关调控，回归均衡的2011年

    “治大国，若烹小鲜”。经常翻动小鱼做不好，政策频出，其负面效用也不可忽视。中国乃至亚细亚生产方式都起源于水患治理的需要，传统的东方专制主义其实是水利社会的写照，国家治理宜疏不宜堵已是数千来的经验。投资者的投资渠道需要疏通，引导其不必投资房产；改善性需求需要满足，在提升居住水平的同时铲除投资盈利空间；刚需更需解决，城乡一体化，公共交通优先，引导更多人走出城去置业；而无力购房者，和夹心层一样是住房问题的爆发点，却是最值得关注的，廉租房、公租房，让蓝天之下，每一个在城市的国民都可以住有所居，则国之幸甚！

    久“堵”必“疏”。政府不是万能的，指望调控配置所有资源，解决一切问题的后果必然是回归计划经济的老路，自然一事无成，市场自然会纠错，但常常代价惨重！常怀敬畏之心，尊重市场、尊重各种需求，注重引导，形成均衡的房地产市场可能是明年的调控格局！（作者孟祥远系城市社会学博士）