[导读：无论是中央政府将加大打击通货膨胀力度、加大房地产调控决心，而是收紧货币政策、信贷政策，或是加息、提高存款准备金率，也或是开征房房产税，都向房地产市场发出明确的信号，意味着房地产调控将进一步升级，将对房地产市场及其房价预期形成强力打击。随着房地产调控象老虎凳那样不断加砖般地不断加码，房地产市场对抗调控政策的承受力可能会达到极限……本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

　　12月3日，中央政治局召开分析研究明年经济工作的会议并指出，明年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。此前11月30日，胡锦涛在中共中央召开的党外人士座谈会上指出，明年要更加积极稳妥地处理好稳定经济增长、调整经济结构、管理通胀预期的关系。要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。无疑，这两次会议，定调了即将召开的经济工作会议的基调，明确了明年经济工作的重点和目标，从而意味着房地产调控将进一步升级。

　　首先，这两次会议向房地产市场释放出重要信号，中央政府坚决调控房地产的意愿将进一步明确，决心进一步刚性化。本文作者陈真诚分析认为，这些信号，无疑将强力影响房地产市场对中央政府调控的行政意志和政策的预期，从而会对房地产市场预期、房价走势预期产生一定的影响。

　　其次，政治局会议指出，明年要增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这着意味着，明年宏观调控将重点针对打击通货膨胀和进一步深化房地产调控，灵活采取有效性的调控政策。

　　第三，回首近10年来，几乎每次经济工作会议的决议，影响了其后房地产市场形势和房价走势。2001年定调2002年的经济工作重点为扩大内需，开启了房价上涨之路。在2004年保持宏观政策连续性基础上再定调2005年巩固宏观调控成果，使房价上涨开始提速。2006年定调2007年国民经济又好又快发展，刺激了2007年房价快速大幅度上涨。2008年定调2009年保增长扩内需调结构推动又好又快发展，导致了2009年的史上房价疯狂上涨。2010年，由于近两年大量增发货币、大规模增信贷造成流动性泛滥、负利率，导致了严重的通货膨胀，与“史上最严”房地产调控政策形成了对冲，使房价调控制效果不明显。本文作者陈真诚分析认为，据此可预期，即将召开的经济工作会议及其所要决定的货币政策将由此前的适度宽松转为稳健，实为由极度宽松转向为收紧，很可能将带来房地产政策转折点，并带来市场拐点。

　　第四，胡锦涛在党外人士座谈会上指出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。这意味着最高决策者向房地产市场明确释放了进一步升级房地产调控的政府意志和市场信号。另一方面，正是流动性泛滥、负利率及其导致的通货膨胀，推高当前房地产预期，与今年房地产调控形成了强力对冲，使得“史上最严”调控的效果不明显。因此，会议所释放打击通货膨胀的信号，将助力房地产调控。

　　第五，具体而言，货币政策基调明确转变，说明货币政策正式发生转向，向市场传递明确信号，央行将采取数量性和价格性工具等针对性措施以有效打击通货膨胀，并助力房地产调控。为此，央行将灵活运用加息、上调存款准备金率、减少货币投放、汇率、公开市场操作和信贷等金融调控工具进行综合调控。预期明年全年加息3次左右甚至更多以使负利率逐渐转正，上调存款准备金率4次左右或更多使存款准备金率达到23%左右以回收流动性。这些，将无异于房地产市场调控将在金融调控工具等方面继续不断加码。

　　第六，最高决策者明确提出出要继续加强房地产调控，表明未来一段时间房地产调控还将继续，并将继续加码。其中，除继续已经出台的调控政策外，本文作者陈真诚分析认为，还可能有针对性地强化相关经济性、法律性和行政性调控手段，以抑制房地产等资产价格泡沫，迫使房价合理回调。

　　第七，12月2日，财政部税政司综合处处长周传华表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，个人房产将逐步纳入到征税范畴，让房产税成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。同时改革增值税，解决重复征税问题。此外，国际货币基金组织的工作报告也指出，中国政府4月份出台的房地产调控政策有一定成效，没有触及房价飞涨的结构性病因。中国要想抑制主要城市飙升的房价，就需要提高实际利率并全面征收房产税。由此可看出，政府很可能祭出开征房产税这迄今尚留有后手的调控政策，一方面强化房价调控，同时也推进财税体制改革。

　　第八，在政治局会议决定货币政策转向为稳健之前，12月1日，央行副行长胡晓炼、马德伦、杜金富等表示，央行将进一步提高政策针对性和灵活性，继续灵活运用存款准备金、利率等传统的货币政策工具，引导货币信贷稳步向常态回归。因此，意味着近期央行将推出新的货币紧缩手段，2011年的货币、信贷投放都将有一定规模的下降，使货币政策、信贷政策等变成实际上的相对从紧。

　　可以预期的是，无论是中央政府将加大打击通货膨胀力度、加大房地产调控决心，而是收紧货币政策、信贷政策，或是加息、提高存款准备金率，也或是开征房房产税，都向房地产市场发出明确的信号，意味着房地产调控将进一步升级，将对房地产市场及其房价预期形成强力打击。本文作者陈真诚分析认为，随着房地产调控象老虎凳那样不断加砖般地不断加码，房地产市场对抗调控政策的承受力可能会达到极限。

　　只是，也要看到的是，经过多年快速上涨的房价已经高位房价，并已经因多种因素的综合作用而形成了对抗调控的抗药性和可能继续前行的惯性。而且，高地价和通货膨胀已经形成高房价的基础和重要支撑力量。更何况流动性已经泛滥，通货膨胀不是一时就可有效打压到位。再则，尽管中国将进入加息周期，但负利率不是一时就可转正。因此，本文作者陈真诚分析认为，要想使房地产调控见效，尚需要一个过程。为此，政府需要在诸多方面下大的决心，在调控方面采取切实有效的措施，减少口头上的做秀。

　　甚至，需要理性地看到，虽然最高决策层再次明确要继续加强房地产市场调控，并明确货币政策将转向，但在短时期内，可能因通货膨胀、负利率、流动性过剩、国际热钱、老百姓对现实房价走势和历史调控结果所形成的经验意识、公众对政府调控动机和效果的怀疑甚至是不信任、既得利益者对既得利益的保护乃至对调控采取对抗或化解行为以及地方政府出于土地财政和GDP拉动需求而予以保护等因素的综合作用，房价还在一段定时间继续内坚挺或继续僵持。

　　这样来看，要想使房地产调控真正见效，政府不能在房地产调控上继续做秀，而需要及时采取切实有效的措施，增加调控举措，并加大调控执行力度。

　　首先是，政府应该要去除老百姓对房价继续上涨的恐惧，消除房价调控难以见效的顾虑，让老百姓不要再因恐慌而追逐着入市买房。

　　为此，政府不能回避房价地价上涨的非正常性这一现实，而要采取措施予以解决。尤其是，政府不能以预防银行风险（实为保护银行利益）或影响经济增长为借口而容忍房地产泡沫，不能默认房价地价上涨的“成果”，不能保护投资投机者等方面人士或机构或公司在房价非正常上涨中获得的利益调控，该让其回吐利益者就坚决让其回吐利益，不能继续放任那些不负责任的学者、官员或相关机构、舆论人士继续发布误导市场的舆论、观点乃至所谓的分析报告，该让那些囤房囤地、投资投机、违法经营、乱放贷款以及误导市场或舆论的有关人士或机构或公司付出代价的就让其付出代价，该让其破产、倒闭的就让其破产、倒闭，该让其承担法律责任或道德谴责的就让其承担法律责任或道德谴责……

　　否则的话，在一定时期内，房地产调控的前景可能依然难以乐观，房价调控的效果依然可能不会太理想。最后的调控结果可能是，最终的房价绝对价位，终究是涨了许多，与剔除非正常上涨部分之外的“正常”价位，相差有一定的距离。这样一个最终结果说明，调控几年后，老实人终究是吃亏的，投资投机者或不守法经营者或不相信政策者或不依政策而行事者最终是获利者。

　　如果是这样，那么，将来一旦再有市场因素等因素可能再次推高房价上涨等房地产回报预期的时候，房地产市场失控、经营乱象或调控僵局等可能再次上演——这或就是多年来房地产调控屡屡不见效的根本原因之一。