一、没有一个投资行业像房地产这样与消费捆绑在一起

住房是消费还是投资？这件事，不同的人有着不同的理解。最近网上流行一首歌叫“幸福里”，大意是：在离幸福不远的地方，有个名字叫“幸福里”，四万多块一平米，实在买不起，要买得起得三个世纪，而他邻居老张居然买了，他实在很怀疑……。因为“幸福里”是世联代理的，那么歌中的“老张”就一定是我们的客户了。据我们的了解，不用怀疑，老张是出于投资的目的。而歌曲的作者显然是要自住的，也就是出于消费的目的。

“幸福里”刚入伙，虽然还没有稳定的出租价，但根据我们所掌握的数据，与“幸福里”一路之隔的“城市天地”小户型租金并不高，一般白领家庭还消费得起，不用三个世纪。

在国家统计局的眼里，住房消费不包含房价。事实上，全世界政府的统计局也不把房价纳入消费统计，那么他们是如何统计居住消费的呢？

姚景源先生是这样说的，统计住房消费包括五个方面：1、租金；2、水电煤气费；3、装饰装修费；4、物业管理费；5、按揭利率。如果从这几方面看居住消费，就的确没有涨。

住房的投资属性和消费属性能够有效地分开吗？能，但很难。本人相信，房价与租金背离的程度越大，这种分开的趋势就越明显；保障性住房与纯商品房的量越接近，这种分开的意识就越强化。

二、没有一个产品生产行业像房地产这样与金融息息相关

虽然金融是百业之母，但一个行业从原材料采购（买地）、生产（盖房）到消费（买房），都与金融息息相关的只有房地产。初步点算下来已有：

l         融资（公募、私募）

l         信贷（开发贷、工程贷、抵押贷、担保贷）

l         信托（过桥）

l         垫资（工程垫、设备垫、材料垫）

l         基金（开发、Reits、炒房）

l         按揭（首按、次按、按揭证券化）

原则上说，房地产应是类金融行业，房地产开发公司应是类金融公司，而房地产项目产品也属于专项的多种类金融产品。这也可以解释为什么金融政策和金融环境构成了房地产最为重要的市场约束，而且这个约束是硬约束。

世联地产多年实地掌握的数据显示：房地产的成交价与M1 [1]有着明显的滞后相关，房地产成交量与M1之间高度的即时相关也证实了这一点。

既然与金融相关性如此之高，而金融业近十年的“伟大创举”就是催生出了一个几乎脱离实体经济的“虚拟经济圈”，房地产当然也经常脱离实体经济而具有“虚拟经济”的一些特征：

1、面向未来重于面向现在的市场；（如最为典型的海南房地产市场）

2、追涨杀跌；（如2008年市场的萧条）

3、市场区隔、板块冷热不均；（如一线与二三线城市房地产市场的差异）

现在想来，让我们国家住房和城乡建设部来管理房地产市场，真是勉为其难了。

三、没有一个行业像房地产这样政策周期短于产品生产周期

房地产产品生产周期从买地开始算，最短也要2～3年，大一点项目要历时5～6年，更不用说旧城改造了。而从2005年开始，我们的行业政策变化周期一般都在2年之内。

什么是政策变化？就是游戏规则的变化，而游戏规则从根本上决定着一个行业能否玩得下去。比如“买地付钱”，应是行业最根本的游戏规则条款吧，竟然可以在3年之内进行2次大转换！

当一个行业的游戏规则不能长期稳定而是权宜之计时，试问我们的开发商怎么制定中长期项目发展规划？我们的消费者、投资者怎么能不天天讨论房子？

我们关注以下规则能不能长期稳定下来：

1、保障房的长期政策和每年的推出量。不应只是雷声大雨点小，也不该经常出现“双限”之类的政策变形；

2、容积率政策能否一次性普调而不是黑箱式的个案协商？

3、“买地付钱”能否成为一个天经地义、雷打不动的铁律？否则开发商就会成为恒隆陈启宗所说的“输打赢要”、“走钢丝”。

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