中服地块陷入“内定门” 北京国土部门遭质疑

　接受本报记者采访的开发商均表示缄默

“准地王”被指内定

位于北京市CBD核心地区、倍受关注的中服地块，在空置了数年后，终于在1月29日被北京市国土局推出。然而，该地块一经推出，就遭到了业内的诸多质疑。

中服地块之所以受到关注，不仅因为其地理位置相当好，而且被业内认为是今年当仁不让的地王。

中服地块为商业金融用地，土地面积超过6万平方米。北京中原地产三级市场研究部测算，该地块的起价已经达到了50亿元，折算楼面地价已经到了15290元每平方米。而2009年北京供应土地中涉及商业用途的共有47块地，总建筑面积为6329462．8平方米，平均楼面均价为5310元每平方米，溢价率为105．9％。

北京中原地产三级市场研究部研究员张大伟告诉中国经济时报记者，相比2009年成交的地块，中服地块无论从面积还是位置来说，都有极强的吸引力，楼面价突破3万元每平方米将成为必然，所以这一地块的最终成交价肯定突破100亿元并有望达到120亿元。

然而，中服地块的出让条件中设定：本次挂牌出让宗地的竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体，而且金融机构必须为控股方。

北京市国土局设定的这一条件遭到了潘石屹等人的炮轰，认为只是为一家公司“量身订做”，而坊间传闻一致指向远洋地产。远洋地产则保持低调，一直未出面对此事表态。

去年12月24日，国寿以58．19亿元认购远洋地产9．34亿股新股，占扩大后已发行股本的16．57％；1月13日，国寿向中国中化收购远洋地产4．23亿股旧股，收购后国寿占远洋地产已发行股份的24．08％，跻身远洋地产第一大股东。中原地产张大伟认为，当然也不排除在拍卖日前，还有相关机构继续组建类似公司或者项目公司的可能。

对于业内的质疑，北京市国土局局长魏成林日前表示，中服地块“内定说”没有根据，“之所以在出让条件上作了约束，是为了符合CBD的功能规划。最终谁能拿到这块地还是要看现场竞价的结果。”

北京市土地整理储备中心副主任叶向忠也出面表示，不存在所谓“内定”。“首先设定具有一级开发资质且不低于30亿元的注册资本金门槛，是出于该地块特殊的地理位置以及产业定位考虑。”叶向忠指出，如此核心地段的地块是绝对容不得烂尾的，只有真正有资金实力和开发能力的开发企业才可以参与角逐。“政府是希望做持有型经营物业。”

2月2日，中国经济时报记者联系北京数个开发商及房地产机构，但出乎意料的是，几乎所有人对此事都表示沉默。有机构对本报记者表示：“其实我们圈内人都知道内幕消息，都知道是怎么回事，但我们不能说，说出去就不是小事，也容易得罪人。”

是否有违公平？

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋2月2日在接受中国经济时报记者采访时指出，中服地块的出让方式跟前不久中央出台的有关政策里探讨的新的土地出让方式有关，但该政策本意是抑制地价，让房地产行业更加健康稳定发展，而不是给土地市场一个新的暗箱操作的空间。

“如果说中服地块没有问题，北京市国土局的公告对所有人都是公平的，这话没有一个人会相信。”杨少锋认为，这次中服地块的招标条件是出乎大家的意料之外的，公告中中服地块的出让条件非常苛刻，而且给参与竞拍的企业留的时间非常短，这里面明显有暗箱操作的嫌疑，因此潘石屹的质疑不是没有道理。

“我们看最后有几家企业可以参与竞拍就知道怎么回事了。各个地方的开发商做一级开发难度比较大，战线也比较长，政府在招拍挂的条件之上设置一些有利于一级开发商的条件也是情有可原，但这次中服地块的门槛之苛刻实在出乎意料。”杨少锋对本报记者表示。

北京大学房地产研究所所长陈国强同日在接受中国经济时报记者采访时表示，中服地块有其特殊性，政府额外设置一些条件也能理解，但设置的条件过于苛刻，把大多数开发商都挡在门外、不给一点机会的做法就显得很不公平了，不排除政府此举有为某些企业“量身定做”、“内定”的嫌疑。

据了解，北京市国土局除了前述对竞标主体的严格限制条件，还有挂牌出让的时间也被业内指为有“内定”之嫌。“挂牌竞价起始时间为2010年2月22日9时起，挂牌竞价截止时间为2010年3月8日15时止。”有人士指出，只有短短20余天时间，其间还有10天左右是春节假期，根本不可能拿到政府的任何批文。  

北京市国土局方面并不认可业内的质疑。北京市土地整理储备中心副主任叶向忠在接受媒体采访时强调，只要是一个实力足够强大的房企背后一定会有一个强大的金融机构团队，组成联合体应该不成问题。

“这是在混淆概念。”陈国强对本报记者表示，关键要看是以什么方式合作，现在是国土局要求开发商和金融机构整合成联合体拿地，这和平时开发商与金融机构的合作关系譬如贷款的关系是两码事。

他告诉本报记者，政府设置的时间限制也是一个很重要的因素，如果是半年左右时间，很多企业能采取应对措施，例如注册新公司或者跟原有合作的金融机构联手，就可以突破这个限制，但现在政府把时间设置得非常短，这对其他企业来说很明显是不公平的。

不过，他还认为，符合中服地块竞标要求的由金融机构和地产公司组成的联合体未必只有远洋地产一家，可能还有其他企业。

文章出处：《中国经济时报》 2010年02月04日　记者 王松才