中服地块的意义在于开发商被边缘化

　　                     文/马跃成

　　     最早知道中服地块要上市也是从潘石屹的微博上得来的消息，潘石屹一直都是挺能沉住气的，虽然参加了多次竞拍都是败兴而归，但是老潘一直像是挺能看破红尘的，对失败从来都是付之一笑。

　　     但是这次，中服地块还没正式公告，就把老潘惹火了，老潘这一折腾还真把国土局折腾的不轻，先是国土局出面澄清相关过程和竞标条件的目的，后又破天荒地在今天专门搞了个针对开发商的答疑会。

　　     北京市土地储备中心副主任叶向忠否认了舆论质疑的“内定说”，这种话其实不用说，即使内定了，谁能正大光明地承认已经内定？

　　     中服地块之所以引起业内极大关注，主要还是位置显赫。“中服地块”用地使用权出让公告中对竞买人资格要求为出让宗地的竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体。

　　     以前都是要求开发商的资质，这次却是要求开发商以外的资质，这有点意思。并且要求，金融机构应为具有法人资格的金融企业，且注册资本不少于50亿元人民币，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元人民币。

　　     这种情况，似乎可以说是竞拍人由开发企业，改成了金融机构，也就是要求金融机构，找个开发商搭档。在征地过程中，开发商第一次被边缘化了。这是对开发商性质的一次重新定位，也是对以前开发模式的否定，其实也是对开发企业能力重新鉴定。

　　     开发商成为中国房地产市场的绝对控制者，其实也是听神奇的。房地产开发这个行业，发展起来并没有几年，但是，很快就兴旺了，这是少见的。

　　     开发商拿地、开发、销售的过程几乎都是在空手套白狼，而在不断地推高房价的过程中，开发商又成了最大的获益者。开发商的资金不是来源于银行就是购房者的购房款，而风险却全部由银行和购房人承担。这种旱涝保收、只赚不赔的买卖，史上少见，世界罕见。

　　     开发资质由什么条件确定？开发资格是谁给的？开发商凭什么在短短的几年内就成了最富有的一个群体？

　　     在人们都关注房价、地王的时候，对这个问题，人们思考的并不是很多。

　　     开发商这些年发财了，但是也成了为富不仁的代名词，开发商就是人民公敌也成了流行口号。而房地产在承担中国经济发展支柱产业地位的过程中，却也成了通货膨胀的制造者。

　　     对当前的房地产形势、房地产结构和房地产开发模式，老百姓不满意，中央不满意，房地产已经成为社会矛盾的焦点之一。

　　     中央调控好多年了，发出的文件和政策都堆的有一人高了，但是有多大用处？再这样下去，再按照这样的粗放型的开发模式发展下去，不但房地产的问题解决不了，还可能酿成社会灾难，这不是危言耸听。民心不可辱、民意不可欺，人民只有人民才是创造世界历史的真正动力。

　　     所以，从中服地块的招标公告中，我看到了在政府勇挑保障房重担的同时，也在开始试探着对房地产的商业模式进行必要的调整，这是必要的。

　　     中服地块投标主体必须是不低于30亿元注册资本金的房企与不低于50亿元注册资本金金融机构的联合体，且金融机构在联合体中要绝对控股。这个条件对几乎所有的开发商来说，确实是投标条件苛刻。这也不奇怪，因为他设定的投标主体本来就不是开发企业吗？

　　     要让一家开发企业去联合任何一家银行，看起来都像是高攀不上，但是如果让金融机构找开发商联姻不就简单的很了吗？这样看，这样的限制条件也就不显得苛刻了。

　　     如果从中服地块的实际情况以及日后项目的是用来看，这样的条件似乎又有很多的合理性，也有利于地块真正能够发挥好CBD中心区地标性建筑的作用，这样的好的绝版地块，如果被开发商征来搞项目开发，最后零散出售，一卖了之。这样开发商确实可能赚到一大笔，但是地区资源优势就不能完全发挥出来。在出让条件上做些约束，有利于项目的长期稳定和效益的发挥。