进入2010年，相信大家都对中国房地产市场出现的成交量大幅下跌非常关注。牛年即去，2009年房地产的大牛是否会随之进入一个大熊之年呢？虽然，预测总是充满着风险，尤其是预测一年内的市场，但笔者还是愿意把自己的思考作为向大家拜年的心意礼物：虎年非熊年，2010年虽有虎啸，但市场有惊无险。

一、现在是冷却期，不是泡沫爆破期

2009年，房地产市场作为中国经济的火车头，市场升温的速度在以下几个基本因素作用下，无疑是过快了。这些因素是：

1、  按揭利率的下调；

2、  银行的超常信贷；

3、  房地产规则，尤其是买地付款的极度宽松；

4、  2008年新开工项目的下降；

5、  资本市场对房地产企业的开放。

以至于，到2009年底的时候，中国房地产各参与人有了与08年完全不同的“资质”。

1、  各开发商存货严重不足，现金流改善明显；

2、  国企开发企业占据了中国开发商主流位置；

3、  “地荒”再次成为开发企业的头等大事；

4、  各城市核心区域无地供应；

5、  保障房仍是“雷声大，雨点小”；

6、  消费者经过股市的大起落，明白了房市仍是最优投资渠道。

正因为如此，房价巨幅上升，实在是太快了，快到了即使是最乐观的人，在09年初也不可能预测到的水平。这时，中国09年四季度的GDP增长率达到了10.7%，这就是一个明确的调整信号了，如果没有GDP如此快速的回升，相信调整应该不会如此之快。这确确实实需要冷却一下，冷却就要从信贷开始，从房地产游戏规则开始，把08年放松的规则恢复正常就顺理成章了。市场当然就随之进入冷却期。

实体经济的复苏期，是投资市场的牛市；实体经济的高速增长到来即是投资市场的冷却市，投资市场领先实体经济这个关系，中国人从来没有像今天体会这样深。

   二、什么是冷却？什么是爆泡？

我从不愿意卷入中国房地产市场是否有泡沫的争论，原因在于“泡沫”没有清晰的定义。

“泡沫”虽然形象，但还是不能明确说明“泡沫”本身的一系列“深层次”问题：

1、  中国是一个大市场，各区域市场明显不同，那么“泡沫”是指哪个市场的泡沫？

2、  什么样的“泡沫”爆破才令人担心？因为从98年开始有无数的市场“泡沫”，也有无数的市场调整冷却，那么什么样的“泡沫”是真“泡沫”？

本人认为即使08年这样的公认的“爆泡”期，对中国来讲也只算是一次“冷却期”，事实上07年拿的地也好，买的楼也好，都算不上“泡沫”。真正的泡沫是2007年美国和1990年的日本以及1997年的香港，那个时候他们的共性是：

1、  人均收入全都在2.5万美元以上；（当时日本是3万美元，美国是4万美元，香港是2.8万美元）

2、  人口增长乏力，老龄化开始；

3、  产业空心化

目前，中国大城市人均收入5000美元，全国人均收入只不过2000美元，即使2007年股市、楼市泡沫爆破了，造成的伤害又有多少？为什么这么快就没事了？

香港詹培忠有个形象的说法：“年青人跌了一跤，很快就可以爬起来；中年人一旦跌倒，就是一件大事；老年人就跌不起了。”经济也是这样。

三、展望虎年，有惊无险

中国进入2010年，正是一个青年即将进入壮年。

如果说2009年中国四万亿投入搞出了一头大牛的话。那么，中国经济在牛年第四季度的表现则告诉我们这头大牛变生出一只斑斓猛虎，古人云“黄质黑章，锯牙钩爪，体重千斤，吼声如雷”将要下山也。

猛虎下山，百兽自惊，能否有惊无险，全在有无防备，全在有无工具和理性地对待。人与老虎的几千年，老虎为何愈来愈少，正是如此。

通胀猛于虎也；

苛政猛于虎也；

居民存款猛于虎也；

热钱猛于虎也；

……

本人相信，在中国进入今天的青壮年期的时候，我们已然降龙伏虎的长缨在手，只要适时出手，我们有足够的体力和能力，化险为宜。

冬令进补，春天打虎。在此祝愿大家：

        虎年大吉，春节快乐！