关于中国房产与土地使用权分开、降低商品房价格的策略及其优越性的报告

　　（又名：《怎样让百姓轻松购房，促进中国房地产可持续发展》）

　　             成都市新都区第二中学（610501）       陈加军

　　  如今，中国房市的价格太高，有较多的泡沫，这导致许多人炒房，也惹得许多境外财团进来投资，赚走我们大量的财富。同时，也让许多人买不起房，即使买了房也成了房奴，沉重的债务压得他们喘不过气来，另外还让自己一家人的生活质量受到影响。

　　    另一方面，国家的房地产有着太多的泡沫，如果这个泡沫一旦破裂，我们国家与房地产相关的许多行业都将受到重大影响，与之相关的人将失去工作，所以其后果非常严重。

　　怎样降低中国的房价？让更多的人能轻松的买起房，同时让炒房者和境外投资者自动退却呢？怎样促进中国的房地产业可持续发展呢？

　　改革！那就是实行房产与土地使用权分开。改革后，人们购买的都只是房产权，土地使用权属于国家，假如商品房的使用权国家都统一规定为60年，人们则分60 年均分支付土地使用费及相应的利息和有关税费，这样人们在购房时主要支付的就是建房的成本、开发商的利润及少量的税费，因此房价将会大大降低。

　　假如目前在成都购一套100m的房大约要花50万元，首付3成要15万元，加上税费及杂费和简装修至少要20万元，按揭35万元分20年期等额偿还每年大约都要还3．5万元，家庭的负担都较重。

　　我们实行改革后，人们购100m的房购房款大约只花25～30万元就够了。若以25万计算，人们首付15万，按揭只需10万，分20年等额偿还每年只需还最多1万。土地使用费总计25万元分60年支付，每年约4200元，利息大5000元（利率以年息4%左右计），各种税费再2000元，加起来大约11200元，再加按揭还款也只有21200元，比3．5万少了近1．4万元。负担是大大减轻了。若人们将这1．4万用于投资（年收益以7．5%计算），连续20年都会累计70万的财富。70万元以年息4%计算每年都有2．8万元的利息收入，每年用其中的11200万元支付以后40 年的土地使用费及相关税费都还有超过1．65万的收入，这些收入可以作为养老金不足的补充。

　　我们的这个改革策略不限制人们住房面积的大小，其住房面积越大，土地使用费缴费的利率越高，相关的税费利率也越高，因此住房成本就越高。同时，别墅、多层、小高层、高层由于容积率不一样，享受的舒适程度也不一样，因此，土地使用费的利率和相关税费的利率也不一样，别墅的使用成本要高得多。

　　我们国家人均寿命大约在70岁，人们买房一般在25～30岁，所以60年使用期人们相当于都85～90岁了，所以时间完全是够了，这个时间基本也到了房子的寿命。这些房子期满由国家收回拆除，再由另外的开发商重新修建新的商品房，这样也避免了“钉子户”的产生。同时也避免了炒房者，因为房子使用一年就少一年，所以其价值是逐年递减，有谁还愿意去炒房，这就避免了象温州这样的炒房团，同时也减少了房市的泡沫，让其进入良性循环。这样才使房地产真正成为我们国家的支柱产业。

　　这样的改革比以前所报道的“以房养老”的倒按揭的方式要好得多。因为人们前期购房按揭要给银行支付较多的利息，老了倒按揭要给保险公司支付较多的利息。这样的改革让人们的生活压力大大减轻，同时可以把剩余的钱用于购买保险、消费，给孩子更好的教育提供充足的保障。

　　这样的改革对国家来说，其优越性有：

　　一、可以让人们过上安居乐业的幸福生活。

　　二、国家有源源不断的土地使用费及相关税费的收入来源，为国家的可持续发展及建设提供充足的资金保证。因为国家可供开发的土地是有限的，如果一次性的拍卖，到后期可拍卖的土地就会越来越少。

　　三、可以让全国的城乡人民都享受土地价值带来的好处，不象现在城市的土地可以卖到2000万元/亩甚至更高，而农村土地只能卖到几万元/亩。由此，我们可以实行国家统一按人头给各市、县按规划拨财政经费及建设经费。

　　四、可以杜绝土地腐败官员及土地资源的浪费。

　　五、限制了炒房者。因为我们的房屋从签合同那一天的次月开始就要收取土地使用费及相应的税费，如果炒房者花大钱购入的房没有租出去或没有卖出去，他就得支付每年的土地使用费及相关的税费。

　　六、有利于国家房地产的持续发展，因为每年毕业的大学生过上两、三年都买得起房子。

　　七、限制了一户人买几套房子用于投资的想法。当然我们也不限制他们只能购一套房，只要他们愿意付出多住几套房的使用成本，他们是可以购买几套房的。

　　八、防止大户或机构囤积土地，赚取土地升值的价差。土地是属于国家、人民的，任何人都无权买卖赚取其中的价差，土地升值的部分应该归全国人民享受。如香港“和记黄埔”集团2005年在成都温江购入2000多亩土地花了近20亿元，而如今这些土地即使不开发一点房产，光靠土地升值的价差就达20 亿元以上。而广东“碧桂园”囤积的土地更是达上万亩，他们的土地每年升值就达几十亿上百亿元，这简直就是在吸人民的血。

　　九、将原来购房者按揭支付给银行的利息转移支付给了国家，从而增加了国家财政收入。

　　十、防止了人们开发、购买大面积的房屋及别墅，因为那要缴高额的使用成本。让人们在购房时要计算使用成本，从而买适合自己使用的。

　　十一、保证了国家土地资源的可持续发展。也为解决人们提出的有关房子70年后怎么办的问题提供了很好的解决办法，同时也解决了“钉子户”的问题。另外若50年后人们感觉自己的房子太旧了，不想住了，即使租出去的租金若连土地使用费及相关税费都不够，他们可以申请将房子退给国家，国家可以作为廉租房再使用10年，满60年由国家统一拆除进行重新开发新的商品房。

　　十二、对于经济适用房、限价房来说，由于房价低，也不是一个问题了。如果太穷的人，则靠廉租房来解决，这就大大减轻了政府的负担。

　　十三、对于二手房交易来说，也变得更简单、交易费用也更低了，因为二手房就象二手汽车、手机一样不可能升值。房屋经过产权交易过户后，土地使用费及相关税费就由新户主支付了，这也促进了老户主催着新户主去相关部门完成交易手续了。

　　十四、能促进国家保险、基金等金融业的发展，并促进人们的消费，拉动内需，有效解决目前我国存在的产能过剩的问题。

　　十五、对于以后开发的房产来说，新的楼面地价参照原来周边的地价及社会经济发展情况，即每个地方的价格在原来的基础上，再加上这些年国民生产总值上涨的比例，这样也顺应了市场经济，同时增加了国家财政收入。

　　十六、国家所有的商品房，小产权房，工厂、学校、机关等单位的集资建房都要交纳土地使用费及相关的税金，这样也解决了福利房、小产权房遗留的历史问题。同时还能让每一位公民都享受到平等的权利。

　　今年，美国发生的次贷危机就是由于房地产泡沫导致资金链断裂所致。而目前我们国家的房地产也存在一些泡沫，怎样防止类似的事件发生在我们身上，我们应该引起高度的重视；当前，一些经济学家（《中国青年报》2008.12.18日第二版有一篇文章《买房就是爱国？奇谈怪论》）及一些政府人士都把房地产看成是国家的经济支柱，并有一种认识：国民经济≈房地产，这是非常危险的，所以为了国家的可持续发展，我们一定要实行房地产的改革。

　　

　　                联系人： 陈 加 军

　　                联系电话：15184313491

　　             E-mail:[email protected]