谢逸枫：央企拿谁的钱抢“地王”？

　　  两会刚落幕，2010年3月15日和17日北京出现三个“地王”，并且都是国资委下的央企制造。央企能够财大气粗的“野蛮”拿地王，主要底气和资本来源于资金渠道获得太容易。首先是销售现金是在指自有资金。国企改革以来，央企效益得到了提高，从而积累了大量的现金。公开数据显示，截至2007年底，中央企业资产总额达到14.8万亿元，同比增长20.5％。2008年1-11月，中央企业累计实现营业收入10.76万亿元，累计实现利润6830.4亿元。由于“土地存量降低，手中又有充足的销售现金，是央企在土地市场中一掷千金的动力。

　　

　　  其次是银行贷款。信贷资金的流入，让企业的流动性更为充裕，这也让央企业拥有了更大的腾挪空间，并且其贷款成本比民营企业低。另外是通过非主营房产业务的母公司获得银行授信，然后通过注资的方式，“输血”给经营地产的旗下公司。再次是上市融资。除了借助银行授信外，通过内部“输血”，分拆上市或增发，也是不少非主营房地产业务的央企获得充足资金的方式之一。

　　

　　  最后，2009年中央政府4万亿投资大都到了央企腰包里。另外，2009年上半年7.37万亿元的新增贷款让央企业“手握重金”；上半年新增贷款中，流入房地产领域的信贷资金超过8000亿元。第五是央企海外收购。第六是政府补贴资金。部分央企，比如中石油，中石化等油企，在海外收购油气资源时，能获得政府的补贴资金。第七是股权和债券融资央企控股上市公司一直是国内资本市场上最大的融资主题。

　　

　　  其实，解决“地王”不断出现的主要途径有三个。首先是加大对于开发商土地空置和囤地及炒地的惩罚力度。提高闲置费为50%和一旦发现囤地超过规定的，除有政府造成的因素外，全部收回并没收保证金，同时，限制这种房企拿地，等开发完项目，才允许进入土地市场参加竞地活动。

　　

　　  其次，要求银行采取实际性收紧银行贷款和对房企拿土地融资的监督及对房企土地储备多的房企进行检查是否有不动工的项目。最后，扩展其他投资渠道，控制外来资金和热钱进入楼市。另外，让地方政府让利与民，并且制定机制来打击囤地，规定谁来执行打击囤地的行为。同时，做到土地供应的多元化。例如多增加保障性住房的土地、公益事业所需的土地等其他用途的土地。

　　

　　  为什么央企拿地容易产生地王？主要原因，第一是在于央企宽裕的资金无处投资，在楼市的暴涨、暴利吸引下，部分之前并未涉及房地产业务的央企和国企也在进入土地市场。第二，央企高价拿地主需要做资产配备，再无高利润投资渠道下，要寻找安全的投资品是成为主要关键点。

　　

　　  第三，央企从银行获得的资金也没有得到银行的有效监管。所以，央企可以不计成本的拿地王，击败所有抢夺土地的竞争对手-民企。第四，是地方政府在房地产利益链中介入太深，无法真正监管开发商囤地行为，并且我国的房地产开发供应太单一。第五是地方政府推地供应和开发商的需求有关系。尤其是一线城市土地紧缺或稀少的情况下，供应比较的紧张，只要有好的地块，开发商自然就抢夺。

　　

　　  特别注明：文章大部分内容已于2010年3月15-19日见报于北京中国产经报和广州日报及信息时报，另外是第一财经日报和每日经济新闻报及时代周报等全国各省主流权威报纸上。