要谈房价，先扼制地王

    日前，国务院参事国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌在接受采访时说：“坚持正确的改革方向，守住两条底线”。“坚持正确的改革方向”是指，从1987年和1988年分别开始的土地使用权拍卖和住房货币化道路是正确的，是中国市场体系建设中不可或缺的，应该坚持。经济中土地和住房两要素价格必须由市场决定，这也是今后仍需进一步坚持的方向。但是，这丝毫不意味着，房价涨到低收入百姓通过货币化已无法实现住房基本需求是合理的。这不是改革的初衷。 第一条底线是，18亩亿耕地确保是筹划住房建设用地的底线，绝不能动摇。第二条底线是，低收入百姓也要有房可住。百姓住有所居，既是由福利房向货币分房改革的目的，又是一国社会、政局稳定的基础，这也是一条底线，绝不能动摇。夏斌明确提出，房地产要以消费品市场为导向而非投资品市场，不鼓励居民从房地产这一虚拟资产市场获得财产性收入，鼓励其从实体经济投资中获得财产性收入。为此，应尽快调整税收政策，使其投资仅能获得与市场平均投资收益率相似的收入。（这与笔者文章平抑房价的两个有效办法 中的提法相似，但是远远不够犀利）。夏斌的说法或多或少反映了目前决策层对房地产市场的真实态度。面对最近地王无节制的出现，决策层不得不出招应对，国资委明确了非房产主营的央企将逐步退出房地产业务（这又与笔者上篇文章平抑房价的两个有效办法 中的提法相似）；而北京市国土资源局19日发布北京土地供应新措施更会快速见效：暂停热点地区高价土地的交易以稳定土地市场，同时北京将改进土地交易方式，在土地竞买条例当中，将增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求（细则有缺失），今后土地拍卖将不再是价高者得——这与笔者文章调控措施力度还不够，对房价影响不会太大 中的提法相似。

    笔者建议的扼制地王的两杀招

    还是要先说说产生地王的深层次原因：现在，有个问题有些朋友在问我，为什么有的企业不惜用高于周边现房价几倍的楼面价争当地王？这就是人们戏称的“面粉”卖过“面包”，无可争议，这显然非理性，“无利不早起”，他们的目的：1. 极为看好后市吗？有，但不是主要的。土地是房企有恃无恐的资本，不管后市如何有了土地就有了发展的机会。2.有的房企成为地王是为了彰显实力，营造总体要房价上涨态势，成为地王后马上借此提高与地同一或附近区域内项目的房价，而在恐慌性购买后谋暴利！ 3.上市房企借此利好，好进行配股增发的再融资，所以买地价高他们根本不怕。

    房企的看似非理性背后的小算盘直接的后果就是助涨了本已很高的房价，为不让“地王”再给调控添乱，必须要出杀招扼制：

   1.证券市场银行不能再支持房企拿地。现在，房企拿地的借贷资金占总资金量达62.33%。沪深上市房企有300家左右占总上市公司的20%，限制批准房企上市，不能允许花国家的钱不盖楼而通过融资生钱。同时，大幅提高自有资金比例去拿地，这才能有效地扼制地王频出。

   2.减少房企的利润预期。从现在房企公布的年报可看出利润都在50%以上，有9家超100%，而企业国际标准为3-5% ，房企10%属于正常。而房企的高利润80%来自炒房客的贡献（有人对全国一二线城市的150个主要楼盘调察，结果80%买房用来投资（机）而不是自住，这和85%的人买不起住房不谋而合）。要减少房企的利润预期，就要痛下决心明确成品房是民生品非个人投资品，原则上不允许购买二套房，鼓励以旧换新，对一定要投资购买的大幅提高门槛和成本（政府加收N%的房款）还要增收闲置物业税N%（N最好在50%以上）。这点最重要！大幅减少投资将大大缓解商品房的紧俏局面，房子多了利润自然摊薄，房企现在拿地成本已不低，如果利润预期降低拿地就会谨慎，但是要发展就不会不去拿，政府就可以照常收土地出让金了，虽然会减少，但是房价低了土地出让金补贴保障也会降低。

    3。转变地方政府的“土地财政”。上一条已实际上部分做到了这一点，同时这正是中央想要做的。   

    笔者注意到夏斌在接受采访时回答“什么样的结果是房地产市场调控比较理想的结果？”的这段话，算是对第三条的注解：

    夏斌：如果是沿着前面所说的政策取向采取行动，经过几年的政策调整，中国房市包括中国经济应该会出现以下三方面的重大变化及循环。

    一是通过相关税收、金融政策，形成这样的效果：大力度抑制投资、投机购房，鼓励消费购房、租房 →部分购房需求下降 → 房价平稳甚至部分下跌→ 土地需求减弱、稳住地价 → 地方政府“土地财政”收入快速下降 → 地方出现“投资资金缺口”。

    二是大范围、实质性地降低民间资金进入实体经济各领域的“门槛”和各种投资限制，加上政府部分减持各类国企股份让位于民间投资后，产生五个循环结果：第一，地方政府“投资资金缺口”压力减轻；第二，尽管地方政府减持股份、减少投资，但社会总投资率不变，经济增长压力未增加；第三，民间以实体投资替换房市投资，减轻房价格上涨压力；第四，房价上升减缓，居民购房支出减少以及少部分地方政府投资支出减少，有利于提高居民消费水平，可增加公共财政支出；第五，扩大了民间投资，产权约束明显加大，有利于企业治理结构改善。

    总之，无论如何，我国的房地产目前的首要问题是非理性的地王问题，地王问题不解决，可能会做许多无用功。