中国楼市战略思考之三：三问地产科技概念企业

    有很长一段时间没有更新博客了，实在是愧对新浪乐居给我颁发的嘉奖--地产博客名人奖，为了有所表示，我还是就这一年来的思考继续写下去吧。

    前几天粗略统计了一下，自1.5日参加沿海地产三亚的营销会议以来至今，参加过华侨城、佳兆业等企业内部会议，也参加过各类基金交流讨论等会议，共计40余场，期间以3.8号与国泰君安的电话会议105家基金参与为甚。过程中进一步在思考和探讨这些年的地产路径，所以，尽管题目为2009年中国楼市思考，实质上也是个人对这些年中国楼市的思考，这些思考不一定都非常系统或者说正确，总的来说，是个人的一些思考，希望能够给同仁能提供批判的基础，更是希望能够起到抛砖引玉之效。

    回到主题，这期我想谈谈我关于科技概念企业的担忧。自2009年全球性的Imax、网络、低碳概念、节能概、绿色概念等兴起，不少企业都在考虑其地产开发模式的复合化、时代化，纷纷在考虑企业发展路径的与时俱进，这其中有些老总特地为此出国考察在加拿大拍摄《阿凡达》的基地并了解学习其技术、也有不少老总去日本和德国学习交流人家的节能环保等技术，这些都纷纷说明我们企业家的眼光的国际化和时代化，值得称赞，所以，起这个标题本身不是贬低科技概念企业的路径是否有问题，更多的是希望能够未雨绸缪去探讨其成长性。在此我谈三点。

    第一、我们的技术门槛到底有多高？

    我们很多企业都在对外宣传自己的企业的核心竞争力，不少老总也向我介绍过其技术的高深和复杂性，这些技术从买房人甚至我本人听来应该都是很专业，也很深奥的，但从企业横向竞争的角度来看，我们首要考虑的是，与国际相比、想同行相比我们企业技术的门槛到底有多高？因为这直接影响到你的企业是否会很容易被人家从专业层面超越，像诸多我们耳熟能详的非地产类企业如美国的google、微软、日本的丰田、尼康、国内的海尔、联想、华为等等无一不是在专业技术层面投入大量的专业研发费用和精力，获取了大量的专利权，因为这是生存的根本。而就地产企业而言，这些年相对粗放的经营模式和相对较高的利润回报，往往使得我们企业很少真正的专注于技术深度的研发和相应费用的投入度。我有幸参与过部分企业的技术升级的市场论证行为，也感受到我们现在企业在技术方面投入的积极性，但是从行业现状真实情况来看，不管是技术门槛还是创新度还是觉得稍有牵强。尤其是在今日，国外同等专业技术遥遥领先之际，其技术输出很容易摧毁我们企业耗费苦心所建立的形象。换而言之，有同等兴趣并且财力雄厚的企业要想超越你，只需花钱引进技术即可。一个百亿的企业投入十个亿做研发，比重为10%，部分企业尚未考虑考虑，但一个五百亿、六百亿的企业投入十个亿，比重仅为2%-3%，绝对是拔根毛，相比而言，不足百亿级的企业可能就不敢出此豪举了，所以从竞争性来看，中型或是中小企业的技术门槛在资本面前面临的压力可想而知。当然，这里只探讨纯技术门槛的问题，不少以技术作为管理手段的企业会告诉我，技术要和人结合在一块才是核心，那自然是另外一个问题了。

    第二，我们的投入产出比有多高？

    企业是经济动物，企业在技术方面投入往往都会考虑到其产出的，要么是短期的，要么是长期的，大型企业或者基于战略考虑，会做出先不考虑回报，从通吃品牌和市场角度出发预先亏损，再寻求利润之举；而作为中小企业而言，短期必然需要有相应的回报。而今日往往是中小企业站在技术企业的潮头，相应的矛盾就来了，我们知道，技术投入是一块绝对成本，并且前期成本尚不能规模化分摊，所以投入产出比往往很难达到满意效果，我就问过不少老总，听到的坦诚答复都是不慎满意。都寄望于技术产品的规模化摊薄成本和市场品牌认知度提升来提高单价两个方面来实现理想的利润，但是短期都不甚现实，毕竟一方面今日买房者的购房初衷首选的还是解决“初步的有无之别”及“改善的大小之别”，尚未充裕到普遍追求“居住的好与优之别”，而另一方面品牌对价格的推动目前尚不是很明显。

    第三，市场的容量进一步扩展的潜力有多大？

    这个问题和我思考的另外一个主题有关，以后会谈到路径利润的探讨，在此不扩展。我曾经和某位老总做了一个探讨，目前你所专注的**产品领域，在之前这个领域也就那么几个企业在和你类似，并且谈不上竞争，但是呢，现在很多大鳄都纷纷冲入，人家一方面资本充裕，可以在研发方面多投入，另一方面规模庞大，可以分摊成本，更重要的是他可以前期预亏，这怎么和人家竞争？结论有很多，但是归根到底，如果市场容量不能进一步扩展的话，恶性竞争势必难免，十个人吃一锅肉可能没问题，但是百个人来吃的话，势必身体单薄点的就得靠边站了，除非一锅肉也增长了，变成五锅甚至十锅。目前的现状是十个人参与竞争变成百个人已经成真，但一锅肉是否会变成十锅尚在假设中。当然也不是完全没希望，这就在于我们的判断，比如说目前我们国家签了《哥本哈根协议》，有了碳排放的降低标准，如果能够某天国家规定：凡是居住在低碳排放的住宅之中的业主，不但面了物业管理费，而且还给予月度补贴，我相信仅仅低碳住宅的容量将会是一夜间放大无数倍，大家吃肉是有可能的。自然冲进来的要吃肉的会更多，所以，强身健体（提高技术门槛）还是第一位的。

    这个话题仅仅是针对科技概念地产企业而言，其实它是个认知的方法论，对于其他有意做复合地产及有意转型的企业而言，也需要去做同等思考。