中国楼市战略思考之四：央企进退之间民企何去何从？

    最近关于78家央企退出房地产业的讨论日渐增多，我感觉好像大家倒是有个一厢情愿的想法，即央企退出了，民企才能有好日子过，而没有从根本上来探讨央企进退的脉络以及对民企的影响度。所以，今天我愿意和大家探讨一下关于央企进退的思考。 

    探讨央企的进退问题比较复杂，为了比较容易理解，我先从本轮应对经济危机的角度，来和大家讲讲我怎么理解央企对中国经济的重要性吧。

    自从美国次贷危机爆发至今，我想大家可能有个共同的感受，那就是好像中国获得越来越滋润，而美国、西欧等国家好像仍旧是生存在水深火热之中，为什么会这样子呢？为什么好像中国经济的恢复能力和反弹能力要强很多啊？其根本在于，美国及西欧国家应对经济危机的时候只有一个手段，即金融杠杆，而中国除此之外还有一个重要的手段即经济杠杆，也就是我们强大的国有力量。以前国进民退的过程总是饱受争议，而这一轮的全球性的国进民退使得包括美国、西欧等国家进一步明白市场与政府的调控力量在经济领域中各自有其独特的作用。这里我不展开谈关于市场与政府如何体现其调控经济的作用。仅仅谈谈国有力量在国内经济的进退。

    通常情况下，当中国所面临的外部环境恶化，以及经济基本局面出现重要隐患的时候，国有力量往往会进入，发挥的是“护盘”的作用，所以，大家会发现去年国有资本大举进入房地产业，尽管不少人非议颇多，但大势所趋，因为房地产牵涉经济领域太多方方面面，关联度高，一旦出现重大问题，极易殃及整个经济体系。同样，大家也会发现去年民营资本在全国炒煤、炒辣椒的等都被国有资本取代，以致于去年年底出现温州返乡团现象，因为这是基本生产、生活资料，一旦这些被炒作起来，物价飞涨在所难免，国有资本进入同样是基于当时的外部环境“护盘”。这些相信大家比较容易理解。那接下来，我们怎么理解国有资本退出？通常情况下，当外部环境好转，经济主体进入相对比较良性状态的时候，国退民进又开始成为主流。为什么？因为民营企业的市场化运作能力相对较好，换而言之，民营企业及资本化企业相对而言，更能实现资源的最优化配置，环境好了，当然得充分发挥其作用了。

    所以呢，大家看，在国进与国退之间的转换往往存在了一个前提，即国有力量的护盘作用强和民营企业的市场化效率高。

    那接下来的问题就是，这一轮国有资本大举进入后，随着我们很多民企以及实力较弱企业的奔走呼喊，国家表态78家央企需要退出房地产业，是不是就意味着这一轮央企完成了其应对经济危机的使命而逐步退出了呢？我们的民营企业及其他的相对较小企业就可以弹冠相庆了呢？答案是否的！

    理由很简单，两点。

    一、进退之间的前提已然缺失；

    刚才我提到，国有资本进退之间的很重要的前提是：民营企业的效率更高！但是呢，简单的理解，这一轮冲进房地产领域的如保利、中海、华润、招商、远洋（有一定成分，并非完全央企）、华侨城等等央企，在2009年的地产前二十强排名中中达到近十家之多，而这个数字在2008年一半不到。从2008年到2009年我们看到的不仅仅是央企攻城略地，同时在项目操作上我们也看到了保利、中海等企业的专业水准并不弱于民企！那我们原先所谈及的央企退出的前提已然不存在了，既然这个前提不存在，央企退出的动力就要小很多了！所以大家尽管都在谈78家央企退出房地产业的事情，实际上意义不大，为什么？因为78家央企所占比重的确不大，而且凶猛的不是他们，是16家名门，从我们现在所看到的16家央企表现来看，未来还会进一步发力，所以呢，大家不要过于一厢情愿的高兴。

    二、对生产要素的占有度决定了民企未来的空间将进一步缩小；

    我们都知道，房地产业有着三个最基本的生产要素：土地、资金、人。大家看看，土地谁的？国家的。资金呢？银行的，自然也是国家的。央企呢，国家的。所以，央企在房地产领域的发力在这两者占有最基本的优势。而为什么今天民企好像也活得好好的，因为民营企业在人这个基本生产要素上即企业运营机制上占有优势。对于基本生产要素的各自优势使得目前央企及民企各自都有其生存和发展的机会与空间。但从要素本身来看，我想大家也应该能够发现，其实重要性是不一样的，土地和资金是最基本的生产要素，拥有这两者才是行业的“局中人”。如果只有拥有“人”的话，可能会形成“巧妇难为无米之炊”的格局啦。相对而言，民企三（要素）者唯其一的格局自然要弱势一些。当然还有些资本化的企业可能在资金这个方面状况要相对好些，但从根本上来看，我们今天地产企业绝大多数的资金还是来自于银行，与央企比，劣势仍不可避免。尤其是我们今天也看到央企在用人方面纷纷从民企、资本化企业挖人，内部激励也逐步调整，在三要素取其二的格局上进一步在“人”的环节发力，民企企业势必压力愈来愈大。因此，最近和不少老总沟通中，大家都纷纷谈及转型二字，实属被逼！

    当然，上面所谈的是指大的趋势和路径，并非说民企马上要被踢出房地产行业，绝对不是，因为中国房地产业的发展空间仍然巨大，简而言之，今天中国房地产发展相对成熟的也就不到20个城市，而中国地级市以上城市多少个？661个！我相信短期内共存局面仍会持续，但在空间布局上的相对优劣势将会愈加明显。一线城市、主要的二线城市将更会成为强者的天下。