我国住房建设的思路已在去年下半年开始发生了重大转折，去年国务院24号文是新时期住房体制的纲领性文件，住房保障功能得到了高度重视，保障性住房业已成为房地产业发展的主线主打产品，政府强化自身的作为，作了许多努力，从实际情况来看，政府正在下大力气抓“民生住房”的工作。

这次总理所作的政府工作报告中涉及房地产的有近600字，其中有关住房制度建设方面突出的亮点就在于“68亿元”资金用于廉租住房建设，比去年足足增加了整整三分之一的投入资金。

可见其力度是历年之最，将廉租住房保障资金也是第一次量化地写入政府工作报告之中，足以表明政府的意图和决心，一条以“保障”为主线的住房建设发展的政策线路已相当清晰，今后就看抓落实的执行力度了。

中国房地产进入了一个全新的“民生地产”时代，民生工程成为房地产业的主基调，政策定调，市场顺应时代潮流，全国房地产形势都顺应“民生”这个大势而为。

“民生地产”四个字好重。政府引导政策跟进，市场的各参与主体自觉地开始纳入“民生地产”发展轨道。实践已经开始逐渐证明，“民生地产”是符合中国国情的，前些年非理性充斥着暴利的房市终将回归理性，泡沫终会褪去。房地产市场需要切实解决老百姓的实际住房需求，房市也必须走保障性层面和市场化层面的“双轨制”均衡发展的道路。

与百姓生活密切相关的物价、股价、房价三大价格指数的走势是目前社会各界广泛关注的话题，这次政府工作报告对这三大类问题分别作出全面的部署。

中央对物价形势有一个基本的判断，并且就如何控制物价上涨的工作作了阐述。防止价格过快上涨，毕竟是当前宏观调控的一项艰巨的任务。CPI的走高，物价总体水平的上涨，控制物价过快上涨已经是政府的当务之急的重大任务。

房价要控制，必须建立在加大市场的有效供应之上，分类、分层次地解决各类收入群体的住房问题，厘清思路后政府要更多地做好其份内事。加大“保障类”住房的上市量，加快保障性住房的建设进度。

股市在前两年大牛市的格局下，政府要更多地考虑如何让百姓增加相关的财产性收入，需要提供政策保障和机会。

 

 

2008年新闻链接：

 

地产从浮躁拐向理性 从逐利拐向民生

 

鼠年伊始，降价、拐点、观望……等一系列字眼充斥着房地产市场，持“地产拐点论”和“非拐点论”的人都大有人在，但争论的焦点都在是否降价上。虽不敢轻言降价的拐点是否出现，支持地产“拐点论”，只不过这个拐点指的是地产从浮躁拐向理性，从逐利拐向民生。

在刚刚开幕的全国政协十一届一次会议中,“高度关注民生”被明确写入工作报告。民生，既是政府工作之重，也是芸芸众生之梦。猪肉价格和油价轮番上涨，这是民生之急；各地矿难此起彼伏，这是民生之痛；“最牛钉子户”引发热议，这是民生之重；十七大提出“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”，这是民生之幸……

跨入2008年，随着国务院24号文件(即2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号))在各地的落实和细化，民生将成为房地产产业的最关键词。民生新政催生民生地产。“中国的民生浪潮已经汹涌而来。在现今的环境下，只有主动帮助政府去解决民生问题的开发商才能获得更多的发展机会”。一位业内同行如是说道。

而这句提醒也似乎暗示着所有的实操领域的开发商，不要妄想通过一场声势浩大的争论去扭转形势，而是应该顺应形势改变自己的开发策略。2008年，开发商只有在“住房保障”、“公共住房制度”、“经济适用房”、“限价房”、“廉租房”、“高级员工公寓”、“农民工宿舍”、“大学毕业生公寓”……这些与地产“民生”息息相关的地产层面去探索、去努力，才能真正在“地产民生”时代大有作为。

地产很轻，民生很重！2008年愿与所有关心、关注“地产民生”的开发企业一道前行，为任何“地产造福民生”的举动而鼓与呼。

 

政府报告思路明晰预测08房价走势　

 

价格是衡量经济发展的晴雨表，牵一发动全局。物价、股价、房价这三大价格是当前社会关注的焦点。

这三大价格在2008年会有怎样表现？两会开幕以来，部分代表委员他们结合政府工作报告的有关内容，分析了这四大价格的走势。

房价 拐点存疑但破解住房难题思路明晰

当前对房价的判断，真可谓“飞花渐欲迷人眼”。针对市场上对房价出现拐点的议论，连包括身为经济专家的代表委员都出言谨慎。

房价要下行---会不会对经济造成大的冲击？房价持续高涨---人们生活的满意度何在？这都是经济专家当前的现实疑惑。

但可以肯定的是，对解决住房问题，政府的治理思路已日渐清晰。政府工作报告中提出了以“保障”为关键词的指导原则，从“加快廉租住房建设”到“加强经济适用住房的建设和管理”再到“增加中低价位、中小套型普通商品住房供应”，这一系列措施涵盖了解决低收入群体、中等收入家庭群体的住房问题，必将从结构上分层破解住房难题。“面对不合理的需求，高房价背后还有一个房地产金融风险问题。美国次贷危机已给我们敲响了警钟。”全国人大代表、中国人民银行济南分行行长杨子强提醒说，“必须切实加强房地产信贷风险管理。”

政府工作报告强调，要抑制不合理需求，防止房价过快上涨。据全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海测算，在2008年至2010年，通过加大调控力度，可将房价波动大致控制在正负3%的范围内。此后几年，人均收入如仍按10%左右的比例增长，至2010年，部分大城市的房价收入比，即可接近合理的比率。

物价 上涨压力较大但无需恐慌

“由于推动价格上涨的因素还将存在，今年价格上涨的压力仍然较大。”政府工作报告指出，今年防止通货膨胀的任务相当艰巨，全年居民消费价格总水平涨幅控制在4.8%左右。这创出近5年来的新高。“政府工作报告在几处都重点讲物价形势，还有一处用了一页多篇幅讲控制物价，这是往年不多见的。”全国政协委员、国家统计局副局长徐一帆说，防止价格过快上涨，已成为2008年宏观调控的重大任务。

2007年以来，受国内农产品价格和国际市场初级产品价格上涨影响，几乎呈现逐月走高的趋势，全年CPI达到4.8%，创1997年以来新高。 “目前造成物价上涨的国内外因素尚未发生根本性变化，物价上涨压力一时难以减轻。”全国政协委员、复旦大学管理学院博导郑祖康指出，特别是今年一季度大面积冰雪灾害对农业生产造成影响，物价走势不容乐观；国际上，油价突破100美元，美元不断贬值。这些增加了国内物价上行的压力。

政府工作报告已把防止价格总水平过快上涨作为今年宏观调控的重大任务，并从增加有效供给和抑制不合理需求两方面，提出了九项具体措施，力控物价过快上涨。“物价问题虽然比较突出，但也不必恐慌。”全国政协委员、西北大学经济管理学院博导韦苇说，此轮物价上涨，与上世纪80年代的物价上涨不一样。那时是全面短缺，现在是供求总体平衡。相信在政府的调控措施作用下，物价会在可控范围。两个“一定”稳物价，防止出现轮番涨价，力保“米袋子”“菜篮子”。物价问题与人民生活密切相关。今年政府工作报告中明确提出，防止价格总水平过快上涨，是今年宏观调控的重大任务。各级政府一定要把稳定市场物价放在更加重要的位置。现在，国家粮食库存充裕，主要工业消费品供大于求，只要切实加强领导，认真落实各项政策措施，上下共同努力，就一定能够保证市场供应和价格基本稳定。

股价 66个字部署全年任务内含深意

最近几个交易日，沪深股市指数又在加剧震荡起伏。不少投资者也期望能从政府工作报告中发现“直接利好”政策。

其实，对于今年资本市场任务的部署，政府工作报告中只用了66个字：优化资本市场结构，促进股票市场稳定健康发展，着力提高上市公司质量，维护公开公平公正的市场秩序，建立创业板市场，加快发展债券市场，稳步发展期货市场。“一个成熟的投资者不会天天盯着指数的变动，他关注的是市场功能和机制的完善，看的是长线。”全国人大代表、中国金融期货交易所总经理朱玉辰说，从这个意义上看这66个字，包含内容十分丰富。

事实上，最近两年中国股市呈现出的“牛市”，除了宏观经济基本面较好因素外，更得益于股权分置改革、治理风险券商、提高上市公司质量等一系列制度的完善。建立创业板市场和有望推出股指期货，均将成为今年资本市场建设的大事。与主板相比，创业板主要特点就是上市门槛较低，特别适合创业企业。“目前，在我国股票市场只能单向做多的情况下，股指期货的推出，将为市场提供平衡机制。中国股市更加完整和成熟。”朱玉辰代表说。

今年楼市：多位政协委员定调“理性回归”

“上午温家宝总理作的政府工作报告中，针对房地产行业的主调还是保持房地产行业的稳定性。”日前，全国政协委员、中国海外集团有限公司副董事长、总经理孔庆平表示。 

全国政协委员、全国工商联副主席、大连万达集团股份有限公司董事长王健林更进一步解读政府工作报告，表示“中央提出的是稳定房地产市场，防止房价过快增长。并没有提到稳住房价，甚至连平稳上涨和小幅上涨都没有提”。王健林认为，房价降下来是不切实际的，不符合房地产企业的刚性成本。但王健林同时也表示，在万达跟踪的43个城市中，目前的交易量是去年同期的一半以下。

在谈及目前部分城市的房价下调时，孔庆平和王健林都用“回归理性”来形容这一情况。孔庆平介绍，去年8月之前的深圳房价确实有点过度，不理性。现在的下调是理性回归。但是孔庆平认为房价下跌只会在部分城市出现，部分城市的房价还会上涨。而从事房地产行业20年的王健林也表示，如果一季度房子还不好卖，就会出现很多低过成本价的楼盘，很多小开发商将会倒闭。

但王健林和孔庆平都强调，大开发商在本轮调控中都不会出现问题，甚至楼市“回归理性”对于大开发商来说也可能是机遇，因为土地市场的价格也在回归理性。当然，王健林还是认为，现在应该慎重拿地。

而针对目前虚高的房价，参加两会的企业家和学者纷纷献策。全国政协委员、著名经济学家厉以宁给防治房价过快上涨开出的药方是，增加土地和房屋供给。而全国政协委员、全国工商联副主席、上海WTO事务咨询中心总裁王新奎表示，通过征收物业税可以达到调控房地产市场价格的目的。王新奎建议，政府可以制定物业税的起征点，并不断地根据经济情况，调节人民的生活水平起征点。这样普通家庭可以在购房时，精打细算，使自己的房产始终处于起征点以下，从而免于被征房产税。

 

廉租房保障金首次写入政府工作报告

 

温家宝总理在2008年政府工作报告中提出“今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元”。廉租住房保障资金首次写入政府工作报告。此外，政府工作报告还提出，地方各级政府都要增加这方面投入。截至2007年底，我国累计有95万户低收入家庭通过廉租住房制度改善了住房条件。

2008年的政府工作报告用更坚定的决心、更清晰的表述传递着这样一个信息：一条以“保障”体系建设为重点的，分类解决各收入群体住房问题的政策路线图正式登台亮相。

住房政策路线图:1.重点发展面向中低收入家庭的住房。2.高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。3.积极解决城市低收入群众住房困难。4.通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房困难。

住房之痛 近年房价高涨百姓不堪承受

5年来，全国4000多万户城市家庭通过购买新房或者二手房改善了住房条件，占城镇家庭总数的1/4以上。城镇人均住宅建筑面积由2002年的22.8平方米提高到28平方米左右。每年提高1平方米以上。建设部住房保障与公积金监督管理司司长侯淅珉说：“这是我国居民居住水平提高最快的时期。城镇住房规划设计水平和功能质量、环境质量和居住舒适度也明显提高。”

而在上世纪八十年代初期，城镇人均住房建筑面积才不足8平方米，住房严重短缺。可是，伴随着房地产市场的蓬勃发展，再加上社会正处于转型期，问题也接踵而至。尤其突出的是近年来房价飞涨，成为百姓不堪承受之重。由它所催生的新名词“房奴”，透露出贷款买房人的辛苦和无奈，而相当一部分困难群众更是望房兴叹。

全国人大代表姜明说：“我认为住房制度确立市场化改革方向，对加快城市住宅建设还是发挥了主导作用。当然，出现的住房保障体系薄弱等问题也不容回避，还需要加强建设。”

保障之要 重点解决中低收入群体住房

2008年的政府工作报告，明确提出抓紧建立住房保障体系，详细论述了住房保障的对象和保障途径：解决城市低收入群体住房难，靠廉租房和经济适用住房；帮助中等收入家庭解决住房难，是增加中低价位、中小套型普通商品住房。此外，还提出积极改善农民工居住条件。全国人大代表孔令晨说：“对比近几年政府工作报告对住房问题的表述，可以说，‘保障’正在成为中国住房政策的关键词。”

回望过去，2003年政府工作报告提出“重视解决城市特殊困难家庭在住房、子女就学、医疗和取暖等方面遇到的问题”。2004年，政府工作报告的提法是“切实帮助特殊困难家庭解决就医看病、子女上学、住房、冬季取暖等实际困难”。2005年，政府工作报告提出“各地要加快建立城乡特殊困难群众的社会救助体系，帮助他们解决看病、住房、子女上学等实际困难”。2006年的政府工作报告首次出现“经济适用房”和“廉租房”的字眼，但提出的发展重点是普通商品房和经济适用房。

此后，住房保障建设迈出重要步伐。特别是2007年8月，国务院对解决城市低收入家庭住房困难做出了全面部署后，全国所有城市建立了廉租住房制度，地级以上城市对申请租赁住房补贴的低保家庭基本做到了应保尽保。中央财政投入51亿元廉租住房补助资金，支持中西部困难地区建立廉租住房制度。

全国人大代表樊金龙说：“我觉得，对于房地产市场，政府的角色就是关注困难群体、中低收入群体，进行分类保障，其他的房屋供应应该交由市场解决。”姜明代表说：“政府加强公共服务，住房政策彰显保障功能，体现了政府找准了自己在房地产市场的定位。”

完善之路

“廉租房好是好，不过建廉租房需要大量资金，这笔钱从何而来？房源咋保证呢？”“中低价位、中小套型是什么标准呢？面对现有的住房保障政策，部分代表委员提出了自己的疑问。樊金龙代表说：“我觉得，现在存在两个难题：一是怎么核定购房申请人的收入，这方面还存在操作层面的困难，没有一个统一的诚信系统；二是怎么处理好市场主体与政府责任之间的关系，确保既能保障中低收入群体住房，又能推动房地产市场的发展。”从代表们发出的种种疑问中，可以看到住房政策还需要不断完善，还将面临新挑战。

不容忽视的是，由于多数城市小户型租赁住房供求矛盾尖锐，廉租住房制度实施面临房源短缺的制约，中等收入家庭和新参加工作职工的住房问题，在房价过快增长情况下成为住房矛盾的新焦点。大量缺乏住房支付能力的新职工、常住人口和流动人口在城中村、城乡接合部聚集，造成一系列影响社会安定、土地合理利用等问题。对此，代表委员们也提出自己的建议。全国政协委员郭松海说：“要加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的供应。”

樊金龙代表介绍淮安主要采取的三项措施：对于人均住房面积低于12平方米的家庭，主要是提供一定额度的租金；建设小套型的廉租房，控制在50平方米左右，面积上尽可能适应低收入群体的需求；建设经济适用房，实行共有产权。

全国人大代表骆玉林认为，政府要注意推动廉租房、经济适用房的开发建设，进而平衡市场价格。当然，政府也不能违背市场规律，必须按市场经济办事，引导房地产市场正常发展。通过政府引导市场有序开发，逐步解决住房难问题，满足不同人群的住房需求。

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