在全国房价此起彼伏的火热状态下，国务院终于出手调控房地产市场了，其效果如何？能否立竿见影像社会普遍期望的，戳破房地产市场“泡沫”？使房价雪崩似地下降？依我看，国务院的4的方面的政策有喜有忧，不能简单地解读为利空或者利好。

    令我们惊喜的是：

    第一，政府终于懂得按房地产市场运行规律出牌调控房地产市场了，不再盲目操作，仓促上阵。其表现是，按照市场供求规律，采取多种措施增加商品房供应，例如增加土地供应、限制囤积土地和房屋；抑制不合理需求，尤其是打压二套房和第三套住房的投机性需求，采取的手段仍然是市场化的差别信贷政策。在本人提出的“财富加速器模型中”，针对投资、投机性需求，应增加其成本，通过提高首付和提高利率，降低投资杠杆率，从而降低投资利润率。例如，当首付30%时，金融杠杆率是2.33倍，当首付50%时，杠杆率是1倍。若房价上涨1%，前者的利润率是3.33%，后者的是2%。若后者的利率同时提高，其投资利润率更低了,这样就能通过提高门槛和降低投资利润两个方式将投资性需求排斥在外。

   第二，国务院进一步重申“加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策”，让我们感觉到“物业税”、“房产保有税”“房产税”等政策出台的脚步越来越近了。在我们提出的财富加速器模型中，这属于典型的减速器机制。相当于增加房屋持有成本，在房价上涨的时期，持有成本增加似乎不能影响房价，可当房价进入平稳增长，持有成本将压缩持有动机，会对不合理需求产生明显的抑制作用。当我们把投资性需求赶出市场时，房地产的泡沫性弱化，才有可能越来越健康。增加房屋持有成本也是降低房地产投资收益率的重大举措，是阻断社会财富通过房地产异化的关键环节。仅有差别化信贷政策，不足以阻碍资金充裕人士的购买动机，只有切实提高房屋持有成本，才能从根本上阻碍房地产的投资需求。

   第三，授权地方政府采取非常手段遏制快速上涨的房价。这对房地产开发企业构成重大利空，尤其是大量持有土地的企业。尤其是动用监察部门对个别省市的行政首脑问责，是向地方政府发出的严厉信号，各个城市政府不得不严肃对待了。

   让我们忧虑的是：

   第一，供地结构的失衡。2009年之前，商品房和保障房供地结构基本是7：3，保障房供应不足。现在要求倒过来，3：7，商品房用地只占30%，不能不说是一大问题。本来，此次商品房价上涨是供地量不足造成，地王风起云涌。打压房价，向市场释放积极信号，必须增加商品房用地。如果商品房用地不能大幅度增加，而保障房用地占比较大，会给3年以后的房地产市场带来极为不利的影响，向市场传递不利的信号。因为当市场保障房增加，市场缺乏流动性，就很容易造成结构性矛盾——需要住房者并不在保障范围之内，市场上商品房供应有限，房价又会上涨。需要住房者大部分为城市化的“农民”（大学生、农民工等，城市原住民均获得保障），他们又不得不忍受高房价的煎熬。如果我们把保障房视为小产权房的话，现在的深圳就非常典型，在流动性极差的市场上，可以自由流动的资产会产生高溢价，叫流动性溢价（如流通股和限售股一样）。因此，国家不应该改变市场调控的节奏和结构，仍然按照7：3的比例供地，是最合理的模式。因为，城市原住民都已经获得了城市化的好处，在棚户区改造中获得巨大利益。如果再对他们补贴，就会产生极大地不公平。

  第二，继续鼓励普通商品房需求，在当下的市场环境中，似乎不妥。由于普通商品房总价低，易交易，出手快，是投资、投机性需求的重点。3月份普通商品房价同比上涨19%，高于商品房15.8%的增长幅度。在这种鼓励政策和限制政策下，需求的重点将进一步涌向普通商品房市场，房价不可避免地上涨。这相当于说，真正需要普通商品房的老百姓不得不继续接受高房价的折磨了。或者说，老百姓不能从调控政策中受益，反而要受损。

  总之，我们看到希望的曙光，但也看到问题所在，希望国土资源部在房地产供地结构上，加大普通商品房供地的比例，5：5开应该是比较合理的比例。不然，商品房价还是要昂起头，是难以打压下去的。