该文为董藩教授为我们的书写的序言，在书出版之际，转载这里。
中国房地产市场需要理论解释，只有对过去和现在做出科学的解释，才能准确地预知与把握未来。
现在，对中国房地产市场的解读太多了，可绝大部分解释者像足球场上的初级球员们“盯球”，随着房地产市场上的各种现象翩翩起舞，对各种现象背后的规律性缺乏有说服力的探讨。董金社先生与他的合作者最难能可贵之处在于他们设定了严肃的解释目标——触摸房地产市场的灵魂，以抓住操纵房地产市场的无形之手。在我看来，他们的这一尝试基本达到了目的，有些探索从学术角度看已经具有了明显的突破价值。
《中国房地产市场全息解读》书的最大亮点是作者们通过三层空间的演绎，揭示了中国特色的房地产市场运作机制。他们发现，在现行财税体制下，全国人民辛苦创造了城市价值，促进了城市级差地租提升，但凡有房屋的，均能通过财政补贴、税收优惠、投资增值、城市化等方式从全民的贡献中分得利益，无房者却丧失了这种利益分配资格。他们进而深刻地指出，房地产是一种社会财富重新分配的工具，谁把握了这个工具，谁就获得了参与分享城市财富溢价的资格，房地产扮演了社会财富“异化”的不光彩角色。我觉得这个观点具有重要的创新价值——如果该结论成立，大家对中国诸多房地产现象的困惑便迎刃而解。例如，房地产为何能创造出无数的超级富豪？人们为什么竞相买房？市场需求为何这么旺盛？房价节节攀升为何还有那么多人买房？
该发现对中国房地产政策的制定具有重要参考价值。作者们认为，中国应该改变“全民贡献，房地产持有人沾光”的房地产运营模式，迈向“谁持有，谁投资，谁受益”的模式。当中国房地产市场运营模式转变后，房地产的财富再分配功能弱化，才有可能回归其“居住属性”，人们的投资热情降温，房地产房地产需求增长减缓，这样的房地产市场才真正是可持续的、健康的。这样市场才不会失灵，坚持房地产市场化方向才不会遭遇质疑甚至反对。从这点看，作者们的探索的确具有了“触摸房地产市场灵魂”的意义。
作者的创新不仅仅体现在这一点上，其实本书处处彰显出作者们的创新和实践意识。他们的创新基于“中国大地”，有着深深的“中国情结”。例如，作者通过城乡婚姻案例的解析，在“丈母娘需求论”、“第三方买单论”的基础上，进一步提出“强制性”积累概念，认为中国房地产刚性需求一定程度上源于性别比例失调带来的“找媳妇”的强大压力，这是中国房地产需求持续不衰的源泉，如果对此缺乏正确认识，就会造成对房地产市场的误读。
再如，作者为解释中国的房地产现象，不惜各用一章的篇幅讲述房价收入比和城市化。为解释房价收入比的局限，作者提出“L”型社会概念，从分析城镇居民收入结构出发，以求对中国房地产市场做出准确评价。城市化对房地产业的推动作用是众所周知的事，但是，作者们从财富生成与空间运动的角度分析城市化，创新性地指出世界财富的中国化、中国财富的东部化和城市化是房地产市场火热的根源，把房地产市场放在宏阔的时空背景中去考察，调控政策才能找准方向，行进在正确的道路上。
作者对房地产市场种种现象的分析也很深刻，提出一些概念具有独到的学术价值。例如，为系统解释中国的房地产泡沫现象，作者从最基本的概念出发，结合日本、美国和中国海南房地产泡沫生成和破裂的案例进行解剖，提出了判断房地产泡沫的一个指标体系，很有针对性，也很新颖。他们明确指出，有些被知名专家用来测度泡沫的指标，如房屋空置率、房价收入比，都是坏指标，甚至应该“反用”，如果没有深入的调查，没有对这些指标的经济学意义的准确认识，是得不出来这个结论的。
面对房地产宏观调控，现在很多学者给出的是“头疼医头，脚疼医脚”的权益之计，有些主张甚至是把当代人的幸福建立在子孙后代的痛苦基础上。这是社会整体浮躁的表现。本书作者具有相当的理论修养，又长期从事房地产开发和咨询实践，他们站在可持续发展的角度，提出了“历史的洞察和深邃”、“不预设立场”、“中国特色”的研究方法，这是值得整个地产界和学术界反思的——“历史的洞察和深邃”在我们这个时代尤其显得必要。
从这本书中，通过作者对中国特色的解读，我深深感受他们的这种精神境界。希望作者继续努力，进一步完善方法，深入调查，充实数据，对房地产市场的“中国特色”做出更加圆满的解释。
2010-2-22
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