前海能奔三，人类就能在月球上做房地产

近日，浏览各大房地产门户网站，发现不少类似“前海要奔三（万）”、“5年后，后海不得不跪倒在前海面前”。“三分CBD，中心楼价倒挂：前海一年奔3，三年超宝中，五年超后海”等观点的文章。前海房价真的能达到三万？真的能超越后海吗？这是一个值得探讨的话题。

一、环顾四周：房价“奔三”是什么概念？

尽管经过06-07年和09年的两方疯涨，深圳片区住宅均价在三万以上的区域只有四大“天王”——福田中心区、香蜜湖片区、华侨城片区和后海湾片区。其中，福田中心区和后海湾片区皆因城市规划而得益（前者是整个深圳的经济政治和文化中心，后者是深圳第二个中心——前海中心的一部分、金融中心、F1赛艇地、西部通道连接处），而香蜜湖和华侨城片区则因自然环境与开发模式而得益。可以说，都是独具优势之地。放眼其他片区，无法望其项背。

因此，三万元区域即便不是绝不仅有，也是凤毛麟角。

二、全面体检：前海具备“奔三”的能力了吗？

自己工作在南山区有六年之久，算是对南山区比较了解。一直认为南山区有两大片区属于欠发达区域：一个是西丽，一个是前海。从房价就可以得到验证：一直以来，两个片区的房价是整个南山区乃至特区内最低的。

而现在有人提出前海也要“奔三”，也要和四大“天王”平起平坐，实在难以置信。我们可以从四个方面来进行“全面体检”：

1、前海概念及开发模式评价：立意高，但不确定性因素太多

关于前海有几个概念：一是前海中心，和福田中心并列为我市两大中心，包括前海、后海和宝中；二是大前海，18平方公里，包括月亮湾大道以西的长条地块15平方公里及宝中的东南角3平方公里。前海中心管委会成立，专门对前海中心进行统筹管理。但实际上，前海中心管委会仅仅管理所谓的大前海区域。

在管理体制上，存在诸多不确定的因素。此前被宣传为“特区里的特区”，由香港方主导开发管理；但在最近在政府宣传口径中又改为深圳市政府主导，下一步又会沦落为什么？区政府主导？有人把前海与90年代的浦东相提并论，但要知道浦东新区设立之初就是常务副市长挂帅管理会主任，级别比一般区政府都高半级的，深圳将如何做，还需拭目以待。至少在搞坪山新区和光明新区时动作并不大、格调也不高。

2、区域功能定位评价：南低北高，还不够清晰精准

18平方公里规划为两大功能区：一是南段的保税物流园，二是中北段的生产性服务业基地，也就是所谓的“珠三角曼哈顿”。南段的保税物流园，我们可以比较一下福田的保税区就可以展望其未来的发展状况：福田保税区可能是整个福田区最落后的一个区域，居住环境比较糟糕，从而导致其房价一直成为洼地。因此，再考虑到南段的三大电厂和垃圾处理厂短期难以迁移，南段大变是不太可能了。

中北段到时值得期待。据说火车西站已经确定拆除，在龙华交通枢纽运行之后。那么，剩下的基本都是临时建筑（汽车卖场），整个中北段就成为一片净地，可以很好的规划设计。但遗憾的是，对中北段的功能规划明显缺乏深思熟虑，小小的8-9平方公里竟然重点要创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大功能。福田中心的总部经济、后海的金融中心，定位清晰明确，而前海却像一个筐，什么都往里面装。所以，希望政府能更深入地思考前海的功能定位。

3、交通评价：整体将便捷无比，北区将无货柜通行，接近后海水平

从交通来看，未来这18平方公里的土地上将有三条地铁（1号线、5号线和前往东莞长安的11号线）、一条高铁（深港机场高铁），三条快速路（南坪快速、海滨大道和月亮湾-北环），一条高速（沿江高速，第二广深高速）。可以说，对外的交通高度发达，便捷无比。片区居民盼望已久的月亮湾大道禁货柜车愿望也即将实现：在南坪快速和沿江高速开通后，来往港口的货柜车将由月亮湾大道届时将由月亮湾大道南段直接转南坪或沿江高速出深，而这两条路均在现在火车西站的西面，距离居民区较远，货柜车造成的噪音和安全隐患将完全消除。但是，这仅仅局限于月亮湾的中段和北段，南段无法得到改善。

从未来交通评价来看，区域整体交通将大大改善，但主要得利的还是前海中段以北区域。与后海比，前海中北段差距不大，南段仍有较大差距。

4、商业配套发展前景评价：区域性为主，难以比肩后海

目前，前海作为居住区来看，主要的商业配套是两家人人乐，正在建设和招商的还有大新前海商业中心，基本是以满足区域内居民日常生活所需，对外辐射能力有限。当然，既然被成为珠三角的曼哈顿，正在规划的18平方公里必有更为高端的一些商业出来。但需要考虑的是，在全市商业规划中，后海才是文化商业中心，海岸城等数十万平方米的商业已经开发建设和运营。因此，在这么近的距离内再大量建设商业也太现实。而且，据政府规划部门的说法是18平方公里内不搞房地产开发。因此，从商业环境来看，将落后于后海。

综合四个方面来看，前海的未来发展必定是“北强南弱”的非均衡发展。前景尽管看好，却也充满了诸多的不确定。

三、盖棺定论：前海能奔三，人类就能在月球上做房地产

用“前海能奔三，人类就能在月球上做房地产”做标题想表达的意思是：从整体来看，前海要全面超越后海可能性微乎其微，房价全面超越三万也不太可能。不过，这只是整体而言。对于个别号称要定价到三万的楼盘（如东方银座公馆）而言，却难说。毕竟，其所处的位置距离未来前海中北段的“生产性服务基地”、“珠三角曼哈顿”近在咫尺。而其高端小户型的定位也比较精准——随着前海中心的建设将来大量白领金领进入前海中心工作，周边的小户型必将获得较高的租金回报率。

如果关注这个项目，不如类比福田中心区南的葵花公寓。同样位于中心区附近，同样的复式结构及由此造就的超高使用率（150%）。当时其高达3万多的售价，让业内人士吓一跳：小户型也能做豪宅？但令人大跌眼镜的是，该项目畅销一时。

最后总结一下，前海全面超越后海不太可能，但是差距可能逐步缩小。前海中北段前途远远好于南段，即使短期内“破三”可能是个别行为，难以成为区域物业普世价值。