自从4月中旬的中央政府推出态度强硬的精准房地产调控措施以来,房地产市场这次似乎比较完全理解了政府的信息,全国各地房产价格在过去一周出现成交量下降,价格环比下降的双降价格走势,广州在新政之后成交量下降了70%,价格下降了10% ,
这次的调控主要是针对炒家而推出的,基本是第一套房取消房贷优惠利率,第二套房首付不能低于50%,利率按照1.1倍利率计算,第三套房取消借贷。但当然在执行的时候也有一些不尽人意的地方,例如房贷套数按理说应该是按家庭为标准,但实际执行由于难度较大,基本上是以是否贷款为标准,俗称“认贷不认房”。由于炒家基本上均会利用银行的杠杆效应,在这个措施下,没有实力的炒客应该会纷纷减磅出货。
假如这几招还没有效果,可以预期的未来措施还包括征收房产税,加息,提高首付比例,政府此次的决心坚定,因此大家也预估房地产市场在未来一年以内应该有10%-30%的降幅。
我们再看涉及到房地产市场的几个重要角色的心理:一是终端买家来看,这里又分投资型和自住型两种,刚需一族可能会购房,有以前几次踏空的经验,可能在房价下跌的时候进行购房,但也会有部分刚需族和投资型的买家一样会采取观望的态度,等到市场局势明朗再说。但老百姓投资渠道的狭窄必然会导致房地产的超然地位,因此长线看好的人不在少数。
从银行来看,调高利率固然可以提高利润,但可能会减少生意额,但因为这是目前的大环境,估计大家会跟从中央的指挥棒统一行动。
从政府来说,由于很多地区实行的是“卖地财政”政府的财政收入一大半来自于出让土地,虽然目前的新政没有直接触及到这块,但终端价格的降低必然会倒退到土地的源头上,而且关于规范政府的卖地行为的舆论也是喧嚣尘上,政府必然会有所收敛,当然这里也不排除大家期望的希望政府从根本上解决房地产问题的措施;例如增加土地供应,增加经适房供应,严格规范经适房的审核程序等等。
对于房地产开发商来说,政府也制定了一系列的严格要求,对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业,限制新购置土地,暂停批准上市、再融资和重大资产重组,商业银行不得发放新开发项目贷款。所有这些措施 会增加开发商的资金成本,而房地产价格的下降也会直接减少他们的利润,因此这一轮的调整对实力不济的开发商来说是一道坎,而对于实力强盛的开发商来说,受的影响虽然也不少,但总归是要好一点。
房地产市场动荡的格局对很多行业也有波及效应,例如股市应声从3200点下降到2900多点,建筑材料,装修行业的价格也随之波动,确实是龙头行业,但政府凭借Q1增长13.8%的底气,此次应该不会丝毫手软。
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