资深房地产评论员：文/丁延平

    偶尔翻阅《深圳房地产》刊物，发现一篇谈及“动物精神”的文章，倍感新鲜！于是查阅资料，发现最早提及这一概念的是凯恩斯，但他并未对此进行展开，二十一世纪美国诺贝尔经济学奖得主乔治·阿克诺夫与另一位美国经济学家罗伯特·凯勒共同撰写《动物精神》一书对“动物精神”进行深度挖掘，将其分为信心、公平、欺诈、货币幻觉、听信故事五大非理性心理和行为！

     “动物精神”传到中国之后，在中国股票市场中广泛运用，而在中国楼市中很少被人提及。前不久，一位博友撰文《动物精神影响楼市调控》首度把“动物精神”与“中国楼市”联系起来加一分析！

   检点中国楼市的前前后后、点点滴滴确有动物精神潜在其中。笔者也认为动物精神与楼市调控应该是双向互动、互为影响的。

   如何体会中国楼市中客群所表现出来的动物精神呢？我们应该将其放到市场中加以验证。既然动物精神是某些客户群体在特定市场环境下产生的某些非理性动机、对商品的喜好及占有欲望，那么我们就不能不研究市场中存在的客群心理特征。也很有必要搞清楚市场中处于主动与被动、强势与弱势的市场架构。笔者认为在卖房市场下客群表现出的动物精神概率要大许多，而买方市场下动物精神表现甚微。因为之于中国楼市，在买房市场下，客户对商品房的选择层面比较宽广、楼盘打折等优惠较多，这种供大于求的市场环境下，客户相对比较理性，所以冲动、跟风型购买现象必然要少之又少！

   但是，由于我国国土资源的有限，城市化带来进城买房者居多，加上主管部门周期性调控，使得在某一特定周期某一特地区域房源总是不能满足市场饥渴，从这一层面来讲二十年内中国楼市都将是卖方市场。

   只有在卖方市场下动物精神才彰显无遗！当前楼市调控风声鹤唳，但无论一、二、三、四线城市市场主体已然是卖方市场格局。曾经的排队购房、月光盘、VIP卡热销等现象虽然在一线城市已经很少见，但二、三、四线城市还大批量存在。

   卖方市场下的客户群体是什么样的心理特征和地位呢？这种市场之下，他们大多处于弱势、被动地位，心理上担心房价继续上涨、有看好后市的心理预期、跟风、冲动，这就是非理性的动物精神使然。比如2007年前的某著名炒房团或曰购房团，逡巡于全国各地楼市，只要有好房源，看也不用看户型，整盘吃进！这就是动物精神最好的佐证。十七世纪法国的“郁金香”现象，一根不如玫瑰圣洁的郁金香花被炒到昂贵的价值，人们还疯狂地购买，表现出强劲的动物精神，即便是英国大文豪莎士比亚也将旧马车换成郁金香惠存起来，可见非理性的冲动到了什么样的魔力境界！

   当前“新国十条”调控之下，一线城市市场为什么依然是卖方市场呢？主要是因为像京沪穗深等城市成交量环比下降得非常厉害，但楼市均价十分坚挺，楼市分水岭尚未显现，买卖双方的地位没有发生明显位移，后市如何变化估计要3-5个月才能看个明白。虽然市场中大部分投资客抛盘解套、部分近期有购房计划的客户开始选择执币观望，而且这种观望情绪还在进一步感染周边的客群，但处于卖方位置的开发商对后市大多保持谨慎乐观，特别是曾经辉煌的2009让他们不差钱的底气很足。市场步入二季度以来的微妙变化就是具有动物精神的群体在一线城市逐渐消弭，一线楼市进入买卖双方“冷战期”。这是楼市调控降温后客户对市场的理性判断，不属于动物精神非理性动机感召下的行为趋势。

   由此可见，动物精神发乎情、止于理！客群在市场中表现出的种种动物精神，其实靠的是本能、是冲动！而冲动是魔鬼，总会让人走火入魔！当自己被市场彻头彻尾地洗礼之后，才发觉自己已身临悬崖边了！

   所以，我们在购房投资中尽可能少一点动物精神，多一些对市场的正确判断、理性分析，并学会多方求证，找到解决新问题的方法，不要在反复试错中一而再、再而三地迷失了方向！