资深房地产评论员：文/丁延平

4月中旬“新国十条”新政出台，全国各地楼市均受到不同程度的影响，一线城市客户观望气氛渐浓！

即便五一黄金周，各地举办了不同形式的房地产交易会，即春交会，但是人气与去年大不一样！

为什么会这样？笔者分析原因，一是因为五一长假选择外出旅游的人士较多，本月恰逢上海百年世博会也是最为聚焦的盛世，吸引了大批观光人士蜂拥而至。二是本轮调控新政空前凌厉，部分刚需被贷款新政排挤在门槛之外，所以干脆放弃购房计划，宁可关门谢客也不关心房事，诚然，本次政策确实误伤了一部分真实刚需，特别是部分换房的改善型购房需求客户，他们很受伤。

未来后市如何？每个人都很关心这个问题！对于手上有多套物业的人士来说心里更是绷紧了一根弦。有人说春交会是楼市的分水岭，笔者不敢苟同！

因为分水岭意味着新拐点来临、意味着楼市风向陡转、变向！但是走了一遭、逛了一圈楼盘，发现的现象是每家开发商及代理商都是信心满满，不轻言降！对于深圳买卖双方博弈周期估计会拉长到3个月左右，如果再拉更长的周期，那么市场才是真正的“冷战”与“胶作”状态！因为深圳呼应中央国十条的执行细则正在出台过程中，预计春交会之后就会公布于世，大家就是在看着深圳如何打出这张“调控牌”！而此前青岛、北京两地已经响应中央号召，率先推出了青岛十一条、京十二条！而且据说是比国务院颁布的“新国十条”还要严厉。据说细则颁布第二天当地楼市均受到极大影响，成交量、看房量直线下降。

经过市场多年培育，深圳的购房消费者变得日益成熟，在这一敏感周期，大部分人选择了观望，观望者并非不关注楼市！他们依然很热衷于去看楼、询价，这是一座城市消费者成熟的表现！那么近期观望者都在观望些什么呢？不外乎以下几点：一是观望政策变化。拿深圳来讲就是观望市政府如何拿出本土细则，再比如关心房产金融政策是否会提高存贷款利率，也即通常说的加息；又如在房产税收政策方面物业税等课税科目是否开征等等；

二是观望市场变化。也即成交量与价格行情的走势，购房投资者都有“买涨不买跌”的心理。三是观望身边的人出手了没有。如果别人出手了自己才可以出手，中国消费者喜欢跟风消费也是事实。

从中央到地方，政府调控之手正在着力抽打楼市，醉翁之意不在酒，而在于给楼市挤泡，为高烧的楼市降温！

种种迹象表明：当前中国楼市正处于新凯恩斯主义时代！

凯恩斯，20世纪著名的经济学家，英国剑桥人，他主张在国家关键的经济萧条时期国家应当采取强制手段干预经济、以达到维持供需平衡。中国楼市现阶段正处于高危时期，高房价引起民怨，不利于建设和谐的社会主义过度。当前社会矛盾主要是贫富两级分化、供需结构失衡而引起一些矛盾，这是属于人民内部的矛盾，当由国家及主管部门当家协调解决！

尤其是深圳等一线城市，属于资本市场完全开放的国际大都会，房地产市场自由化程度比较高，很容易让一些食利阶层钻政策空子，比如热钱通过与中国公民联姻方式纷纷涌入、全国炒家闻风跟进等等，带来的结果是房价自2005年开始有过去的6000-8000元/平米节节攀高到25000-80000元/平米，房价收入比已经严重超越国际警戒线。深圳中产以下的市民包括白领阶层背负房奴的重壳，生活质量与幸福指数大打折扣！远不及一些三、四线城市！中央此时此刻没有理由再袖手旁观。国家这样做的目的是稳定房地产市场、稳定房价、维系中国楼市健康发展。正如当年凯恩斯在英国经济步入萧条时期主张要采取行政手段干预经济一样，中国楼市特别是一线城市楼市同样到了危急关头需要政府采用强硬手段来干预楼市、寻求供需均衡。

深圳楼市当前的核心问题是如何解决中产以下包括普通工薪阶层甚至农民工在内的消费者“住房难”的问题。笔者认为政府应该以差异化产品策略、丰富多元的产品结构，来解决当前的供需矛盾！主要手段是督促与鼓励开发商多建设中小户型楼盘（遗憾的是市面上很少见这样的产品了）。只有满足大多数普通消费者的需求，为他们提供了适当的居住产品，社会才能和谐、民心才得以抚慰！

虽然人口专家说15年之后中国人口红利不在，让很多人士看空15年后的中国楼市！但我要说现阶段的深圳、目前依然还是“供不应求”的现状！不是“求的有问题”就是“供的有毛病”！ “供的有毛病”主要是多以中高端产品和豪宅为主动不动300万至千万以上，即使让中等收入的家庭去消费也还显得拮据！政府应当适当考虑增加一些中小户型普通商品住宅的建设！“求的有问题”主要表现问需求放为套银行贷款玩的一些“把戏”，如假结婚假离婚现象、对冲现象、假按揭现象等。

深圳市政府已诺今年新增的5万套经济适用房，但是相对与800万常住人口中300万白领阶层这仅是杯水车薪。我们为什么要为一套好房子纠葛一辈子呢？为什么不学学新加坡这样的国家专门为中低收入市民提供相当数量的“廉租房”呢？据说，在新加坡70%的城市居民是租住廉租房的，虽然蜗居但也快乐，总比人人都想做中国式房奴轻松、快乐的多！

所以深圳方面应当寻求多层次的产品供应体系来与市场作无缝对接。

在中国楼市进入新新凯恩斯时代的现阶段，我给广大购房者的建议是：如果您是手上有4套以上物业的投资客您可以适当抛售第5套以上的物业，其余留给自己用和保值；对于手上有2-3套物业的投资客您在资金允许的条件下可以考虑选择商业物业和住宅类中小户型长线投资；对于买“婚房”的年轻型和青年型刚需，可以在楼盘有大优惠的时候出手购买，因为结婚之事是等不得的，该买的时候还是要买，不要觉得现在楼市很紧张就犹豫不决了；对于“以小换大”的换房人士也即改善型需求这次你们中的大多数人还是很受新政误伤的，你们可以买但要把银行金融政策理顺了才可以买，一定要注意抵押贷款合同中签定关于银行贷款方面的承诺如何做到风险防范；对于普通家庭实在是买不起商品住宅的，可以等等政府的保障性住房（其中有经济适用房、廉租房等），人民政府会拯救你们的。