近期以来，从中央到地方，相继出台了一系列调控房地产的政策，然而火红的市场未现任何降温迹象。一面是频频出击的调控组合拳，一面是仍旧居高不下的房价和如火如荼的需求，似乎相关的调控手段都没有良好的效果。诚然，在积重难返的预期、市场流动性充足、投资和投机需求旺盛以及政策作用时滞等综合因素的作用下，短期内抑制房价确实不是一件容易的事情。甚至，对于当前中国的实际来说，这些从需求角度进行的调控注定了无法从根本上解决问题。笔者的观点是，我国房地产市场需要的是供给管理和改革。

 

一般来说，房地产市场可以划分为两个层次。一层是开发商和政府之间的土地供需市场，这里政府是唯一的供给者，市场是完全垄断的类型；第二层是开发商和购房者之间的房屋供需市场，这里开发商数目和房屋供给均有限，市场属于寡头垄断类型。由于政府并非以自身利润最大化为目标的，所以第一层市场通常不一定会以抬高土地价格为手段。这样，整个房地产市场的垄断性和价格的高低更多的取决于第二层市场的需求情况。

 

对于人均土地占有面积较大，城市化发展成熟的国家来说。房地产需求基本以自住为主，第一层市场处于供大于求状态，政府可以通过合理的土地供给措施达到第二层市场出清的均衡点；第二层市场中由于不存在供需缺口，同时开发商数目较多，市场结构基本是完全竞争状态。对这些国家来说，市场化是最好的手段，需求管理足以调控房地产。美国、加拿大、澳大利亚以及欧洲发达国家的房地产市场基本属于此种类型，当然局部大城市也会存在例外。另外需要说明的是，美国的“次级债危机”实际是信用和金融危机，根源并不在房地产。

 

对于人均土地占有面积较少，房地产市场处于扩张中的国家来说。第二层市场会出现供不应求的局面，且这种形势难以通过第一层市场扩大供给化解。此时，第二层市场就具有了垄断性，房价由此抬高。又由于土地的稀缺性和房价不断上涨的趋势和预期，推动滋生了投资和投机需求，并进一步反馈到房价上涨。此类国家容易滋生房地产泡沫，经历房价的大起大落，日本、香港的经验都是很好的例证。

 

我国房地产市场发展时间较短，正处于随着城镇化的推进不断扩张的阶段，在这一过程中第二层市场供不应求，开发商具有了垄断性，房价较高；同时不断攀升的价格形成了不良预期，房地产的投资和投机功能显现并快速扩张，进一步刺激房价上涨。而第一层市场中，由于土地稀缺和审批过程的复杂，短期供给难以满足需求，市场同样供不应求。加上我国实行土地拍卖制度，追逐利益的开发商为了获取土地开发权，竞争的结果就是地王不断，土地价格疯狂。在土地财政的激励下，地方政府又没有及时采取相关措施进行抑制，逐步演变成当前的惊人高房价。这其中，宽松的货币政策和逐步恶化的实体经济经营环境加剧了投资和投机，起到了推波助澜的作用。

 

实际上，当前我国房地产市场已经处于非调不可的情境，原因在于：首先，高房价和房地产泡沫已经是一个全局和普遍现象，从北京、上海等大城市，到中西部小县城，都存在房价过高的状况；其次，投资和投机需求挤出了自住需求，居者有其屋的保障性民生稳定难以解决；再次，我国城镇化程度和水平还不高，进一步发展的空间很大，过高的房价必将阻碍这一进程；最后，高房价将形成泡沫，即使在实际需求旺盛的条件下，当房价高到仅剩下投资和投机需求之时，则离泡沫破裂就不远了。

 

那么，今年以来的一系列调控手段为何难以奏效呢？我们分析一下这些主要的措施，大致包括：提高首付比例的信贷控制、禁止国企参与的打击投资和投机、提高土地拍卖支付比例的控制开发商哄抬和囤积行为等。所有的调控都是集中于第二层市场的需求管理，企图用控制房屋供求市场中的过度需求以及削减开发商的垄断收益来降温房地产，这在房价上涨预期和市场流动性不变的形势下基本是失效的。而过度需求管理的效果一旦显现，伴随的将是泡沫刺破和危机的恶果。

 

综上所述，中国目前房地产调控的最有效手段应该在于供给管理和改革，也就是调控第一层的土地供应市场，建立灵活而有效率的土地审批程序，摒弃竞价的土地拍卖制度，并加强对于开发商的房地产供给管理。具体措施可有：第一，建立高效而合理的审批制度，既达到增加供给的目的又保证土地开发的有序性；第二，土地拍卖是导致第一层市场垄断和价格上涨的根本原因，改而可以采取“低价竞标”的竞价制度，即让售价最低的开发商获得土地的办法分配资源，当然也需设定和形成合理的土地定价机制；第三，加强对于开发商的供给管理，不仅打击其垄断行为，还要鼓励和限制其多建设小户型和高层的房屋户型；第四，土地稀缺是我国无法改变的国情，这决定了完全的市场化将难以解决我国住房的民生问题，政府必须加大保障住房和计划供给的份额。