房地产调控问题最近热得不得了，在统计局4月份数据出来后，房价却仍在涨，好多人觉得不可理解。另一方面媒体热炒调控新政初显效果，多数城市成交量剧降，部分城市的部分项目价格有调整。总体来看，市场在进入5月份后随着天气升温，楼市瞬间陷入观望，随着恒大大幅度折扣优惠，万科、保利等行业风向标也开始有调整的意思。之后深圳调控细则出台，这比之前北京细则宽松不少，对于未来的调控，又多了好多令人思考的空间。那么调控究竟会走向哪里？能不能真正发挥预期的效果和作用呢？

    市场反应过度？

    恒大宣布价格折扣之后，举国哗然，坚定的多头派任志强和潘石屹也开始唱空楼市，自5月之后市场似乎对于本轮调控明显反应过度。先是在地产股带领下股市狂跌近500点，再是部分城市成交量下滑近七成，最后是大家集体讨论本轮调整是跌20%还是30%。但真正的成交数据表明，除个别一线城市外，约大部分城市价格尽管谈不上逆势上涨，但抗跌是明显的，平均价格没有调整多少，成交量的下降绝不代表价格就一定会下调。事实上，多数开发企业在观望之余选择了沉默和等待，而不是将价格下调。

    时间是检验价格是否符合其价值的最好办法。对于后续调控政策以及前期政策执行力度是需要观察的，“听其言，还要观其行。”是负责任的态度。在强大舆论压力下，中央政府连续释放了强烈的调控房价信号，在一波一波的强刺激下，市场也应声做出了反应，有的听起来还很激烈，但观望、试探和等待成为主流，而降价和暴跌却始终是非主流。

    实际上，真正经历过几波调控的人回顾从1998年房地产市场充分开放十二三年开始有调控以来，用政策调控的房地产市场从来没有成功过，唯一一次波动还是美国次贷危机引起的金融风暴。本次调控中，关于“二套房、三套房”的认定，到现在为止全中国还没有一个人出来解决这个问题，财政部和银监会以及税务部门出来认定“以家庭为单位”的住房套数本身就荒唐可笑至极，认定都是问题，执行就更不用说了。其他调控政策可以类推理解。

    仅就这一点，对中国的购房者来说，政府调控显然是纸老虎，可远观而不可真信。有人计算过，过去多次调控中，每次有实际威慑力的时间也就三到五个月。之后自然就“不了了之”了，著名的“70/90”政策，“预售监管”政策，“打击囤地、捂盘销售”政策，等等都有明文规定，却难以严格监管。

    纸老虎的背后是规律

    说当前的房地产调控政策是纸老虎，还有几个深层次的原因。

    第一、任何新兴经济体的扩张过程中，随着经济总量上升，资产价格上升是规律，稀缺资产价格大幅上涨也是规律。中国的前面有台湾、新加坡、香港、日本等等，都有过房价上涨的事实，有的较为稳健的经济体房产价格目前还在小幅涨。目前的中国处于典型的第一上升阶段末期，虽然面临调控的风险，但相当长的一段时期内上升还会是主趋势，加上微观层面,CPI、PPI上涨超预期，早在2009年人们预期的由几十万亿流动性推动的整体通胀已经显现，菜价高过肉价，水电煤气日用品等所有价格都在预期上涨的情况下，单单希望房价暴跌是不现实的，也是有违规律的。

    第二、房地产对当前中国经济的巨大推动也是规律。过去10多年来，出口和投资两架马车中，房地产贡献居功至伟。经济结构转型困难的当前中国经济在出口下滑、消费乏力，单靠投资驱动的整体环境下，如果没有了房地产的推动，可以说是无法想象的。就现实而言，中国各级地方政府的“土地财政”还是不可替代的，房地产市场的重要支柱地位也是不可替代的，投资推动发展也是规律。当然，承认了这一点，那么就等于承认了调控新政是纸老虎。有长远眼光的人是不支持房价和房地产市场垮掉的，同时他们也不支持在房地产市场带领下制造在未来让中国经济垮掉的资产泡沫和金融泡沫。

    第三、制度是根本。中国是发展中国家，房地产市场刚刚开始十几年，好多制度还不完善，关于土地的所有权问题，关于物业的私有产权问题，关于对于土地和房产（物业、不动产）征收税费的问题。如何建立适合国情的房地产供应结构体系，如何处理土地和房产开发、建设、交易、持有、转让、征收与搬迁等所有环节的税费问题，我们还是小学生。因此，在经济结构转变和房地产调控方面，应该更多考虑标本兼治，抓住完善制度、执行制度这一根本点，从而推动房地产市场真正健康发展。