话题：

2010年4月17日以来，中央政府和各地方政府纷纷陆续出台了一系列有史以来最为严厉的房地产调控政策，对于房价过快增长进行了严厉打击。

对此有人为此拍手称快，也有人心怀忧虑，但是无论房地产商还是普通购房民众，甚至包括地方政府，更多的还是在进行观望。

中国的房地产市场今后将何去何从？此次，房产“新政”除了打击房地产投机外，是否表示中央政府有意改变住房政策，转变经济结构呢？对于地方政府过分依赖土地财政的问题，对于银行信贷冲动的问题，对于民间资本的投机、投资需求缺乏疏导的问题，又将如何解决呢？此次房产“新政”将延续实施多长时间？当政策“利空出尽”，房价是否会报复性反弹呢？

政策风暴还是改革序幕

《中国财富》：此次房产“新政”的政策意图是什么？仅仅是中央政府为抑制疯狂上涨的房价采取的“紧急刹车”，还是一场经济结构转型变革的序幕呢？

吴其伦：表面看来，此次房产“新政”是在打击房地产投机行为，对于目前房地产业存在的诸多根本性问题难以显效。但是，所谓擒贼先擒王、打蛇打七寸，只有通过对投机（投资性）购房的精准打击，在尽可能短的时间内降低房价，才能重新构建房地产格局。

此次新政的意图是痛击高房价，其终极目标令房地产市场结构得到根本性改变，从而确立大房地产格局。

一直以来，只要一提到房地产，很多人都想当然地认为是商品房。这是由于地产利益群体刻意误导及近年来商品房市场的快速发展强化了民众的认知所造成的。此次新政将打破商品房一统天下的格局，代之以保障房、限价商品房为主（占据70%以上），商品房为补充的市场供应格局。

《中国财富》：那么，在此次房产“新政”中除了出台严厉的信贷政策，打击房地产投机行为外，其他对于保障性住房建设的强调、对于土地政策的收紧、对于房地产相应税收政策的预计推出，是否可以构成一场经济结构变革的“序幕”政策呢？

吴其伦：尽管从措辞上来看，此次新政依然是遏制房价过快上涨，但是，从新政的举措来看却委实是经济结构调整的前奏。首先，此次“新政”首度提出统一思想、提高认识，建立政府考核问责制，鲜明地提出省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。其次从住建部楼市预售监管、央行上调存款储备金率的密集出台，并结合近期住建部、财政部高官关于住房消费税的表态来看，我们可以看出此次“新政”的延续性非常强，具有常态化倾向。

在“新政”延续性、常态化的政策影响下，将相当大的程度上打击开发商、投机（投资）客的心态，房价必将步入下行通道。

资金逐利能否对抗“新政”

《中国财富》：大家都知道房价的飞涨，更多的是得益于银行信贷和民间资本的追捧。然而，此次房产“新政” 只是对投机资金采取抑制、堵塞的办法，并没有从根本上疏导信贷冲动和民间投机资金。众多逐利资金是否能形成资金“堰塞湖”，死扛楼市、阻碍房产“新政”的实施呢？

吴其伦：此次新政，将令房地产市场的投资属性从根本上得到逆转，房地产将变成消费市场。银行、民间资本在获利预期降低的情况下，其信贷冲动必将减弱；房产投机（投资）需求在缺乏支持的情况下也必将减弱；实体企业主在房地产获利已经变得遥不可及的情况下，也必将老老实实经营自己的主营项目。故此，所谓的房产“新政”将形成更大的资金“堰塞湖”，积累起更大的房地产投机冲动是不可能存在的。

《中国财富》：有人认为，此次房地产政策虽然严厉，但是外强中干，没有实质性的政策措施和长远性的政策持续能力，所以，扛过政策风头，一旦政策性“利空出尽”，楼价将报复性上涨，历史将会重演。那么，今后的楼市将会重现2007~2010年初，房价过山车式的行情吗？

吴其伦：此次房产“新政”的意图是痛击高房价，将令房地产市场结构得到根本性改变，从而确立大房地产格局。在这样的市场格局下，地方政府将彻底抛却土地财政思维；投机（投资）客将离场观望；即便没有疏导，银行、民间资本的信贷冲动也将大为减弱；加之，政府力推保障性住房。在这些因素的影响下，市场供过于求的局面将在相当长的时间内得以延续，房价下跌将是必然。与此同时，将从根本上解决诸如土地财政、房价畸高、投机盛行等因房地产而起的矛盾。

由于投资商品房已无利可图、房价处下降通道、中低价商品房及保障房大量推出等因素，市场观望气氛必将日渐浓厚，降价促销、割肉出逃、房价大跌等现象将在相当长的时间内得以延续。故此，房地产市场报复性反弹的局面在相当长的时间内绝不会出现。