从以往的经验看，国家对房地产宏观调控政策的效果，一直都是短期有效而长期无效的状态。

从2004年开始，每次调控都是以打压需求为主，而且每次都能“立竿见影”地产生效果：首先销售量会急剧下降，然后是价格上涨的势头得到遏止，有的时候、有的城市和地区价格会下挫，比如2005年的上海、杭州，再比如2007年底先是深圳，然后蔓延到全国大部分一、二线城市。除了2008年是从中央到地方的一系列刺激购买的政策恢复了房价的上涨，而其余情况都是在“遏止价格上涨”见效短则两、三个月，最多半年后的“自然”恢复和价格反弹。

分析其深层次的原因，其实是每一次调控在确实“挤”掉了一部分“需求”的同时都给市场带来了“价格会回落”的预期，而正是“预期”让许多“真实的需求”进入了“观望”状态，暂时平衡、缓解了供需的矛盾。然而，在“观望期”中各种“真实的需求”其实是在不断积累，包括投资、投机等所谓的“非刚性需求”也在蛰伏伺机。问题是，同期供应非但没有增加往往也在呈现下降的趋势，一方面当然是开发商“审时度势”地放慢了推盘、拿地以及开复工的节奏，而另一方面，更重要的是政府在每一次的调控后都没有切实、有效的政策来加大供应的力度与速度。于是乎，每一次调控后的“观望期”（从这些年的经验来看，是越来越短）表面上是平衡、缓解了供需矛盾，而实际上潜在的是不断积蓄、加剧供需矛盾。所以，当每次“观望期”过后，都会出现报复性的需求释放，从而进入下一轮更加疯狂的价格反弹。

如果说，这么多年一轮又一轮的房地产调控还留给我们什么“有用东西”的话，那就是宝贵的“经验教训”：对付“高烧不止”的房地产市场，不能只用“冰巾敷额”这种治标不治本的办法，必须通过积极有效地增加供应，调整国家整体房地产产业发展结构来根治病源，否则只能得到暂时的“退烧”效果，而无法达到长久稳定健康发展的目标。

新一轮的调控从去年年底就开始了，与往年不同的是“预期”并没有迅速生效，反而在今年年初形成了更大幅度的地价飚升和房价“疯涨”，也就是说“一条冰毛巾”已经退不了“烧”了，于是就再加“冰块”，于是就出现了被称之为“史上最严厉调控”的“国十一条”。在“两会”结束后的第二天就拍出“地王”的北京，也许为了挽回“不良的影响”，推出比“国十一条”更为严厉的“京十二条”，成为第一个出台响应“细则”的地方政府。

“最严厉的”调控会有效吗？像北京这样干脆把“冰桶”拿出来，直接把“发高烧的脑袋”往桶里摁，在短期内当然可以产生“退烧”的效果：投机的需求会被挤掉，投资的需求会被阻喝，自住的需求会被“观望”，成交量会大幅下降，二手房的价格会率先松动，新盘供应的一手房定价也会相应下调…当这些历次调控都曾有过的短期效应出现之后，问题在于这种调整能有多大的“深度”以及多久的“持续性”？

“药方”其实早就开出来了。这么多年的教训，加上“有识之士”的不断唠叨、鼓噪，“共识”已经有了，中央也在这轮调控中明确提出不但要遏制需求，同时更重要的是加强供应！而目前最令人担忧的是遏制需求的这只“靴子”已经重重地摔到地板上，可增加供应的那只让人牵肠挂肚的“靴子”却迟迟听不到动静。

北京在“地王”频出后，第一反应是“暂定热点区域的土地供应”。什么叫“热点区域”？不就是供求矛盾最突出的区域吗？暂停供应难道不是进一步加剧供应不足的矛盾吗？这就好比怕别人说你“发烧”干脆“不量体温”，典型的讳病忌医！接着就是所谓的“改良招、拍、挂”，先是在房山地块的出让上设定拍卖“价格上限”，当竞拍的企业不知不觉地超过每平米4700元的“上限”，宣布土地“流拍”；之后在另一区域的土地出让中，在各竞标企业不敢报高价的情形中，又宣布所有企业报价均低于“设定价格”而再次“废标”…

一系列令人眼花缭乱又着实费解的政策“创新”，表面上是对中央调控的坚决执行，但是这种执行只是坚决在“表面上”，供应的加强也只会停留在“理论计划上”，那么调控的“可持续”性就实在是令人担忧了！