李骁：中国楼市问题根源同样在于人多

房价连年飞涨，政策调控越调越高，地王频出房、面粉贵过面包；房奴、夹心层和依然守候在危房简屋里等拆迁解放的人们。这些中国楼市存在的问题，憋开体制所需要的政治体制改革和经济体制改革不说，人口多同样是问题的根源所在。

首先，人口多造就绝对庞大的需求值，以上海为例，改革开放前，上海市人均居住面积仅 4.5平方米，经常是十几平方米一家人，而2007年，上海人均居住面已经达到16.5平方米。

改革开放前的30年间，中国累计用在住宅的投资仅为374亿元，年人均住房投资不足10元。到1978年，中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比刚刚建国时少了0.9平方米，全中国的城镇人口中，近一半是缺房户。

多年的欠账，导致住房奇缺，到2008年中国人均居住面接近20平方米，但和发达国家比较，美国人均居住面积超过60平米，欧洲发达国家普遍在35-40平米，

尚有相当大的差距。即便是按照中等发达国家水平，中国同样还有不小的差距，可以说，在相当长时间内，中国楼市将依然处于供不应求的格局之中。

其次，中国人口多是客观国情，在由农业大国向工业大国转变的过程中，受到的制约相当明显，一来是国家反复强调的18亿亩耕地红线不能破，这是为保吃饭被迫采取的刚性措施；二来是主动选择也好还是被动选择也好，中国的产业结构只能是劳动密集型的制造业为主，而随着中国产业结构升级，中国还必须面对高失业率所带来的社会压力。

18亿亩耕地红线不能破，制约了房地产市场土地的供给以及在小产权房，宅基地流转方面政策的为难决策，以廉价劳动力而造就的外贸和制造业，则造成了今天的贫富差距，越拉越大。

有数据显示，房地产市场化改革十年来，中低收入阶层的人均住房面积低于未市场化改革前，这一数据也和人均可支配收入的统计相吻合，中国经济年平均增长率以两位增长了几十年，但占到人口总量70%的农村人口年平均生活消费支出只增长3％。只相当于经济增长率的1/3。而这个数字横向比较仍然在全球贫困线以下。

最后，中国人口不但多，而且还处在多年禁止自由迁徙之后的大规模流动期，最显著的就是从农村涌向城市，即所谓的城镇化进程。但大规模快速的城镇化运动带来的负面作用同样是明显的，中国尚未初步建成完善的全民社会保障体系，特别是在社会保障上城乡分别明显，中国两种社会和人口———城市社会与农村社会、城市人口与农村人口间的对立，今后也可能加剧，从而影响社会安定。

大量农业人口进入城市后，一旦城市经济发生危机，很多人就将会在城市成为流民或游民,这也就是为什么中国经济强调保8的原因之一，一旦经济增长低于8%，大量的社会问题和矛盾就将显现出来，基于此，由于房地产支柱产业的位置，也就时刻处在优先和受保护的状况下，有问题也得攒着，最终可能久病不医成顽疾。

当然，人口问题并非中国房地产业目前问题的唯一因素，人口问题也不应该成为逃避责任的借口，但很多问题和失误由此开始，则是不争的事实。