房地产“十二五”规划，比什么调控政策都重要！

 

前段时间，媒体疯传国家发改委正在牵头制定一项新的更严厉的房地产调控政策，后来发改委出面澄清他们只是在做《全国房地产业发展“十二五”规划》，属于全国经济社会五年规划中的一个组成部分。今年国家特意提出要做一个房地产业的专项规划，只因近几年房地产业乱蓬蓬的。房地产调控政策，很多只是临时性的措施，只是为了应对楼市过热、房价过高，而行业的中长期健康发展，绝不能单靠这些短期性的调控政策，而应该做中长期的产业发展规划，从各个方面健全行业发展机制、体制。

 

“十一五”即将过去，“十二五”就要到来，各地已经开始筹划房地产业发展“十二五”规划。随着近几年全国房地产调控的持续进行、住房制度的显著变革，全国及地方“十二五”期间房地产业的发展，面临着诸多矛盾、挑战和困惑，那么，又该如何在国家政策方针指导下，科学合理、因地制宜的编制地方城市的房地产发展规划呢？

 

回顾近十年来，很多城市房地产业快速发展，取得了巨大成绩，有效的促进了经济发展，居民住房条件显著改善。在房地产市场持续快速增长,尤其是住房价格涨幅超过居民收入增幅的情况下,如何进一步健全住房制度和加快住房保障建设,成为摆在中央和各地方政府面前的一道重要命题。

 

一方面，在当前国际金融危机渐渐消退之际，欧元区主权债务危机又呈蔓延之势，世界经济和国内经济走势存在很大的不确定性，国内经济下半年增速回落几成定局，在此背景下，仍然需要继续发挥房地产业“扩内需”的支柱性作用。另一方面，住房民生问题日益受到重视，近年中央对房地产市场的干预力度明显加大，主要包括2007年的“24号文”、2008年 “9000亿安居工程投资计划”和“131号文”、去年底以来的“国四条”、“国十一条”、“国十条”，以及《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。

 

值得关注的是，国家相关文件中提出：“各城市人民政府要抓紧编制2010-2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房和廉租住房等五类住宅产品的建设规模。”“用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成。”

 

面对新形势新情况，地方政府应结合自身的地理区位、经济发展水平、城市功能定位、产业布局、人口结构、土地规划与供应等实际情况，编制房地产业发展“十二五”规划。我们认为，对“十一五”时期房地产业发展情况进行回顾与总结，是编制“十二五”规划的基础；在充分把握未来经济、政策走势的基础之上，对未来房产需求的测算和分析，则是规划编制的难点；规划中两大重点是：住房保障和旧区改造（危旧房、棚户区、城中村）。

 

上海易居房地产研究院经常性的为住房和城乡建设部、上海市房管局等政府部门，以及中房协、中国房地产研究会、上海房协等行业组织提供重大课题研究服务，在房地产政策制定、产业发展规划、住房制度建设、住宅市场分析等领域积累了大量研究经验，具有全国性的领先优势。去年以来，我们为多个城市政府部门进行了《房地产业发展“十二五”规划》或《住房发展“十二五”规划》的专题研究服务。欢迎有此研究需求的城市房地产管局部门联系我们。

 

联系人：张小姐   办公室电话：021-60868890 手机：15921403229

 

 

附件：房地产业发展“十二五”规划研究提纲

一、宏观经济和政策背景分析

1、世界经济形势

2、国内经济形势

3、国内宏观经济政策

4、国家、本省、本市的房地产政策

5、本市城市定位与经济发展

二、本市“十一五”房地产市场回顾

1、房地产开发投资分析

2、土地市场分析

3、商品房建设情况分析

商品住宅建设情况

商业营业用房建设情况

办公楼建设情况

4、新建商品房供求情况分析

商品住宅供求分析

商业营业用房供求分析

办公楼供求分析

5、存量房供求情况分析

6、市场价格分析

7、市场结构分析

三、本市“十一五”住房保障情况分析

1、廉租房情况

2、经济适用房情况

……

四、本市“十一五”旧房改造和物业管理情况分析

1、旧房改造情况

2、物业管理情况

五、本市房地产业发展SWOT分析

1、发展房地产业的优势

2、发展房地产业的劣势

3、发展房地产业的机遇

4、发展房地产业的挑战

六、本市“十二五”房地产业发展需求分析

1、商品房需求总量及结构分析

2、保障性住房需求总量及结构分析

七、本市“十二五”房地产业发展总体思路和基本原则

1、发展的总体思路

2、发展的基本原则

八、本市 “十二五”房地产业发展目标和任务（暂定）

1、保持适度的房地产开发投资，促进经济稳定增长

2、力求住宅市场供求平衡，优化供应结构，稳定价格

3、完善住房保障制度，扩大保障覆盖面

4、推动办公楼、商业用房等市场有序发展

5、大力发展住房存量房市场和住房租赁市场

6、加强市场监测监管，健全诚信体系

7、完善市场规则，规范交易行为

8、加快推进旧房改造

9、健全物业管理体系

九、规划实施的保障政策和措施

……