洪维：土地增值税从严清算剑挑地方温和面纱（经济评论）

                                   洪维

    国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。（上海证券报2010年05月27日） 

    按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。该税种于1994年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。

    2006年底,面对高涨的房价,国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。该通知还列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等等。但随后金融危机爆发，这一政策没有得到严格执行。

    土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。也就是说，土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，进而降低房企的拿地热情。此为一也。

    二是抵消地方政府的温和政策。北京4月30日发布的《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，明确要求“暂停对购买第三套及以上住房以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民发放贷款”，措词严厉，似乎更甚于“国十条”。进入5月后，各地方细则陆续发布，调子明显趋向“温和”。土地增值税从严清算继续高举国家调控大旗。

    三是打击房市劲吹“温和风”的心理。几乎一夜之间，楼市劲吹“温和风”。鼓吹者的证据很多，有来自宏观层面的，也有来自政府层面的，最明显的证据就是越来越“软”的地方楼市细则。尽管国家发改委已经澄清了被误读的言论，但挡不住鼓吹者的热情。土地增值税从严清算搭起一堵挡风的墙。

    土地增值税从严清算谈不上什么房市调控的利器，不过是又一次的帮开发商数数钱，提醒企业要遵纪守法，不要玩邪的，也提醒地方政府认清形势，不要纠结于温和，忘记自己的职责，否则，今天可以土地增值税从严清算，明天也可以问责地方官员从严清算。最深层的原因则是打倒“温和风”的心理，不要侥幸幻想。遏制房价是国家方针大计，调控房地产业将进行到底。