房价理论和功能研发水平的综述

以往的房地产价格（简称房价）研究围绕供需、资本、土地价格、政策制度、人口因素、信贷信用、城市地域、泡沫空置等因素进行，属调查社会表象的常规研究手段，虽有一定道理但没有超出成本造价和价值说，没有考虑土地特殊性与科技生产力效应，忽视了人类基于土地形成的共同体关系，更没搞清房价与工资、GDP的内在联系，对房价合理与否的评说是盲目的。

纵观全球对房地产的研究状况，也不过是基于价值规律由市场确定房价的经典理论的翻版或延伸^[1]。譬如梁达（2009）认为，高房价阻碍了居民消费；还影响了城市化进程。这个观点不对。房价高低是相对收入而言的。房价与GDP/工资应呈同步增长关系，房价一旦被炒高，应先稳住，然后将工资和其它物价调上来。购房安居实际上是关乎建设小康社会的大消费，且城市化进程以住房建设为龙头、路桥建设为纽带。

房价收入比是个全球通用指标，然其合理范围没有严格界定。世界银行1998年统计显示，96个地区中最高30，最低0.8，平均8.4，中位数6.4。在发达国家，房价收入比超过6就视为泡沫区（杨红旭，2009）。杨红旭并未给出房价收入比合理与否的判断依据。CIP=（0，4］表明，中国的房价收入（实际是工资）比大于零不大于4。石宏利用协整等理论作实证分析，得出房价上涨乃导致市民收入差距扩大的原因，收入差距扩大不是房价上涨的原因。这个判断有误。本文认为，房价与“三大”差距的相互作用有三，它们相互支持助长的同时，也可发挥房价功能抑制收入差距过大。

阿瑟·刘易斯(1954)提出“二元经济结构”，冈纳·那缪达尔(1957)则发展了二元空间结构。本文基于自动化优先适用于工商业、城乡土地产出率不同和倾向专利品牌的垄断性定价体系，分析工农和区域差距的产生。库茨涅茨(1955)提出收入分配差距“倒U假说”。这个观点没有考虑政治与经济结合下的剥削、洗钱等情况和虚拟经济的种种效应。本文将“三大”差距形成归结于自然（房价）、政治经济结合、生产要素作用测不准三方面。

新古典理论认为，收入差距将随着各国或地区经济增长逐渐消失（Barro，R.J.，1998）。Barro，R.J.的观点有道理，房价反映了土地产出率、经济发展水平和科技水平，只要发挥房价功能就可缩小收入差距，同时解决房价问题与不公平分配问题。经济增长，经济改革，发挥市场、政府调节作用和第三种力量等可缩小收入差距（陈云，2009）。这些缩小收入差距途径不构成有机体系。本文从分析房价与“三大”差距的关系切入，创新房价理论开发宏调功能以缩小居民收入差距。
    一直以来，人们看不懂中国的现行房价，从而老百姓埋怨房价高，政府摸索着（定性）调控房价，研究者理论观点莫衷一是，致使房价（土地）在调整城乡差距平衡工农利益的自然地位和调控作用没有得到开发、应用，从调节房价入手调控GDP也不能得到人们的肯定。创新后的房价理论俱备的功能是，基于CIP调控房价，应用房价结构公式抑制“三大”差距，进而在改善民生建设和谐社会中保持GDP增长。当修正凯氏理论、提高产消信息、市场信息的测量水平后，经济危机就不会周期性发生。