房产税改革的路线图
今天(5月31日)，千呼万唤而又扑朔迷离的房产税改革又有了新消息，国务院同意出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。未来房产税改革会以怎样的路线图呈现呢？恐怕是大多数国人都在关注的问题。
在我国，房产税具备“类物业税”的性质。国务院4月17日出台的“新国十条”明确要求，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。以此吹响了房产税改革的号角。
对住宅类房地产的保有环节征税，被视为调控高房价的最有效手段之一。房产税这一既有税种的征缴范围可能扩大至住宅领域成为业内关注的焦点。而房产税扩征至住宅领域要变成现实，还面临区分“房产”与“地产”、改革房产会计评估制度以及有效甄别征税对象等问题。根据我国现行的房产税暂行条例，房产税以房屋为征税对象，按房屋余值或租金收入为计税依据。当下，这一税种主要针对经营性用房的收入部分征税。如果扩征至住宅领域，必然会针对房屋余值征税，以体现保有税的本意。
虽然在近来的房产税风波中，财税部门一直非常谨慎，一直三缄其口。但在确定税基时，以目前的市场化定价原则对房屋价值进行评估，必然包含土地的价值。而在我国城市土地国有制度下，物业持有者掌握的仅仅是土地使用权，法定“住宅70年产权”所需要缴纳的“类租约费用”已包含在土地出让金之内。因此，房产税扩征至住宅领域，显然需要划分“房产”和“地产”。税基评估应当剔除国有土地涵盖的价值，才能避免重复征缴等问题。
随着房地产调控的进展，有关房产税的说法变得越来越扑朔迷离。而可以肯定的是，逐步推进房产税改革说明房产税征收不存在什么困难,这个政策随时都可能出来，但具体出台时机尚末定，至少没有公开。房产税改革要看宏观经济情况和调控的需要，如果现有政策达到了调控的目标，房产税政策可能缓出，否则房产税也可能很快出台。时下宏观调控进入了观察期，后续房地产调控政策会在观察前一阶段调控成果后再做决策。观察与评估已出台调控政策的效果,实际上是这一阶段的工作重点，下一步如何,还要等到把阶段性的政策效果汇报上去再定夺。
税收是非常严肃的事情，虽然公众希望通过税收政策来调控房地产市场，但税收政策要充分考虑到可操作性和公平性，因此是急不来的。上海市房产税改革的步子迈得快些，曾数度传出公布有关房产税的政策，但是一次次被证伪，就是一个例子。按照财政部和国税总局的政策设计，物业税必须具备三大功能：一是调节居民收入分配；二是完善地方税收体系，替代土地财政成为地方政府重要而稳定的税源；三是规范土地税费金制度，完善房地产价格的形成机制。目前社会上对房产税改革的预期主要是强调了房产税抑制投机、遏制房价过快上涨的功能，也就是上述三大功能中的最后一项。但事实上，从中央政府的角度考虑，前两项功能的意义更为重大。
土地增值税清算新政一定程度上会推迟房产税出台的预期，因为市场需要进一步观察。如果税务部门下决心清算土地增值税，开发商补缴的税款将是很大一笔资金，很大程度上会加大开发商的资金链紧张程度。房产价值的合理评估也是一大难题。按照市场法评估，房产价值中很难剔除土地因素；如果按照成本法评估，那么房产价值仅仅是钢材、水泥等建安成本。以我国现行的会计制度，成本法核算的房屋账面价值逐年折旧，多年后房产便只剩下“残值”。按照这种方法评估，房产税对物业持有者形成的“增量成本”，很可能就与物业费相仿，这显然不符合房产税扩征的初衷，也无法通过对住房保有环节征税实现调控房价的目的。所以，作为房产税扩征的前提条件，现行的会计制度以及由此衍生出的房屋价值评估体系均应做出相应改革，在剔除土地因素后依然能根据市场法则“还原”房产的价值，从而实现合理征税，增加炒房成本。
房产税被普遍认为是楼市调控的“利器”，房产税扩征后的征缴对象，应当是人均居住面积大幅“超标”的家庭，这包括拥有多套住宅或超大面积住宅的家庭。除了上述政策和法律上的准备之外，征收房产税还需要一系列的技术条件。而实现有效甄别房产税的征税对象，无疑是一项浩大的基础信息工程。此外，还要把开征房产税的目的说清楚，以及跟地方经济的关系做好平衡。