楼价大面积下调或在6月

    核心提示：据某媒体报道房贷新政为广州楼市制造了“史上最惨淡”的五一小黄金周。国土房管局阳光家缘网数据显示，截至昨日下午6点半，5月1-3日三天广州共实现商品住宅签约273套，与去年同期的1244套相比，暴跌超过3/4。

    此前我曾预测楼价应该会仍旧坚挺3～6个月，然后才会逐步出现价格松动，主要原因是多数开发商仍有较好的流动性，短期内没有降价促销的压力。但现在的情形似乎有所变化，415新政之后紧接着是北京率先实施“限购限买”政策，然后是存款准备金的上调。北京的“限购限买”政策据有示范性榜样的作用，由于这次调控楼市的责任被要求落实到地方政府，所以北京的动作给各地方政府带来了很高的参考价值，各地（包括传闻中广州51后的新政）或相继效仿，推出类似的严厉措置打压过高楼价，以示与中央保持高度一致的态度。而调整存款准备金则不专为楼市，但也作用于楼市。近年楼价快速攀升，其主要原因是“钱”太多，银根收紧已经成为未来的趋势，开发商、炒家、普通买家将同时受到影响。

    415新政后，市场传闻国土局召集广州地产大佬们召开闭门会议，地产大佬们均表示近期不会降价促销，看五一广州的楼市成交大幅度萎缩，但价格上除少数楼盘降价促销外，整体市场基本没有大的波动，之前的传闻应该基本属实。现在的问题是开发商们怎么看待后市，楼价是否还能在高位“扛”下去。

    前声称要坚守价格的开发商一般抱着两个希望，一是中央政策虽猛，但他们可以寄望得到地方政府的“特殊庇护”；二是部分开发商“中毒“过深”，过渡信奉刚需、土地稀缺、城市化进程、永远的支柱产业等理论。坚信用不着多长时间，楼市还会回到快速上涨的轨道，只要扛一下，买家一定忍不住出手，中央不会、也不能真正把楼市打下去。然而就现在的情形看，有人似乎低估了中央这次的决心与力度。就北京市“限购限买”政策所表现出来的态度看，迫于政策压力，地方政府开始抛弃地产商了。如果幻想不再，那怕降价出货是首选也是唯一的选择。

    另一个问题是成交的萎缩程度，五一缩量几乎在五一之前就达成共识，问题是萎缩程度似乎超过我们的预期。由于五一是房地产市场重要的关注期，成交大幅萎缩加上媒体习惯性的渲染，市场完全有可能从观望阶段快速转入恐慌阶段。而五一成交惨淡的结果肯定会在各楼盘营销总结会议室反复讨论，最终结果是部分遵守“现今为王”法则的开发商率先大幅降价，然后其他开发商集体加入杀跌的行累。

    按照当前的资金状况，开发商仍能至少坚持三个月到半年。这种观点或许只是理论的下线，在如此猛烈政策调控下，多数开发商应该不会愚蠢到已经坚持不下去了，才想起降价买房吧。

    注：刚刚收到消息，恒大宣布国内数十楼盘8.5折出货，万科也将调低产品售价。

邓浩志

2010年5月6日