楼市全国价格战大幕已经拉开

    前天，恒大地产宣布将在全国范围的数十个楼盘推出8.5折优惠，而房企龙头万科地产有关人士也表示会以调整其产品线，令其产品类型向适合首套购置的普通商品房靠拢的方式来应对新政的影响，这意味着将大幅降低万科产品的总价。被誉为史上最猛烈的地产调控政策出台后20余天后，一场由大集团牵头掀起的降价促销大幕徐徐展开。大集团的降价行动引来了不少关注，对于一些热门问题，我说说自己的看法：

恒大打出了8.5折的优惠，是促销还是市场“真降价”？

    这次是真降价，而不是一般性的促销活动。现在的情况同07年927新政后有许多相类似的情况，例如都是中央下决心调控过高的楼价，都实施了收紧房贷这样的比较有效的信贷政策去抑制过高楼价。不同的是当年只有万科一家觉察到市场发生了根本性的转变，当时万科降价还引来了其他开发商的非议。但经过927的惨痛教训，很多开发商都对中央的信贷政策有了深刻的认识，特别是印象深刻的恒大集团（当年陷入了极度艰难的困境），所以这次恒大、万科等都率先调整了产品售价。

部分房企称不会跟风，这样的大折扣会蔓延吗？

    可以肯定，未来其他开发商都会陆陆续续加入到降价的行列中来，而这种降价一定是大幅度的，不会是2、3的那种阶段性优惠政策。因为这次中央的态度十分鲜明，政策将出到楼价下降为止，任何在现阶段仍然嘴硬的开发商都不可能顶过中央的政策，都熬不过市场的剧烈改变。降价是最终的必然的结果，早降价对企业的现金流更有利，也避免中央误以为新政还没有效果，继续进一步打压，最终出现更加矫枉过正的政策。（本人认为当前的政策已经略有太过之嫌）。另据市场传闻：广州保利、雅居乐等房企或在最近加入降价大军当中。

原来大家估计真正的降价要等到7月 ，现在是提前了吗？市场调整的时机到了吗？

    我之前就提出降价潮可能6月份就会到来，并不认为降价要7月份之后才会到来。原因有2个：一是北京的“限购”政策据有示范性榜样的作用，由于这次调控楼市的责任被要求落实到地方政府，所以北京的动作给各地方政府带来了很高的参考价值，各地或相继效仿（深圳已经开始效仿），推出类似的严厉措置打压过高楼价，以示与中央保持高度一致的态度。所以限制开发商已经不能指望得到地方政府的特殊庇护了；另一方面是成交量的大幅度萎缩。五一缩量几乎在五一之前就达成共识，问题是萎缩程度似乎超过我们的预期。由于五一是房地产市场重要的关注期，成交大幅萎缩加上媒体习惯性的渲染，市场完全有可能从观望阶段快速转入恐慌阶段。

这一轮的房价调整到什么程度，对广州哪些区域的影响最大？

    调整到什么程度暂时很难说，但一般观点是楼价可能会下调30％，我个人认为有这个可能，但要具体但市场的后续反应以及中央对调控本身的预期。但如果楼价总体真的要下调30％，那么高端物业有可能成为重灾区，跌过50％也有可能。就广州市场而言，中心城区由于供应总量的不足，所以会相对抗跌，近郊下调幅度会大于中心城区。

邓浩志

2010年5月7日