资深房地产评论员/丁延平

自2008年11月广东省政府颁布《2008-2020珠三角城市规划纲要》（以下简称“珠纲要”）以来已经历史近一年半载，近日才有消息称奥一网正在组织网友参与其中听证、讨论，实施“珠纲要”计划已经进行到实质性阶段。这种专家庙堂高音与网友中意见领袖建议的互动，效果昭然、操作性极强！

“珠纲要”将广州、深圳、珠海、中山、东莞、惠州、肇庆等十多个重点城市纳入一体化城市群整体规划！便于城际间横向互补、纵向渗透！各个城市之间即有分工也有合作，在泛珠三角城市框架中都发挥各自的功能。

    深圳在珠三角2小时经济圈中将扮演重要的角色！

    深圳独特的地理位置及历史沉淀决定了它在泛珠三角城市群中的地位及其作用！由于与香港一河之隔、一衣带水，作为香港后方资源补充基地，香港离不开深圳的水资源及其他生活物质供应，深圳也需要借助香港这样的跳板去参与国际化。30年的发展经验告诉我们，深圳不能仅仅局限于做香港的小兄弟，而应该继续北上与莞惠融城、连成一片才是出路，这也是深圳在东拓西进用尽极限之后才发现的新方向，唯有如此才能缓解城市拥挤、污染加剧等城市病、才能安置来自全国各地的社会精英和各类型人才，才能将城市版图与城市经济做大做强。

深圳市政府去年将深圳建设方向定位为 “一区四市”，在“珠纲要”中深圳单元将以此为基调继续发挥沿海城市创新优势，以图在多元化方向谋求突破。按“珠纲要”描述的愿景，到2020年，深圳在中国将率先进入小康社会，城市居民家庭年人均收入将由现在的4000美金增加到近15000美金，社会生活资料相当丰富，市民幸福指数居于世界中等发达国家水平，城市居民平均寿命增加到89周岁。到那时高房价顽疾在深圳社会基本治愈，商品房、保障型住房等多元化的住房体系将形成，基本实现“居者有其所”！

未来十年深圳房地产业将快速、平稳发展！深圳地产将不再以香港模式为主要学习对象，新加坡花园城市将成为深圳借鉴的重要模式之一。在“珠纲要”中，交通网络的规划将奠定深圳在华南板块的重要性，大深圳格局全面铺开，城际高铁、轻轨等交通干道将拉近城市距离，届时由深圳去武汉仅3小时、去北京也仅8小时，去珠海、厦门、杭州等地更加快捷！

反观今天“新国十条”和刚刚颁布的“深十三条”，深圳楼市是新政之后的敏感区但并非重灾区！因为政策出台之后确实在短短半个月之内大部分购房消费者选择了观望，所以政策敏感性全国首强；但是深圳又是全国的优资产、重资产比较集中的城市之一。2007年9月“拐点论”之后，2008年深圳楼市领跌全国，深圳某些板块遇到了一些维权问题，但是经过2009年房价“补涨”，部分惊弓菜鸟型投资客早就套现逃离市场，剩下的大部分是实力超强的换房人士或投资客。某些板块的开发商和购房业主在经历了“过山车”考验之后都变得相当成熟、十分抗跌。所以我们不能孤立地以个盘的涨跌论英雄，而应该站在泛珠三角城市战略的高点看房地产业态的发展。即使现在个盘跌了一些也无碍于深圳国际化大都会建设的进程，先锋城市价值将赋予这种城市的个盘应该具有的价值。这是其他内地城市无法媲美的。当然多元化的供应体系也会让个盘价值回归理性，房地产暴利时代已经结束。

未来十年，深圳城市化以及城市更新步伐进一步加快，区域间合作加强，板块功能也会愈加完善，各种产业业态蓬勃发展。深圳以电子3G、IT信息化产业、动漫创意、生态旅游、油画艺术等新经济为增长点，拉动社会财富快速聚合！深圳作为低碳先锋城市，也将响应世博口号，率先在全国实现“天下无碳”，在国际上形成差异化的竞争力！增加城市凝聚力和归属感！

2020年，通过几代人的共同努力，我们坚信，深圳，这颗镶嵌在珠三角的璀璨明珠，必将令世界惊羡！