前一阵子，在中央调控政策密集出台之前，房地产业很火爆的时候，很多朋友咨询我想新设立房地产企业，跃跃欲试，蠢蠢欲动。现在，调控开始了，想新设立的声音渐渐平息了。其实，很火的时候，再仓促上马已经来不及了，现在大家都往后退缩的时候，正好是逆势而动的时候，至少是可以准备的时候。

    按照规定，新成立一家房地产开发企业并不难，先是工商注册，无需任何前置申请，跟注册一般公司一样，如果顺利的话，一个星期、半个月就可以拿到工商执照、公章、代码证及税务登记证等手续了，接下来是到房地产开发管理部门（一般是建设局房地产管理处，而不是房管局）申请办理开发资质。按照现行的《房地产开发企业资质管理规定》，资质分为四级，一级注册资金不低于5000万元，四级不低于100万元，需开发一年以上，有专业管理人员5人、有执业证会计2人以上，新注册企业一个月内先申请《暂定资质证书》，不低于四级要求。按照这个标准，基本上是个稍有钱的人都能成立房地产公司，但关键是你有没有能力拿到土地、有没有能力开发。当然，最核心的是，地产商的内部核心究竟是什么？肯定不是凑几个闲钱、召集几个闲人、租一间办公场所那么简单。

    地产商的业务链包括买地、造房子、卖房子等环节，但不能简单地把地产商理解成生产房子、贸易房子的企业。地产商不需要大的车间，也不需要大的队伍，某种意义上，甚至不需要太多的自有资金。对地产商来说，有的时候，豪华的办公场所、豪华自有会所、豪华车、美女如云，比什么都重要，一句话，地产商需要撑面子来经营公共关系。

    我的理解是，地产商就是一个专业的皮包公司，与实业型生产企业需要大厂房、商贸企业需要大卖场、高新企业需要庞大的研发团队相比，地产商的所有家当可以装在老板一个人的皮包里、脑袋里。

另一方面，地产商又是一个管理严密的公关公司，解决好公共关系几乎是地产商的全部核心业务与利润来源。不管是大的、小的、公的、私的地产商，如果把它们解剖一下，就可以分解成上、中、下三个公关部门。上面“蒙骗”政府，一般设置战略投资部或公关部等，主攻政府的规划、国土、建设、房管、环保、发改等部门，只要是与房地产有关的，都需要一一攻克。

    下面“忽悠”业主，一般设置营销部、售楼部及客户服务部等，事前忽悠、事中忽悠、事后忽悠，今天说城南要火，明天又说宜居城北，同样是一块相对偏远的盘，对年轻夫妇说我的楼盘引领新区、升值巨大，对老年人说我的楼盘远离喧闹、幽静养生。一句话，为了多卖房子、卖高价房子，可以有针对性地胡言乱语。

    中间“折腾”合作伙伴，一般设置总工办、工程部、规划设计管理部及融资部等看似专业的部门，主要是专业对付建筑、规划及银行等合作伙伴。因为建筑商主要是靠卖苦力为地产商打工的，基本没有多少技术含量，再加上僧多粥少，受多少折腾、受多少折磨也心甘情愿，不管是什么样的原因都可能是地产商迟付、甚至不付工程款的理由，拿售不掉的尾盘冲抵工程余款已经是对建筑商的最大恩惠了。规划设计机构虽然靠智力吃饭，但也没多少技术含量，基本是炒来炒去、抄来抄去，再加上一般规划设计机构基本是散兵作战、小儿科部队，胳膊拧不过大腿，所以地产商“折腾”规划设计机构更肆无忌惮，为了讨地产商欢心，白做几个方案那是常有的事，更有甚者，这些原本高贵的规划设计人员为了获得地产商的“长期占有”不惜脱下斯文的外衣，也以美酒、甚至美女对地产商实施全面的“反公关”。银行看似高贵，但在地产商手中，也被玩得没了脾气，地产火的时候，银行像苍蝇一样，主动叮咬地产商，对地产暴利垂涎欲滴，你不贷他贷，金融业基本没有个性化服务、更没有竞争壁垒、核心竞争力，地产低迷的时候，最先倒霉的不是地产商，肯定是银行，正因为如此，银行必须全天候跟在地产大佬们的屁股后面，因为银行只有钱，只有靠以钱生钱，其它什么都不会，你生来是逐利的苍蝇，就只能叮暴利的地产，别无选择，偶尔叮一下农业穷鬼也只是作秀而已、偶尔为之，有追求的苍蝇不可能终身厮守、施舍穷鬼。

    我认为，无论是牛市还是熊市，无论是一线还是二线三线城市，地产商有了上、中、下这三个专业公关部门就可以吃骗天下了，这只是我个人多年的顾问经验，信不信由你。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）