回看“7090”政策的四年

    “7090”政策执行近四年了，市场上是越来越多项目推出了两套小户型拼一套大户型的产品。所谓“7090”政策即要求一个城市里新增的一手住宅供应必须有70％面积的产品属于90平方米以下的户型。其政策制定背景是楼价快速攀升，导致了普通百姓购房困难，政府欲通过控制户型面积，总而降低单套间总价，最终实现更多人能购买商品房。而实际上政策出台后却出现了一系列的问题。

     开发商都是精明的，为求利润市场那种产品需求大，自然会多生产。在经济较发达的大城市，经历了30年的发展积累，城市居民手中都有了一定的存款，而且基本也都已拥有了一套居所（且不论商品房或房改房），所以大城市购房中改善性需求是中坚力量，而改善性需求最常见的就是“以小换大”，正是由于市场实际需求更多的是大户型，所以开发商们才被迫推出两小户型拼凑大户型的产品。

    大多数人所说的首次置业需求（如婚房），严格意义上那只能叫“需要”而不是“有效需求”，因为多数参加工作3、5年的消费者根本不具备支付能力，那怕面积控制在90平方米以内，总结也得几十万，还是支付不起。除非单元面积控制在30平米甚至更低，否则这些“需要”永远得不到满足，而那些更多的真正需求也因为7090正常的得不到有效满足。

    近年房价飞涨最主要的原因是钱太多，投资渠道太少，结果是为了防通胀，热钱都跑去炒房。就过往的情况来看，炒房总体还是属于有钱人的游戏，一般人没有足够的资本参与。但自7090政策后，市场小户型更多了，由于总价低，于是更多中产阶级也有机会参与房地产投资，于是房价更加被推高了。

    市场化是最有利于资源的合理配置的手段，过渡干预只可能出现畸形的发展方向与发展方式。政府其实应该把重点放在拓宽投资渠道，建立完善的保障性住房体系，完善租赁市场法规上。其他则应该由市场进行自我调节。

邓浩志

2010年6月17日