郭田勇认为，房地产行业与作为一国支付系统的银行体系具有较高的相关度，房地产业过度超阶段发展所带来的风险一旦积累到一定程度，定会引发系统风险，最终会给一国的金融安全带来巨大的挑战。
最近国家出台了一系列严厉的房地产调控政策，既体现了对保障和改善民生的关切，彰显了对调整经济结构的决心和勇气，同时还表达了对维护金融安全的深远意义。日前，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇教授接受《理论前沿》周刊专访，就中国房地产业与金融体系安全进行深入分析。他认为，中国房地产市场与金融体系有着千丝万缕的密切联系，房地产市场的非理性繁荣，可能对银行体系乃至整个国家金融安全带来较大的冲击；维护国家金融安全需要一个平稳健康发展的房地产市场，而这需要理顺房地产市场各市场主体间的关系，明确权责。
房地产市场与我国金融体系的关系密切
记者：众所周知，中国房地产市场与金融体系关系密切。在您看来，这种密切关系体现在哪些方面？
郭田勇：房地产业作为资金密集型产业，其自身的发展很大程度上依赖于资金供给的松紧程度，因此依靠信用的资金融通在整个产业中扮演着无比重要的角色。房地产业对金融体系的依托主要依赖于两个层面，一个是供给层面，一个是需求层面。供给层面主要是针对房地产开发商的资金运作环节。房地产的开发往往需要大量资金的投入，在房地产商自有资金有限的情况下，金融体系资金的支撑是其健康发展的必要条件。与一般行业不同的是，房地产的特殊属性使得金融体系不仅形成了对供给的支撑，同时需求层面也需要金融体系的支持，一方面房地产的价格特征使得大部分需求者需要借助于金融工具形成有效的购买力，另一方面，随着供给方的融资渠道的多样化，预售收入也成为了房地产商资金来源的重要组成部分，这也为供给方间接地提供了一种融资。目前，我国的金融体系是以银行为主导的发展模式，金融市场的尚不完善使得只有少数大型房地产企业才能上市融资，而其他融资渠道如债券融资、信托融资、基金融资等在整个房地产市场所提供的资金相比银行而言也是极其有限的。对于银行体系来说，有两个较为重要的原因使得其受到房地产市场发展较大的制约。一是由于我国过度依靠银行的金融体系使得银行面临着巨大的经营压力，而房地产市场的发展为银行资金的分流提供了一个渠道。二是由于我国未来城市化进程所带来的房地产市场繁荣的预期使得银行加大了对房地产市场的支持，其通过续短贷长发挥杠杆作用，创造货币为房地产提供必要的信用，最终使得房地产业成为了银行的一个重要的盈利增长点。故而房地产业的发展繁荣与否会在很大程度上影响到银行体系的发展。银行体系作为一国的支付系统，在房地产行业与其相关度较高的情况下，房地产业发展所带来的风险一旦积累到一定程度会引发大规模的银行业系统风险，其结果会使得银行体系遭到较大的创伤，无法发挥应有的信用创造职能，导致流动性的趋紧，从而最终会给一国的金融安全带来巨大的挑战。
房地产市场与金融体系除了这种直接联系外，二者之间的间接联系也不容忽视。一是房地产市场对经济的推动作用，其稳健发展有利于整个经济的繁荣向上，最终带来的是金融体系的稳定和银行盈余的提高，而房地产市场的异常所带来的效果，从长期来看则是相反的。二是通过土地财政所带来的间接影响。我国特有的土地制度使得政府也成为了房地产市场的参与主体之一。而政府的地方融资平台往往依赖于银行的信贷支持，由于地方政府所投资的项目现金流流入相对较少、周期长等特点，使得土地财政成为了地方政府偿债的重要资金来源。以最为典型的2009年为例，据有关数据统计，地方政府的大规模投资所带来的负债规模逾7万亿元，这更是加深了地方政府对土地财政的依赖，而土地财政收入的多少在很大程度上与房地产市场的发展和相关政策有着莫大的关系。所以，银行体系对地方政府融资平台的风险控制在一定程度上要依赖于房地产市场稳健发展与否。
银行在房地产市场中最大的作用在于对住房需求的信用支持
记者：有人说，房地产“绑架”了银行业。这种“绑架”的机制何在？银行在推动房价过快上涨中是否起到了推波助澜的作用？
郭田勇：金融是现代经济的核心，任何产业的发展都有赖于金融体系的支持。因此仅仅从房地产市场的供给分析金融体系是不完善的，还要着眼于房地产特有的需求面的角度去思考。从我国的实际情况来看，也就是银行体系对房地产市场的需求的支撑作用。
房地产作为人类生存的基本需求，其首先具有消费属性；作为资产，具有保值增值的功能，因此其次具有投资属性。相应的需求可以分为两部分，一部分是刚性需求或者称为自住需求，一部分是投资需求。前者弹性较小，后者弹性较大。而目前我国的现实情况是，一线城市较高的空置率显现了我国的投资属性的突出。这种现象主要基于以下几个方面的原因：其一，我国投资渠道的匮乏使得房地产投资备受青睐。金融市场的不完善和投资者目前的尚不成熟的投资观念和专业知识的缺乏使得房地产成为大部分人投资的首要选择。其二，房地产是典型的周期性行业，我国经济增长的高速度带来的是人们对房地产市场繁荣的共同预期，加上我国城市化发展道路所带来的商机，使人们对房地产市场普遍抱有较为乐观的心理预期。其三，人们出于避免“后悔心理”的原因，同炒股一样，追涨杀跌，从而导致了房价越卖越涨的恶性循环，使得房地产与实际价值逐渐偏离，众多的需求被迫提前释放。而房地产需求的释放往往是借助银行信贷工具。这种信用杠杆机制对房地产需求的放大发挥着关键作用，信用杠杆的作用是与购房规模成正比的，因此投资需求的大小在很大程度上是有赖于银行的杠杆作用的控制。银行信用约束小，投资成本低，投资需求会相比自住需求有着更为大幅的上升。相反，信用约束大投资需求则会有着更为大幅的下降。可见银行对房地产市场赖以依赖的客户群体的影响有着其他产业不可比拟的特点。
当然，房地产商的资金运作也与银行信贷的松紧密切联系，这与房地产业是资金密集型产业联系在一起的。
可见，金融体系尤其是我国银行体系对房地产市场双重层面的支撑是房地产市场繁荣的必要条件。但需要注意的是，必要条件并不代表充分条件。银行体系对房地产市场的金融支持最主要的出发点在于其“商业性”，即利润驱动。房地产行业所带来的可观利润使得商业银行很难出于“正的外部效应”的考虑而减少对房地产业的后勤输送，同时对于银行过度的行政干预又不符合市场经济运行规律。银行信用杠杆的控制很大程度上来自于其自身对房地产业风险的认识，若房地产风险小，过多限制的信贷指导会限制银行的发展。当然，银行也具有短视行为，因此适当的监管机制的形成也是十分重要而且必要的。总之，银行在房地产市场中的作用更多是一种市场机制的反馈与调节，对待银行的信贷流向应当通过合理的引导予以资源的合理配置。因此银行在推动房地产市场价格上涨中的确起到了一种推波助澜的作用，但将其一概而论上升到“帮凶”地位又是一种过犹不及的评价。
合理的金融杠杆是保持房地产市场稳健发展的基础
记者：中国房地产业的这种现象并非独特，在别的国家别的时期也曾出现过。比如上个世纪的日本。那么，从国际比较而言，我们有哪些国际教训可以吸取？
郭田勇：无论是日本的“失落的十年”还是美国的次贷危机，均是由房地产市场泡沫的破裂所引起的。以日本为例，上世纪80年代，由于日本严重依赖于出口导向型经济，长期的贸易顺差，积累了大量的美元资产，遭到了美国等国强大的外交施压，并最终签订了《广场协议》。其带来的后果是日本为了防止本币升值而导致的出口的恶化而采取的宽松的货币政策，在流动性泛滥和日本实体经济逐渐下滑的前提下，银行纷纷对房地产市场的信贷风险放松了监管，资金纷纷从其他实体经济流向了房地产市场，其带来的结果是房地产泡沫被越吹越大直到最终的破灭，使得日本经历了“失落的十年”。同样，美国的次贷危机虽然与日本房地产泡沫形成的过程不同，但是其发挥的机制相似，即金融杠杆的过度宽松所带来的信用的非理性扩张而最终酝酿了一场金融危机。可见，合理的金融杠杆是房地产市场稳健发展的基础。目前，我国的信用扩张度与当时的日本和美国相比还处于一个较为合理的水平，但这并不意味着我国的房地产信贷没有风险。房地产信贷由于其周期较长，在我国缺乏合理的信用体系的支持下，其所隐藏的长期风险也不容小视。因此，我国在银行的信用资源的配置上必须加强监管，但是合理的金融杠杆并不代表去杠杆或者低杠杆，而是要针对不同的借贷主体采取不同的信贷政策，在审慎监管的前提下，对于自住需求采取鼓励政策的同时也不能放松其自身的信用风险的管理，而对于投资性需求的住房要有着差别化的监管机制和审批措施，提高投资性需求的融资成本，使得信贷结构与房地产市场的发展相互协调，合理布局。
此外，还需要注意的是，合理的经济结构才是预防房地产经济泡沫的良药。日本过度依赖于外向型的经济发展模式和美国过度的消费模式，在金融杠杆的帮助下，带来的是房地产畸形发展和对实体经济的盘剥。因此调整经济结构，合理分配金融资源，是中国必须要解决的问题。
防范金融风险亟需理顺房地产市场主体间的关系
记者：从维护国家金融安全的角度，中国房地产业应该如何发展？金融体系尤其是中央银行、银监会和商业银行应该如何做？政府在这其中应当扮演什么样的角色？
郭田勇：金融风险的防范，维护国家金融安全，必须从微观主体着手，从源头上控制风险。目前我国房地产市场的非理性繁荣，在很大程度上是由于整个市场主体间的关系较混乱，各个主体间的权责不明，造成了房地产市场自身较大的系统性风险。我国房地产市场主体从总体上可分为：政府、金融中介、房地产商、需求者，其中尤以前两者最为重要。
中央政府与地方政府在房地产市场中的地位和作用也是不尽相同的。地方政府作为房地产市场的参与者可以说是我国房地产市场与其他国家相比而言最大的不同，这也是我国房地产调控政策屡次受挫的原因之一。作为房地产市场的既得利益者，地方政府对待房地产市场的调控往往会陷入一种矛盾的境地。一边是财政收入问题，一边是社会民生问题。而相比于社会民生这种软性指标而言，前者的作用显然更立竿见影。这种短视行为使得调控政策的效果大打折扣。因此转变地方政府在市场中的地位，使其从市场的参与者成为市场的管理者是现实的一种迫切需要。这种职能的转变必须改变现有的土地制度，完善土地价格的形成机制。由于我国土地公有制的特点使得地方政府不可能真正退出土地市场，但是可操作的在于对地方土地财政收入是可以控制的，对于整个价格形成机制也是可以予以改革的。因此必须加大地方政府土地财政收入的再分配，使地方政府能够更多地致力于保障性住房的建设，使得民众也能从房地产市场的发展中得到实惠。而中央政府的主要职能在于经济结构的调整与规划，进行合理的资源导向，稳定房地产市场的发展，保证实体经济能够健康发展。但房地产市场的稳定并不代表房价的上涨或者不跌，而是应当将房地产市场的价格水平控制在经济可承受和民众可接受的合理的区间内。首先需要明确宏观调控政策的目标，将房地产市场健康发展作为首要目标，不能让人们认为房地产市场是一个只赚不赔的买卖，否则房价的控制是很难达到效果的。其次，要提供多样化的投资渠道，分流过多的房地产市场的资金，一方面鼓励民间资本进入其他的实体经济，一方面要规范投资者的投资行为。最后，调节经济发展模式，提高内需在国民经济中的地位，减少对房地产的依赖，才能在房地产的调控中保持更为独立的地位。而金融中介作为资金融通配置的主体，其在金融安全的防范中占据着主要地位。对于中央银行来说，制定货币政策时必须充分考虑各种产业的相关度，在考虑宏观经济趋势发展的同时，针对房地产业的货币政策应当具有指向性，一般性货币政策和选择性货币政策要灵活使用，切不可一棒子打死而引发整个经济的动荡，这也是为何近来央行纷纷以存款准备金的提高和信贷指导为主的货币政策而不是以加息的手段来调节宏观经济的原因。对于监管机构和商业银行，前者要注重外部的审慎性监管，对房地产资金的流向要疏堵结合，切实履行国家的相关政策，而商业银行则要从自身的治理结构出发，对房地产市场的风险要进行科学的管理与跟踪，形成合理的风险管理机制，对不同的信贷主体要全方位考察其风险状况，对待政策性风险一定要充分考虑，不能放松信贷机制的审批，最终保持合理的信用杠杆。
房地产商与需求者则需要基于自身的理性和风险承受能力判断参与到房地产市场中，同时积极寻求如房地产信托基金等新的投资与融资模式。
按照以上的思路，最终使得中央政府合理布局经济结构，总领房地产市场的发展导向；地方政府着重保障性住房建设，合理安排土地财政收入，形成以廉租房为主的蓄水池的供给体制，规范市场行为；金融体系则要依据整个宏观经济形势，把握货币政策走势，有效管理资金配置导向，形成以商业银行为主体的内部风险控制加上外部审慎监管来有效地防范金融风险，维护金融安全；房地产商和需求者则要改变过去过分依赖于银行的融资模式，减少银行体系风险的积累，保持合理的投资理念。 (来源：金融时报)