谢逸枫:热钱撤离是楼市抄底信号
随着经济全球化和国际商务的发展，热钱的规模早已相当巨大，其短期的投机和逐利往往使一国经济脱离正常的发展轨道，面临大起大落、剧烈震荡的威胁。所以世界各国对于热钱的流动均高度关注，谨防其对国民经济的发展产生破坏性的影响。5月份新增外汇占款出现较大幅度的下滑与资金外流有关。一般而言，外汇占款由外商直接投资（FDI）、贸易顺差以及其他方面，包括所谓的“热钱”组成。根据海关最新的数据，5月份我国贸易顺差和FDI合计1860亿元人民币左右，已超过5月新增外汇占款。
6月20日央行最近公布的资料显示，截至5月底我国外汇占款达204769.34亿元，当月新增外汇占款1315.64亿元，较4月份环比下降54%，同时创下去年8月份以来的新低。资料显示5月份资金出现外流迹象。粗略推断，至少有500亿元的资金流出，其中不乏“热钱”。资金面的陡然收紧，除了连续三次准备金率上调及公开市场净回笼的累积效应之外，外汇占款的减少有理由成为另一个重要的因素。
一般来说，贸易顺差、外资使用以及海外热钱流入等因素是引起外汇占款大幅上升的主要推手。目前吸引热钱主要有三个原因：利差、汇差、资产升值的收益，2007、2008年就是这样的情况。其实,除了欧债危机、美元升值外，5月份热钱流出中国，还有以下一些原因.例如5月份新增外汇占款环比骤降五成资金现外流迹象。所谓热钱，主要是指为了获取短期高额利润，在国际间快速流动的逐利性资本，而非一般的从事长期投资的生产性资本。热钱的本质决定了，其在国际间的流动必然是迅速而且频繁的。
2009年,人民币升值加速、国内房地产市场价格飙升、股指疯狂上涨,这些都刺激着“热钱”通过种种合法或非法的形式进入国内市场。但是到可2008年，随着席卷全球的金融危机的影响，“热钱”再次成为人们关注的话题。在2008年9月至10月期间,国际短期资本从我国撤离的现象就已经被市场关注,撤离猜想得到大多数分析人士的认同，1月14日发布的外汇储备数据显示12月份短期国际资本仍在外流。受国内经济不稳定和国外经济影响，国内政府对汇率问题实施强制措施，导致近期关于人民币升值的预期“踏空”。另外是美国经济恢快速，美元的升值幅度快，并且在国际交易市场极速走强。中国房地产市场遭遇政策调控，楼市投资成本增加和风险高涨及政府对热钱的态度转变，
部分人士担心热钱在房产投资受到损失和亏损，所以纷纷选择转战美元市场从而撤离中国内地楼市。其次，中国货币政策的收紧和外汇政策的收紧及扩大内需等因素，其他就是新政的严格，大量的投资和改善及刚性需求进入不了市场，房价上涨空间限制大，由于新政产生的楼市观望和国务院一再强调“楼市一调到底”的决心，使得国内资本市场和房地产市场的套利空间大幅度减少，甚至产生负利的痕迹。
根据央行数据显示，5月份新增外汇贷款为负增长，说明热钱在国内投资市场受到政策挤压，并且导致热钱转向负收利润增大，如不及时撤离，将导致本也收不回来。另外一方面，中国楼市是政策市，受到政策的影响比市场等因素更大，目前是政策频繁而不稳定的趋势，随着大上市房企的房价促销和销售“零成交”及二手中介“关闭门”的现象，后市投资的更加显示“诡秘”，隐藏着巨大发楼市风险，因为风险根本预期不到。所以国内房地产暂时吸引不了那些热钱，等政策逐渐消失和市场恢复及政策态度转变，热钱又将卷土重来。除了欧债危机、美元升值外，5月份热钱流出中国，还有今年前4个月中国贸易顺差仅306亿美元，远低于去年同期的756亿美元，且前4个月中国
从美国的进口增速达52.8%，远超对美出口增速19.6%。同时，今年以来人民币兑欧元升值已超过15%。当时给市场的感觉是，这些因素在很大程度上缓解了人民币升值压力。另一方面，4月以来国家对房地产市场实施更加严厉的调控措施，加之A股市场一路震荡走低，也令海外热钱萌生退意。同时，全球经济已经越过反弹高峰，二次探底的声音不绝于耳，这都为热钱离开中国市场提供了依据。
近日央行再次推进汇改，热钱又将何去何从，这个问题还停留在猜测和担忧的层面。不过我们注意到，央行明确表示，在推进人民币汇率形成机制改革过程中，要加强对资本流动的监测和管理，加大对非法外汇资金的查处力度；要加强对短期投机资本的监测和管理，防范热钱大规模流动给国内金融体系造成大的冲击。因此，未来热钱动向还需进一步研究观察。
国家对房地产市场的调节的确是其中的一大重要因素，毕竟房地产市场趋紧，中国房地产开发企业正面临着整合转型的“阵痛期”，热钱不是实业投资，不可能与中国企业“同甘苦、共患难”，及早抽身是其必然选择。此外，人民币汇率改革已见初步成效。热钱流出中国，也大大缓解了人民币升值的压力。直接的影响来自于外汇市场的供求变化。热钱流出绝大多数选择美元，流出的规模越大，市场对美元的需求也就越大，美元自然面临看涨的形势，相应的人民币升值的压力就能得以纾解；无论是实业还是金融方面，热钱流出都有助于缓解人民币近期日益加剧的升值压力。
另外由于热钱数量庞大，而中国的外汇储备大部分已经购买了各种美元，国内汇率的基本稳定，因为一旦人民币贬值预期上升，那就会引发大规模的热钱外流。所以，外汇储备减少释放危险信号，热钱出逃迹象已现。外流的热钱目前基本上被“封闭”起来。热钱的投资渠道一般会选择房地产和股市及基金等保险行业，但是目前股市和房价下降严重，基金不稳定，所以热钱暂时选择离开市场进行封闭，等待时机和条件成熟。
从5月热钱流出量和趋势分析，这种现象只是暂时以及小规模的现象，对楼市影响比较不大。虽然对房价下降起不到推动作用，但是会加快热钱撤离和增加市场投资房地产的观望气氛。如果6月份的热钱流出量达到1500亿，可能会导致房价大幅度下降和股市滑破2500点热钱流出表明中国的宏观调控成功了，正因为中国的投机机会减少，热钱才会选择离开。同时这也从侧面反映了当前的宏观调控措施是正确的。其实，除了金融方面以外，热钱流出对宏观经济基本面的积极意义更大。最直观的感受是热钱流出表明中国的宏观调控成功了，正因为中国的投机机会减少，热钱才会选择离开。同时这也从侧面反映了当前的宏观调控措施是正确的，包括外汇、房地产市场以及证券市场的改革应当坚持下去。
热钱的离场也使中国市场的泡沫得以缓解，尤其是房地产市场，价格虚高而实际购买量却相当有限，各大房地产开发商在高价格下的低成交量，已经成为资金链紧绷的最重要原因。热钱流出，将有助于中国房地产市场回归真实需求与供给平衡的状态，只有在这种状态下的市场才能得到真正的发展机会，企业也才能避免一味的躁动，选择适合自身发展的良性轨道。