谢逸枫：2010“地王”末日了
土地财政依赖症导致地王“晒太阳”
2009年9月全国近五年内50个地王半数“晒太阳”。2005年至2009年9月2日产生的全国50个地王项目中，约有半数尚未开工，仅有四分之一的土地已经建好项目上市销售。而已经在售的项目中，也出现了多个项目赔本出售的现状。原本荣耀的地王如今多数成为开发商手里的烫手山芋。拿着地王晒太阳，这是富豪才玩得起的游戏.2005年至今，全国典型城市成交的50幅地王地块中，仅有四分之一地块建成项目上市，有高达五成以上的地王项目还未开工，不到两成的地王项目处于在建中，个别地王地块还出现了退地现象。在未动工的地王地块中，去除部分2009年上半年成交的地王地块，其余未动工地王地块绝大多数集中在2007年。
2007年是全国土地市场成交最为火热的年度之一，各大企业竞相拿地，全国产生了几十幅地王，面粉贵于面包的现象频频出现。然而自2007年三季度开始至2008年，房地产市场遭遇了国家最为严厉的一次宏观调控，再加上国际经济也开始遭受金融危机的严重影响，房地产市场成交量大幅下滑，开发商资金链普遍绷紧，对于高价拿到的地王地块根本无力开发，从而导致大量的地王地块被闲置。 截止2010年5月20日广州6年制造44地王，34块没卖楼19块晒太阳。到目前为止，没能够变成商品住宅产品上市销售的“地王”还有34个之多，总占地面积高达434.35万平方米，规模相当于四分之三个珠江新城。在所有未上市的“地王”当中，一直没有开工建设的达到19块，这些“晒太阳”地块当中有14块在2008年5月之前便完成出让。
6月21日，第20个全国“土地日”新闻通气会消息，国土部将于7月份曝光房地产用地中的闲置土地、囤地炒地和向别墅供地情况，各地落实保障性住房供地情况也将对外公布。国土部办公厅副主任孙家海表示，目前国土部已经掌握了一些数据，各地还在进行数据核查。而根据早前国土部公布的数据显示，国土部门2007年前供应给开发商的土地仍有10万亩未开发，如果加上2007年供应的3万亩和2008年供应的1.5万亩，全国房地产供而未建满两年的土地达14.5万亩。
根据国土部的规定，对土地闲置满一年、不满两年的，按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对土地闲置满两年、依法应无偿收回的，将无偿收回，重新安排使用，对因政府有关部门行为造成的闲置土地，国土资源行政主管部门须尽快协调有关部门，拟定处置方案报批；确因规划调整造成闲置的，可采取改变用途、等价置换等方式处置。今年国土部开展5个月的专项行动，整治土地出让合同不规范问题，主要是查处闲置土地、囤地炒地和向别墅供地情况。
2010年6月22日广州金沙洲收回“地王”暂缓出让。暂缓金沙洲“地王”的重新出让，主要是考虑到收回的“地王”要统一一起出让，避免引起争议。6月21日，广州市国土房管局网站上一条补充公告称“现因故暂缓出让白云区金沙洲B3702A-06地块，其他两宗地的出让照常进行”。
也即是说原定于本月29日出让的金沙洲收回“地王”，再次收回不卖。至于再推出的日期，现在也不能确定。该地块用地面积94519平方米，建筑面积高达26.4653万平方米，于2007年被深圳鸿荣源以21亿元竞得，但鸿荣源并未缴清地价，今年地块被收回。5月20日，该地块和荔湾区旧龙溪路高尔夫球场用地两块一同挂牌出让，挂牌起始价为约为11.1亿元，比原先的“地王价”打折近半，折合楼面地价4200元/平方米。而照常推出的两幅荔湾原高尔夫球场住宅地块，或将引来多家开发商争夺。
自上世纪90年代分税制改革后，土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。土地收入在地方政府财政中占了很大比例，很多城市甚至超过50%，如果加上其他相关收入，这个比例会更高。 2010年出让金收入仍将下降，土地财政僵局难破。根据国土部官方资料，2007年全国招拍挂出让土地面积为11.53万公顷、总价款达到9551亿元，占到了当年全国土地出让总收入的80%。
据此推算，2007年全年的土地出让总收入约为1.2万亿元。相比2007年，2008年下降幅度超过20%。由于土地出让金的下降，2009年地方政府将面临不同程度的财政困难，土地财政局面依然无法扭转。2008年全国大、中、小城市土地出让金相加金额估计超过9000亿元。
2009年地方政府土地出让金收入相比2008年将进一步下滑。“买房的人少，开发商手上还有很多房子，另外大量政策性住房的上市将减低开发商对土地的需求。与此同时，一些地方政府为了救市，违规使用土地出让金现象仍旧时有发生。2008年6月4日,国家审计署曾公布的全国11个城市国有土地使用权出让金的审计结果显示，这些城市不同程度地存在欠征、减免和违规管理使用出让金等问题。 当地政府将会私下返还一部分土地出让金给企业。开发商先是通过“招、拍、挂”途径取得地块，缴齐全额土地出让金。由地方上交至中央后，中央会将其中一部分返还给地方。
对“土地财政”依赖比较严重的，是中部不发达城市和沿海还没有形成产业支撑的开发区，欠发达城市和新兴地区由于没有相关产业作为支撑，“土地财政”必然成为政府收入主要来源。 “土地财政”在目前中国经济转型的历史发展阶段仍将持续，不会轻易改变。在现行体制下，地方政府通过“卖地财政”发展的模式不可能改变。然而在土地市场低迷的状态下，不少城市的建设速度肯定会因此受到影响。“有高峰期就必然会有低谷期。”
有人认为，有偿续期是土地财政的“七寸”，当你购买的商品房在建成满70年后，可能要再次缴纳一大笔土地出让金，房屋才能继续合法所有。这就是近日开始在全国国土厅局系统“征求意见”的《土地管理法(修订草案征求意见稿)》透露出的重要信息。据报道，最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。
70年大限，一直是笼罩在房屋产权头上的阴影。由于法律规定在续期问题上的模糊，始终让中国式房屋产权难以成为真正的“恒产”。“有偿续期”的立法动向一经披露，立即引起舆论的诸多忧虑。如果立法通过土地使用权的有偿续期，意味着房屋产权的拥有必须不断购买才能维持。这样的产权，本质上讲算不上是产权，而只能算作承租权。
三个月前，国资委发出央企地产退出令，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，要求78家不以房地产为主业的央企加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务。这一突如其来的退出令让不少对央企土地资产垂涎欲滴的投资者开始充满希望。2010年6月14日，地产央企大玩褪壳留地，三个月来仅出现一例退地。中石油(10.69,0.06,0.56%)下属房地产公司北京都市圣景100%股权被福建中骏置业控股有限公司购得。
这是三个月来，央企地产退出行动的第一个 “成果”，卖壳不卖地，这也将是一个特例。。因为相对于这项带有土地资产的成交项目而言，更多的央企地产转让都是只“卖壳不卖地”。“又被忽悠了。”不少希望从央企地产退出中捡点便宜的买家，在等待三个月多后突然醒悟。
从历年未上市地王地块成交楼板价与地块周边同类型物业成交均价来看，约有三成地王地价房价比在70%以上；约三成地王地价房价比在在50-70%之间；仅有44%的地王地价房价比在50%以下。对于那些地价房价比在50%以上地块而言，地价在很大程度上已经透支了房价的增值空间，盈利空间则被大幅压缩；而对于地价房价比在70%以上的地王而言，在当前的房地产市场成交中，地块已经没有盈利而言，因此不得不推迟入市的时间。
广州市国土房管局一纸“收地令”，让员村绢麻厂和鸿荣源金沙洲两块“老赖地王”曝光在众人眼前。 然而，黄金楼市用两周时间走访广州历年“地王”，得出的结果更令人吃惊：8·13以来，全市44块“地王”居然有34块还没有变成住宅上市，占地面积超过4平方公里，是去年全年土地出让总量的1.5倍。在这当中，从来就没有动工建设的“晒太阳”地块共计19块，占地面积达2平方公里。
囤地收益好过卖楼，是开发商不愿盖房的主要原因，政策法规缺失及执行失位，则为这一行为提供了方便之门。而随着亚运会停工期的逐渐到来，这当中的大部分地块还将至少“沉睡”到明年。未上市“地王”相当四分之三个CBD。自2004年“8·31大限”至2009年12月31日，广州楼市先后出让过136块商住用地，当中共有44块获得过“地王”称号，总占地面积高达463.54万平方米，规划建筑面积达到1311.25万平方米，涉及土地出让金额高达612.64亿元。
到目前为止，没能够变成商品住宅产品上市销售的“地王”还有34个之多，总占地面积高达434.35万平方米，规模相当于四分之三个珠江新城。 在所有未上市的“地王”当中，一直没有开工建设的达到19块，这些“晒太阳”地块当中有14块在2008年5月之前便完成出让。根据《城市房地产管理法》相关条款规定，超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。而实际上政府部门迄今对外公布的已罚款并没收的“地王”仅有4块，另外还有纺织路1号和德政南路40-46号地块规划改为城市绿地。
正在建设中的“地王”共有15块，既有种鸡场这种拿地将近5年仍处于建设之中的“慢热型”，也有凯德置地金沙洲地块这类仅举办开工仪式便无下文的“蛰伏型”，还有南堤二马路36-40号项目这类马上可以入市销售的“蓄势待发型”。 如果按照区域划分，未上市“地王”出现频率最高的地方是白云区，共计9块之多，其中有6块位于金沙洲区域。其次是越秀和荔湾组成的老城区，共有7块“地王”未见登场亮相。番禺以6块的数据位列第三，其未上市“地王”主要分布在番禺城南中心地段和大学城板块。