容磁.地产行业观察28期（2010.04）

 

重庆市2010年3、4月主城区房地产市场解析

 

（一）市场基础数据简析

1、土地交易量以及楼面价格

今年3、4月重庆主城区累计成交土地，允许最大可建筑体量为：212万方；同比去年上涨401%（2009年3、4月累计成交总量为43.2万方）；环比上涨2.6%（今年1、2月累计成交总量为206.7万方）。

 

3、4月成交楼面均价为：1647元每平方米；同比上涨155%（09年3、4月成交楼面均价为644.7元每平方米）；环比上涨5.8%（今年1、2月成交楼面均价为1557元每平方米）。

 

2、开工量（大重庆区域，统计局数据）

今年3、4月大重庆开工量为993.2万方，同比下降10.8%（09年3、4月开工量为1113.5万方）；环比下降64.8%（今年1、2月开工量为2826万方）。今年1—4月累计开工量为：3819万方，同比上涨107%（2009年1—4月累计开工量为1844万方）。

 

节点分析：2009年开工量在3月处于节点期，3月开工量达到730万方；随后开始进入低位运行。但2010年特征却呈现出1、2月高度井喷以后，3月略微下坠，4月开工量继续放大的局面。这可以从两个角度来解释，一是4月之前整个地产市场保持了非常景气的运行态势，其次是2009年下半年土地大规模放量所形成的压迫式开工量，大幅度上升的开工量必然导致大幅度的预售许可证供应量的增加。因此今年下半年持续的放量压力已经非常明显。而5月的开工量具有最终的判断作用，一旦5月开工量继续放大，那么将非常明显的是去年土地放量所产生的开工量放大，将直接导致今年全年开工量都处于高位运行区间，由此形成今年全年预售许可证放量都保持高位运行。

 

3、预售许可证放量

今年3、4月预售许可证放量为：351.9万方，同比下降7.2%（09年3、4月预售许可证放量为379万方，主要是去年4月单月放量257万方，导致这两个月市场放量上升较快）；环比上升：56.3%（今年1、2月的预售许可证放量为225.1万方）。今年1—4月累计预售许可证放量为：577万方，同比上涨13%（2009年1—4月预售许可证放量为510.6万方）。

 

4、商品房成交量以及成交均价

今年3、4月重庆主城区商品房成交总量（含商业与二手房）为：435万方；同比下降13.7%（2009年3、4月销售面积为504万方）；环比上升52%（今年1、2月销售面积为286.1万方）。今年1—4月累计成交量为：721万方，同比下降4.2%（09年1—4月成交量为）。

 

今年3、4月商品房成交均价为：5489元/平方米，同比上涨：37%（09年3、4月成交均价为：3994元/平方米）；环比上升：2%（今年1、2月的成交均价为5399元/平方米）。

 

本数据出处为重庆市315网站。315网站数据相对而言，我们认为具有较大的出处，去年1—4月重庆市国土房管局公布的数据为：615万方，与315网站数据有137万方差距，差异率为：20%左右。其次是本数据包含有二手房成交数据，因此与新房对应关系可能显得略微有些出入。今年统计数据中，交响与搜房的数据均出现较大差异的主要原因是：一个是统计的新房数据；一个是统计两者的和）。

 

（二）政策环境简述

基于今年3、4月房地产市场继续高位运行，价格同比上涨幅度过大，引起了社会极大反响；同时也基于今年我国一季度经济增长速度过快，GDP增幅达到11.9%，而房地产行业对GDP的贡献率达到了25%，同时我国一季度外贸市场大幅度回升；中央地方政府财政大幅回升的局面下，中国经济客观上已经具备了对房地产进行调控的一些基本条件。在这两者的综合因素影响下，对房地产行业的调控已经箭在弦上。

 

而3月全国房地产市场同比上涨11.7%，则成了本轮中央政府调控的直接导火索。我们注意到本轮调控政策背景是在统计局宣布了一季度经济数据之后，分析我们一季度经济数据最大特色在于政府最看重的双增长均高度理想，一是政府财政收入；二是进出口市场。

 

本轮调控政策主要特征有如下几点：一是调控角度全，国十条出来几乎囊括了所有可能的调控环节；其次是针对市场重点部位重点出击，比如二套房与多套房的贷款政策问题，以及商业用房不向个人提供贷款的问题，完全切断了房地产杠杆效应；第三是对冲调控，就是从需求和供给双向对冲调控；第四是没有明确的时间规定，即没有说明调控的有效期，这是对本轮调控最重要的注解。

 

我们通常而言，越是严厉的调控政策，时间就越短，我们对本轮调控的看法也持这个观点。

 

（三）市场分析

从官方3、4月的数据来看，其中开发存量为（-140）万方；销售存量为：（-83）万方。而从今年前四月数据来看开发存量为：（-147）万方；销售存量为：（-144）万方。今年3、4月的数据可以说明市场供求关系依然处于供不应求期，这是市场高位运行的重要原因。因市场上一直处于付存量区间，即由此导致的市场价格上涨过快的重要原因。

 

从商品房成交情况来看，今年3、4月份商品房市场受政策调控的影响较大，成交量明显下滑，成交价格小幅上涨，商品房市场形成了“有价无市”的状况。预计未来一段时间将持续观望中。

 

而从开工量来看，今年的市场供应量将在二季度以后产生较大增加，主要是去年12月与今年1—4月巨大的开工量形成放量将导致市场短期内供应量大幅度增加。今年1—4月全重庆总的开工量较去年增加了2000万方，按照主城和区县传统的6：1比例来看，今年开工量将比去年增加1200万方。如果这1200万方完全形成市场供应的话，那么今年市场总体供应量将超过2500万方，如果需求市场保持与去年15%的萎缩幅度（5月的成交同比大幅度萎缩），那么今年年内市场将形成6个月以上的市场存量，这将对市场正常运行形成较大的压力。