人人都想抄底，房价跌得下去吗？

最近经常被问到的问题大致包括：1、本轮调控房价会不会跌？2、跌幅能够达到多少？3、什么时间合适出手抄底？偶尔还有人问及，年轻人是否合适现在买房？提问者有业内人，有从事其他行业的朋友，还有房地产媒体的记者朋友。每逢此时，只能耐心作答，但心中一个疑问却越来越强烈——人人都想着抄底儿，这房价又如何能够跌得下去？

近几日看到新闻，说房企已经开始屈服，要降价了。也有各种统计资料证明房价已经开始下降。如果房价真的下降了，值得为此庆贺。因为如果房价不降，至少在中国这样一个好面子的国度，不知道后面会发生什么事情。当然，房价下降不值得大惊小怪，因为这是宏观调控的必然结果。只不过房企需要一个观望期，购房人也同样需要。从四月到六月，两个月的时间从政策出台到酝酿降价，再到付诸实施，整个节奏完全正常。说句实话，如果一个房企五月初就开始大规模降价，恐怕也同样无人问津。而现在这一波价格调整中，或许还得跟风调价。至于说降价力度，恐怕各有不一。相对而言，新开盘项目比较主动，以低于原有预期的价格开盘就可以。而老项目操作起来就复杂得多，由降价引发的波动也会比较集中。有朋友问及：“降价后，产品品质是否会打折扣？”完全有可能。当然，这并非是普遍现象，应该取决于开发商的实力及理念，真正负责的房企，不会由于价格调整在产品品质上做大的牺牲。当然，类似08年精装变毛坯、降低装修标准之类的事情，是惯常的应对手段，会比较普遍。

房价的变化吸引了太多人的关注，但更值得关注的市场数据应该是成交量。我们看到，新政两个月以来，市场无论一、二手房，其成交量均大幅萎缩。直接影响就是市场新房库存量快速回到了往年平均水平。众所周知，库存量过低也是房价非理性暴涨的动力之一。而依靠“政策冷冻”方式对库存进行调整，不可能解决实际存在的供求矛盾。有些人总想证明，北京房产的投资、投机比例相当高，存在严重空置现象。可惜，一纸调查，北京竟有超过六百万人通过租赁市场解决住房问题。如果说北京有三分之一的常住人口在租赁市场上的时候，还能有大量住房空置，恐怕根本不会存在多年来供需不平衡的问题。其实，真正理性的看待问题，空置现象更多的集中在近年一些新建高档项目中，不是一种普遍现象，其总体规模相信也不会占到太大比例。并且这部分住房实际上与绝大多数人没有关系，租来住成本都太高，甚至物业费都高得惊人。

肯定有人会批驳我对于空置的看法。可惜，我们谁也拿不出真凭实据。因为这个事情只有政府有能力去做。但是，我们身边的的确确存在着大量的期待着房价大跌后抄底的人群。他们在分析，还有多长时间房地产企业会开始“扛不住”？房价几个月后能“跳水”或者“见底”？什么时间出手“抄底”更合适，秋天？冬天或者现在？天啊！当社会上有那么多人有能力今天购房，而又眼巴巴地等待着抄底时机的时候，房价又如何能够大跌？没准给点儿阳光就灿烂，一下子又涨了呢。仔细想一想，保障房压缩了商品房开发的资源量，成交量下降必将引发的房地产投资增速下降以及开工量、竣工量、工程速度不同程度的减少，综合因素本就无法引发房价“崩盘式暴跌”，顶多是“进二退一”式的把一部分涨幅让出来，所以不要对房价下跌幅度寄予太多的希望，而且也不要对自己“抄底”的能力与运气太过自信，毕竟底部形态只有涨起来以后才能确定。

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