本轮调控常态延续 开发商应尽快降价

吴其伦

本轮调控以来，一直有一种声音在迷惑民众，那就是政府调控至少阶段性的，调控必将成为空调。对此，笔者不予苟同，笔者以为，此次新政密集出台精准打击，其常态性、延续性非常明显。

在近期所出台的政策中，除了上调存款储备金外，其余政策均是常态性的。从“新国十条”、住建部预售监管、央行上调存款储备金率的密集出台，结合近期已经出台或即将出台的政策，我们可以看出此次新政的延续性非常强。

已经出台的政策：银行叫停房产开发贷款。

日前，在国务院启动新一轮的房地产调控后，金融机构对房地产开发贷款的控制更为严格。近日，《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》、《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》，已开始全面实施。

而在目前，银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。

即将出台的政策：在房产持有环节征收的房产税。

一直以来，房地产领域税收集中在交易环节，这是导致当前房地产市场投机（投资）盛行的重要原因。政府已经充分认识到这点，早在今年1月，国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（即“国十一条”）提出：要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念，这一表述被外界认为是房产税即将开征的标志。

而在“新国十条”的发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用中也有明确表示，即财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。由此，我们可以看出，房产保有税的征收早已纳入政府的议事日程。

近来的房产税三年难征的传言，导致市场出现中央调控放松的预期，这将在很大程度上影响本轮房产调控的效果。发改委、财政部非常及时地予以澄清。5月31日，中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。由此，我们可以看出中央打击投机，遏制畸高房价的决心。

上海市政府新闻发言人陈启伟28日表示，上海市政府正在抓紧制订贯彻国务院10号文的实施意见。他说，上海将继续按照“三个为主”调控原则，采取更加严格的差别化信贷税收政策，抑制不合理住房需求，切实增加住房有效供应，加快保障性住房建设，进一步加强房地产市场监管，坚决遏制地价、房价过快上涨。由此，我们可以看出，房产保有税开征在即。

从近期陆续出台的政策可以看出，政府此次新政的意图是痛击高房价，将令房地产市场结构得到根本性改变，从而确立大房地产格局。在这样的市场格局下，地方政府将彻底抛却土地财政思维；投机（投资）客将离场观望；即便没有疏导，银行、民间资本的信贷冲动也将大为减弱；加之，政府力推保障性住房。在这些因素的影响下，市场供过于求的局面将在相当长的时间内得以延续，房价下跌将是必然。与此同时，将从根本上解决诸如土地财政、房价畸高、投机盛行等因房地产而起的矛盾。

在常态延续的调控面前，由于投资商品房已无利可图、房价处下降通道、中低价商品房及保障房大量推出等因素，市场观望气氛必将日渐浓厚，降价促销、割肉出逃、房价大跌等现象将在相当长的时间内得以延续。

故此，笔者以为，在常态、延续的调控面前，开发商应尽快降价，尽快大幅降价。